Снижение налога с продажи квартиры и распределение дохода
Здравствуйте!
На сайте «Ваши налоги» есть разъяснение (с примером) как можно снизить налог при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, если один из собственников владеет долей больше 5-ти лет, а другой меньше.
Если по договору купли-продажи бОльшая часть дохода принадлежит собственнику, который не должен платить налог, то второй собственник платит налог с суммы по договору купли-продажи минус имущественный вычет. При этом мы заключили два самостоятельных договора купли-продажи долей. Но в налоговой утверждают что налог должен быть уплачен с кадастровой стоимости доли. Как доказать своё право?
Прежде всего отмечу, что вы не обязаны ничего доказывать. Это обязанность налоговой. Ваша обязанность подать декларацию. Обязанность налоговой провести ее камеральную проверку и составить Акт проверки. В нем письменно изложить все претензии к вам и вручить акт под роспись (или отправить почтой).
Давайте обратимся к пункту 2 статьи 214.10 Налогового кодекса. Как раз там речь и идет про кадастровую стоимость. Итак (цитата):
2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения настоящего пункта не применяются.
Таким образом, минимальную сумму дохода, определяют по формуле:
Кадастровая стоимость объекта х 0,7 = Минимальный доход
Это правило не применяют, если кадастровой стоимости объекта в государственном реестре недвижимости нет.
Вы продаете не квартиру, а долю в ней. Именно доля является предметом договора купли-продажи. Значит, чтобы применить указанную норму закона, в госреестре должна быть кадастровая стоимость не всего проданного объекта, а именно вашей доли в нем. Но в госреестре в принципе нет кадастровых стоимостей долей. Только всего объекта в целом.
Вывод — кадастровой стоимости вашего объекта в реестре нет. Значит норма о расчете минимального дохода исходя из кадастровой стоимости в вашем случае неприменима. Ее можно было бы использовать, если бы предметом договора являлась вся квартира целиком (в том числе и ваша доля в ней). То есть объект продавался бы по одному договору купли-продажи квартиры, а не по 2-м договорам купли-продажи долей в квартире. Но, как это не ваш случай.
Обычно мы рекомендуем рассчитывать минимальную стоимость дохода из 70% кадастровой стоимости всего объекта. Чтобы лишний раз не тревожить налоговиков. Но считаем, что при продаже долей эти нормы неприменимы, так как в госреестре нет кадастровой стоимости долей. А требования, которые инспекция предъявляет к вам незаконны. Если налоговики считают иначе они вправе обратиться в суд. В настоящее время судебной практики по вашему вопросу нет.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».