Взаимозачет налогов (покупка и продажа в разные периоды)

Можно, но это не взаимозачет.

Купив квартиру вы получаете право на имущественный налоговый вычет как покупатель жилой недвижимости.

Вычет — это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает ваш доход при расчете налога. Работаете вы или нет, не важно. Важно есть у вас доход с которого нужно платить налог или нет.

Если есть, то вы вправе его уменьшить. Если нет, то вам нечего уменьшать. То есть право на вычет за вами сохраняется, но воспользоваться им вы не можете вплоть до момента получения дохода.

Сумма этого вычета равна расходам на покупку, но не больше 2 млн. рублей на одного покупателя. Это максимум. Эта сумма может быть увеличена только на проценты по ипотечному кредиту (отдельный и самостоятельный вид вычета), если новая квартира приобреталась в ипотеку.

Право на этот вычет за вами сохраняется пожизненно вплоть до его полного использования. Даже при условии, что доходов, облагаемых налогом, у вас нет и вы не работаете.

Продав квартиру вы такой доход получаете. Его сумма может быть уменьшена на все налоговые вычеты, которые положены вам по закону.

В вашей ситуации при расчете налога с продажи квартиры вы вправе уменьшить доход:

• на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости (1 млн.) или на расходы по покупке проданной квартиры, которые подтверждены документально;
• на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости, если ранее вы им не пользовались или не до конца использовали его сумму. Размер вычета равен расходам на покупку, но не больше 2 млн. руб. При этом дата покупки квартиры, в отношении которой вы этот вычет заявляете, значения не имеет. Но если квартира куплена давно, то к ней применяют тот размер вычета, который действовал в году ее приобретения (раньше он был меньше).

Простой пример. В 2022 году вы купили квартиру за 6 млн. Вычет по ней не заявлялся и вычетом для покупателей недвижимости вы никогда не пользовались. Максимальная сумма вычета по этой квартире — 2 млн.

В 2024 году вы продали другую квартиру за 5 млн. руб. Допустим она досталась вам в дар и расходов по ее приобретению у вас нет.

В этой ситуации вы вправе уменьшить свой доход на два налоговых вычета одновременно: для продавцов недвижимости (1 млн.) и для покупателей недвижимости (2 млн.).

В результате ваш доход, облагаемый налогом, будет равен:
5 000 000 (доход) — 1 000 000 (вычет для продавцов) — 2 000 000 (вычет для покупателей) = 2 000 000 руб.

С него причитается налог:
2 000 000 руб. х 13% = 260 000 руб.

Учитывайте, что налогом облагают доходы от продажи недвижимости, которая находилась в вашей собственности меньше минимального срока владения. В общем случае он составляет 5 лет. В отдельных ситуациях 3 года (например, если проданная квартира получена по наследству или была приватизирована).

Если на момент продажи квартира была в вашей собственности минимальный срок владения и больше, то доход от ее продажи налогом не облагают. Декларированию он не подлежит. Сумма дохода значения не имеет.

P. S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Написать отзыв» (середина экрана внизу). Заранее спасибо.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».