Вопрос по налогу: продажа одного дома и покупка другого
Добрый день. Мне близкий родственник подарил дом с земельным участком. Дом был построен не покупался. Я хочу продать дом и земельный участок за 4 500 000 руб. В собственности меньше 3 лет. Кадастровая стоимость — 6 450 000 руб. И купить сразу другой за 6 500 000 руб. Двое детей до 18 лет.
Какую сумму налога я должна заплатить?
Предполагаю, что родственник, подаривший дом, является ближайшим. Поэтому ваш доход в виде дома, полученного безвозмездно, налогом не облагают.
Если продается недвижимость, которая находилась в собственности продавца, меньше минимального срока владения, то возникает доход, облагаемый налогом. Минимальный срок составляет 3 лет. В отдельных ситуациях используют сокращенный 3-х летний срок владения.
У вас дом находился в собственности меньше как 5-ти, так и 3-х лет. Поэтому появляется доход, облагаемый налогом.
Доходом считают одну, но максимальную сумму:
- или продажную цену дома по договору купли-продажи — 4 500 000 руб.;
- или 70% от его кадастровой стоимости — 4 515 000 руб.(6 450 000 руб. х 70%).
В вашей ситуации 70% от кадастра больше продажной цены. Поэтому при расчете налога будет использоваться максимальная сумма дохода — 4 515 000 руб.
При расчете налога доход от продажи дома может быть уменьшен:
- или на расходы по его приобретению, которые подтверждены документально (у вас их нет);
- или на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.
Вычет — это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога.
В результате ваш доход, облагаемый налогом, составит:
4 415 000 (доход) — 1 000 000 (вычет) = 3 415 000 руб.
Если в этом же году в котором продан дом вы купите другой дом, то получите право на второй вычет — как покупатель жилой недвижимости. Но при условии, что раньше таким вычетом вы не пользовались или не до конца использовали его сумму.
Размер этого вычета равен расходам на покупку нового дома, которые подтверждены документально, но не больше 2 000 000 руб. на одного покупателя.
После использования этого вычета ваш доход, облагаемый налогом, будет равен:
3 415 000 — 2 000 000 = 1 415 000 руб.
С него причитается налог в размере:
1 415 000 руб. х 13% = 183 950 руб.
Внимание!
Чтобы получить этот вычет сделки по продаже старого и покупке нового дома должны пройти в одном и том же календарном году.
Дополнительно отмечу, что для семей с детьми в налоговом кодексе прописана специальная льгота. Она прописана в пункте 2.1 статьи 217.1 Налогового кодекса. По этой статье семьи с детьми могут не платить налог с продажи недвижимости вне зависимости от срока ее нахождения в собственности. Но для этого должны соблюдаться все условия, которые прописаны в пункте 2.1.
В частности:
- вы являетесь родителем не менее 2-х детей в возрасте до 18 лет;
- в году продажи или не позднее 30 апреля следующего года вы приобретаете другое жилое помещение;
- площадь нового помещения больше чем того, которое продано и т. д.
Подробнее о всех требованиях смотрите в статье 217.1 Налогового кодекса (пункт 2.1). Возможно вам платить налог вообще не надо.
P. S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Это важно для нас. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Написать отзыв» (середина экрана внизу). Заранее спасибо.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».