Вычет при покупке и продажа с вычетом можно сочетать?
Добрый день. Планируем покупку новостройки. Запутались с вычетами).
Если мы покупаем квартиру за 8 млн. Получаем вычет с 2 млн. — 260 т.р., а через два года например продаем скажем за 9, 5 млн.
Мы имеем право уменьшить налог на расходы 9 500 000 — 8 000 000=1 500 000 и заплатить налог 1500 000* 13% = 195 т.р. правильно? Или есть какие то «подводные камни». То что на эту квартиру будет оформлен налоговый вычет при покупке играет роль?
Уменьшить доходы на расходы мы можем в любом налоговом периоде? А если продавать через месяц, год, два и т.д?
Можно сочетать. Есть 2 разных процесса, которые никак не связаны друг с другом:
- уменьшение дохода от продажи квартиры при расчете налога;
- получение имущественного налогового вычета по квартире.
По сути каждый из них уменьшает ваш доход. Но их применение не имеет отношения друг к другу.
Вычет при покупке квартиры по новостройке
Купив квартиру в новостройке вы вправе получить имущественный налоговый вычет. Он уменьшит любые ваши доходы, которые облагают НДФЛ по ставке 13 процентов. Сумма этого вычета равна расходам на покупку, но не более 2 млн. руб. на одного покупателя.
Право на вычет возникает в том году, когда оформлен акт приемки-передачи квартиры по ДДУ. При условии, что ДДУ оформлен и оплачен. В вашей ситуации вы получаете право на этот вычет в его максимальной сумме — 2 000 000 руб.
Уменьшение доходов на расходы при продаже новостройки
Если на момент продажи квартира будет в вашей собственности менее 5 (в отдельных случаях 3) лет, то у вас возникает доход, облагаемый налогом. Но при расчете налога вы вправе уменьшить доход на расходы по покупке проданной квартиры, которые подтверждены документально. Тот факт, что по этой квартире вы использовали имущественный налоговый вычет никакого значения не имеет.
В результате доход, облагаемый налогом, будет равен:
9 500 000 (доход) — 8 000 000 (расходы) = 1 500 000 руб.
С него причитается налог в сумме:
1 500 000 руб. х 13% = 195 000 руб.
Уменьшить доходы на расходы вы вправе в том году, когда будет продана квартира. Когда именно это произойдет совершенно не важно. Хоть через 1 день, хоть через 4 года. Исключение — продажа квартиры через 5 лет. В этой ситуации вам не нужно платить налог при ее продаже. Поэтому и уменьшать ничего не придется.
Сочетание расходов и вычета
Если на момент продажи этой квартиры имущественный вычет вами будет использован не полностью (то есть вы используете только часть его суммы), то оставшаяся сумма вычета будет уменьшать ваши доходы от продажи этой квартиры. В результате ваш доход, облагаемый налогом, будет посчитан так:
9 500 000 (доход) — 8 000 000 (расходы) — Сумма недоиспользованного вычета по этой же квартире = Доход, облагаемый налогом
Таким образом, одни и те же расходы (на покупку новостройки) могут уменьшать ваш доход дважды:
- как имущественный вычет;
- как расходы на покупку проданной квартиры.