Вычет с продажи дома на земельном участке

В целом вы рассуждаете верно. Но есть особенности.

Налоговый вычет — это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход облагаемый налогом. В результате доход становится меньше. Уменьшается и сумма налога, которую нужно платить.

Есть два вычета. Причем оба могут использоваться одновременно.

Первый — для продавцов недвижимости. Второй — для покупателей недвижимости.

Вычет для продавцов

Доход от продажи недвижимости, которая находилась в собственности продавца меньше минимального срока владения (5 лет) облагают налогом. При расчете налога этот доход продавец вправе уменьшить на одну из двух сумм (по своему выбору):

• или на расходы по приобретению (или строительству) проданного дома, которые подтверждены документами;
• или на налоговый вычет 1 млн. рублей.

Вычет лучше использовать, когда расходы по приобретению (или строительству) нельзя подтвердить документами (их нет) или сумма таких расходов равна 1 млн или меньше (например, когда дом получен в наследство или по дарению).

Если же документы есть и сумма расходов по ним больше 1 млн., то доход нужно уменьшать на расходы.

Вычет для покупателей

Его предоставляют тем, кто приобрел дом (или его построил). Сумма этого вычета равна расходам на приобретение (или строительство), которые подтверждены документально.

Однако она ограничена законом. Размер этого вычета не может превышать 2 млн. рублей. То есть его предоставляют исходя из наименьшей суммы:

• или расходов по приобретению (строительству);
• или 2 млн. рублей.

Какая меньше — та и будет вычетом.

Этот вычет предоставляют только один раз в жизни. Поэтому человек может его получить при условии, что раньше им он не пользовался или не до конца использовал его максимальную сумму. Тогда вычет будет предоставлен только в той части, которая была не использована.

Например, вы купили квартиру за 500 000 руб. Заявили по ней вычет и его получили. Затем построили дом. Потратили 3 000 000 руб.

В данном случае недоиспользованная сумма вычета равна:
2 000 000 (максимальный размер) — 500 000 (вычет по квартире) = 1 500 000 руб. (вычет, которые вы можете доиспользовать по дому).

Если этот вычет он уже получал в максимальной сумме (2 млн), то повторно его не предоставят.

Два вычета одновременно

Вы вправе уменьшить доход на два вычета одновременно: для продавца и для покупателя. Еще раз подчеркну, что вычет для покупателя можно получить при условии, что раньше он не был использован. Вычет для продавца можно получать ежегодно при каждой продаже недвижимости.

Например, вы продаете дом за 4 500 000 руб. Его кадастровая стоимость 7 600 000 руб. Расходы по его строительству составили 900 000 руб. Вычет как покупатель недвижимости вы никогда не получали.

Согласно налоговому законодательству доход от продажи дома равен одной, но максимальной сумме:

• или продажной цене по договору;
• или 70% от кадастровой стоимости.

70% от кадастра составит:
7 600 000 руб. х 70% = 5 320 000 руб.

В данном случае доходом считают 70% от кадастра (5 320 000). Это больше его продажной цены (4 500 000).

Этот доход вы можете уменьшить:

• на вычет для продавцов недвижимости — 1 млн.;
• на вычет для покупателей недвижимости — 0.9 млн. (расходы по строительству).

В результате ваш доход, облагаемый налогом, составит:
5 320 000 (доход) — 1 000 000 (вычет для продавцов) — 900 000 (вычет для покупателей) = 3 420 000 руб.

С него причитается налог в размере:
3 420 000 х 13% = 444 600 руб.

То есть продавец вправе получить оба вычета.

Про вашу ситуацию

Вы сделали правильно. Вам нужно заключить 2 договора (на землю и на дом отдельно). Максимально увеличить стоимость земли (не облагается налогом) и максимально снизить стоимость дома (облагается налогом).

Стоимость дома можно определить чуть выше 70% от кадастра. Например на 40 — 50 тыс. руб.

Если расходы продавца по строительству, которые подтверждены документально, превышают 2 млн. рублей, а вычет как покупатель он уже получил и полностью израсходовав его сумму, то его доход должен быть уменьшен на ВСЮ сумму расходов по строительству, которые подтверждены документами. Это выгоднее, чем получить вычет в 1 млн для продавца, так как расходы больше.

Тот факт, что он получал вычет по дому и сдавал чеки налоговикам значения не имеет.

Уменьшение дохода на расходы при продаже дома и получение вычета для покупателей при его строительстве — это не связанные друг с другом факты. Одно, не исключает другого.

Как продавец он вправе или уменьшить доход от продажи на 1 млн или на расходы по стройке. Вне зависимости от того получал он ранее вычет как покупатель или нет.

Налог нужно заплатить с той суммы дохода, которая превысит расходы . Если такого превышения не будет, то налог платить не надо. Однако декларацию по налогу он обязан сдать в любом случае.

P. S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Это важно для нас. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Написать отзыв» (середина экрана внизу). Заранее спасибо.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».