Размер налогового вычета после продажи квартиры в долевой собственности
Подскажите, пожалуйста, каков реальный размер налогового вычета после продажи квартиры бывшей в долевой собственности?
Мы с родным братом были собственниками жилья менее 3-х лет (наследство) и продали квартиру за 3 000 000 рублей — у каждого было 1/2 в собственности. Рассчитывали на налоговый вычет с каждой доли по 1 миллиону рублей, и ожидали налога 13%, каждый по 65 000р. Налоговая нам прислала счет каждому оплатить по 130 000 рублей.
Подскажите, пожалуйста, кто прав? И если можно ссылки на Законодательство и номер статьи или на судебную практику.
Сумма налогового вычета при продаже квартиры, которая находится в долевой собственности, зависит от порядка оформления договора на ее продажу. В зависимости от предмета такого договора меняется и сумма вычета.
Когда возникает доход, облагаемый налогом
Доход от продажи квартиры или долей в ней облагают налогом, если на момент продажи она находилась в вашей собственности менее минимального срока владения. В общем случае этот срок составляет 5 лет. В отдельных случаях применяют сокращенный 3-х летний срок владения. Например, если проданная квартира была получена в собственность в рамках наследства.
При наследовании квартиры датой получения квартиры в собственность наследников считают день открытия наследства. Это день смерти наследодателя, указанный в свидетельстве о его смерти. Дата фактического оформления собственности и внесения соответствующей записи в государственный реестр недвижимости значения не имеет. То есть срок владения квартирой отсчитывают с момента смерти наследодателя до дня регистрации квартиры на нового собственника.
Если срок владения квартирой превышает 3 года (36 месяцев), то доход от ее продажи налогом не облагают. Декларированию он не подлежит. Сумма дохода значения не имеет.
Если этот срок НЕ превышает 3 года, то у вас возникает доход, облагаемый налогом.
Как рассчитывают доход от продажи наследственной квартиры
Вашим доходом считают одну, но максимальную сумму:
- или продажную стоимость квартиры по договору купли-продажи;
- или 70% от ее кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором квартира продана.
Какая сумма больше, та и является вашим доходом.
При расчете налога доход от продажи может быть уменьшен на одну из трех сумм (по вашему выбору):
- или на расходы по приобретению проданной квартиры, которые подтверждены документально;
- или на расходы наследодателя по приобретению этой квартиры;
- или на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости.
Подробнее о расчете налога при продаже квартиры, полученной по наследству, смотрите по ссылке.
Первый вариант вам не подходит. Расходов на приобретение у вас практически нет. Второй способ — не знаю. Есть такие расходы у наследодателя или нет и можете ли вы подтвердить их документально. Вы использовали самый простой третий способ — вычет.
В общем случае сумма вычета составляет 1 000 000 руб. Однако, при продаже квартиры, которая находится в долевой собственности, конкретная сумма зависит от того, как именно оформлена продажа.
Здесь есть 2 варианта:
- первый — квартира продана по нескольким отдельным договорам купли-продажи долей в ней;
- второй — квартира продана как единый объект по одному договору купли-продажи (в том числе и ваши доли в ней).
При использовании первого варианта каждый продавец получает право на имущественный налоговый вычет — 1 000 000 руб. Сумма этого вычета между продавцами не распределяется.
При использовании второго способа общая сумма вычета (1 млн.) распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. То есть каждый продавец получает вычет в сумме меньшей, чем 1 млн. руб.
Дело в том, что этот вычет предоставляют в отношении одного объекта продажи, который указан в договоре. Соответственно, если по договору объектом является доля, то и вычет предоставляют в отношении каждой проданной доли.
Если объектом является квартира целиком (в том числе и ваши доли), то вычет предоставляют в отношении всей квартиры (1 млн.), а собственники распределяют его между собой.
Подробней о расчете налога при продаже долей в квартире со ссылками на нормативно-правовые документы, смотрите по ссылке.
Расчет налога с продажи
Если вы (два собственника по 1/2 доли у каждого) продали квартиру за 3 000 000 руб. по одному договору купли-продажи квартиры, то каждый из вас получает право на вычет в размере:
1 000 000 руб. х 1/2 = 500 000 руб.
В результате доход каждого из вас, облагаемый налогом, составляет:
3 000 000 х 1/2 — 500 000 = 1 000 000 руб.
С него причитается налог в размере:
1 000 000 руб. х 13% = 130 000 руб.