Вычет при продаже квартиры в долевой собственности (два собственника с разными сроками владения)
Квартира в долевой собственности. У одного право на долю квартиры по договору приватизации с 1993 года, а у другого доля получена от умершей матери. Срок смерти 2 года. Квартира продается по одному договору . Как в таком случае применяется имущественный вычет.
Доход от продажи квартиры или доли в ней не облагают налогом на доходы, если на момент продажи она находилась в собственности продавца минимальный срок владения и больше.
В общем случае этот срок составляет 5 лет. В отдельных ситуациях применяют сокращенный срок — 3 года. Например, если доля в квартире получена по наследству.
В вашей ситуации доля находится в собственности первого продавца более 5 лет, а второго — менее 3-х лет. Поэтому доход от продажу, полученный первым продавцом, налогом не облагают. Декларированию он не подлежит. Сумма дохода значения не имеет. То есть ему не надо ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.
К второго продавца доход облагают налогом. Но при расчете налога он вправе его уменьшить на одну из двух сумм (по своему выбору):
- или на расходы наследодателя по приобретению этой квартиры, которые подтверждены документально. Учесть в расходах можно не всю эту сумму, а только часть таких затрат рассчитанную пропорционально доле продавца;
- или на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости.
Общая сумма вычета равна 1 000 000 руб. Однако, если у квартиры несколько собственников и она продана по одному договору купли-продажи квартиры (а не нескольким договорам купли-продажи долей) общая сумма вычета распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям.
Поэтому сумма имущественного вычета для второго продавца будет рассчитана так:
1 000 000 руб. х Доля продавца = Сумма вычета
Причем тот факт, что первому продавцу вычет вообще не нужен (он налог не платит в любом случае) значения не имеет. Вычет в любом случае жолжен быть распределен между всеми продавцами. Вне зависимости от того нужен он им или нет.
Доход второго продавца, облагаемый налогом, будет рассчитан так:
Доход от продажи квартиры х Доля продавца — Сумма вычета — Доход, облагаемый налогом
С него причитается налог — 13%. Кроме того, второй продавец обязан подать декларацию по налогу на доходы (форму 3-НДФЛ).
Если сумма вычета равна или больше дохода, то налог платить не надо. Не нужно и подавать декларацию по нему.
Учитывайте, что законом установлено понятие минимального дохода продавца, облагаемого налогом. Так, его доходом будут считать одну, но наибольшую сумму:
- или доход рассчитанный исходя из условий и цены квартиры в договоре купли-продажи;
- или доход рассчитанный исходя из 70% от кадастровой стоимости квартиры.
Какая сумма больше с такой и нужно считать налог.
P. S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Написать отзыв» (середина экрана внизу). Заранее спасибо.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».