задать вопрос

Взаимозачет при ДДУ

Я действующий ИП на Доходе 6%. Мной в ноябре 2013г был заключен Договор с Застройщиком(это ООО) на приобретение квартиры в строящемся им доме, со сроком сдачи декабрь 2016г. ДДУ был заключен на условиях оплаты приобретаемой мной квартиры по Взаимозачету с Застройщиком, за ранее оказанные ему мной Услуги оформленные договором. Законный Акт Взаимозачета от июля 2014г имеется и Налог 6% (74,4тр) с указанной в нем суммы зачета(по налоговому периоду) оплачен в ФНС полностью. После многих мытарств, связанных с открытой в декабре 2016г процедурой банкротства Застройщика, Дом наконец то сдали в эксплуатацию в конце 2019г, затем в январе 2020г был подписан Акт "Приема-Передачи" квартиры между Застройщиком и мной-ИП, о выполнении обязательств по ДДУ. Никакого отношения к моей деятельности как ИП (по кодам ОКВЭД) квартира не имеет.

В начале февраля 2020г квартира, как моя собственность уже Физического лица, была зарегистрирована в РосРеестре. На сегодняшний день(14фев.2020) квартира мной продана, как собственником и при согласии жены.

Вопрос №1: Могу ли я засчитать проведенный ранее взаимозачет в ДДУ стоимости квартиры на сумму 1.240.000руб в качестве "Расхода" при произведенной теперь продаже квартиры по договору в сумме за 1.340.000руб (при заполнении 3-ндфл за 2020г)? ИЛИ если "расход" в таком варианте не возникает(предваряю ваш возможный ответ на ситуацию…), как тогда в этом смысле (снижения налога от продажи) можно трактовать уплату налога 6% — можно ли эту сумму 74,4тр (хоть что то…) зачесть в качестве "расхода"? ИЛИ если и этот вариант не возможен, скорее всего, то тогда мне надо просто воспользоваться вариантом "имущественного вычета" в 1,0 млн и в итоге заплатить налог 13% от 100,0тр разницы "ДДУ — Продажа".

Вопрос №2: Усложняю ситуацию вышеописанного изначально, но это все в реальности так есть… Квартир полученных от Застойщика по "взаимозачету ДДУ" в том 2013г на самом деле ДВЕ… вторая квартира в те же самые сроки передана по Акту мне, в РосРеестре Зарегистрирована и будет Продана в конце февраля. Параметры сделки по второй квартире — Взаимозачет ДДУ 950,0тр, Продана за 1,0млн. Как и в первом вопросе, можно ли будет для расчета налога при продаже применить "Расход" по "взаимозачету" или "имущественный вычет" для просчета разных вариантов минимума налога, с учетом проданных обеих квартир?

P.S. 1. Хотя конечно ясно, что по Второй квартире надо однозначно применить "вычет 1,0млн" и налога НЕ будет совсем, так ведь. 2. Вот как быть с Первой квартирой — ведь "вычет 1,0млн" при продаже можно применить Только один раз в год/для одного собственника, так ведь получиться при подаче 3НДФЛ за продажу обеих квартир. Видимо надо было Подарить ее Сыну, а уже он бы ее как новый собственник продал и тоже бы получил вычет в 1,0млн. Учитывая что квартира уже продана, то как говориться поезд ушел…

3. Но при этом возвращаясь к вопросу налога за Вторую квартиру, будет правильно именно ее Подарить сыну. При этом Итогово, у меня будет в 3-НДФЛ только налог за Первую квартиру=26,0тр(13% со 100,0тр, см. вышенаписанное), по Второй квартире у меня налога НЕ будет в связи с Дарением сыну, а Сыну по его 3-НДФЛ будет также положен "имущ.вычет" в 1,0млн и отсутствие налога. Считая деньги в одном кармане (мы же родные люди), полагаю это и будет самый оптимальный вариант расчета/оплаты налога с проданных этих двух квартир в этом году. И последнее… Возможно я уже и сам ответил на большинство своих вопросов, тем не менее прошу подтвердить правильность их понимания/трактовки согласно действующего Налогового Закона и особенно разобрать вопрос в части применения Расходов при "взаимозачете ДДУ" , т.к. формально ситуация выглядит вроде спорно — то ли есть покупка квартиры по ДДУ, а значит и "Расход" для варианта налога, то ли это просто "Доход ИП" за что и был в те годы оплачен налог ФНС по ставке 6%, который не может одновременно являться и "Расходом" для учета при продаже квартиры. На мой взгляд происходит двойное налогообложение при таком подходе ФНС.

С уважением, жду квалифицированный ответ.

Ответ

Вероятно наш ответ вам не понравится.

Все ваши доходы и расходы делятся на 2 категории:

  • связанные с предпринимательской деятельностью как ИП (такие доходы облагают налогом при УСН по ставке 6%, а расходы, связанные с получением этих доходов, не учитывают);
  • не связанные с предпринимательской деятельностью. Эти доходы облагают НДФЛ по ставке 13%, вы получаете право на налоговые вычеты как обычное физическое лицо.

И эти доходы и расходы должны учитываться раздельно. Причем "предпринимательское" расходы (то есть те, которые вы понесли как ИП) не могут уменьшать доходы, полученные вне предпринимательства.

Исходя из вашего вопроса можно считать, что проданная квартира использовалась в ходе ведения вами предпринимаьельской деятельности. Вы ее приобрели как предприниматель, а не как обычное физическое лицо. Это дает основание утверждать, что доходы от продажи этой квартиры являются вашими доходами от предпринимательской деятельности. Следовательно этот доход облагают УСН-налогом по ставке 6% без его уменьшения на расходы или на вычеты. Тот факт, что в ваших кодах ОКВЭД торговля недвижимостью не предусмотрена, никакого значения не имеет. Налоговая будет исходить не из этих кодов, а из характера заключенных вами сделок.

Более того, так как все расходы по приобретению этой квартиры (включая УСН-налог) вы понесли в процессе ведения вами предпринимательской деятельности, при расчете налога с дохода вне предпринимательства их учитывать нельзя. Аналогичная ситуация возникает и по второй квартире. Доход от ее продажи будет считаться полученным в рамках вашей предпринимательской деятельности. Поэтому с него нужно заплатить УСН-налог 6% без какого либо уменьшения.

Поэтому доход от продажи этих квартир будет не в декларации по НДС, а в декларации по УСН.

Если вторая квартира будет подарена сыну, то никаких доходов у вас не возникает. Доход в виде подаренной квартиры возникает у сына. Но этот доход у него налогом не облагается. При дарении недвижимости между ближайшими родственниками дохода, облагаемого налогом, у одараямого не возникает. Поэтому продав квартиру он сможет уменьшить свои доходы на вычет в 1 000 000 руб. Если доход превысит эту сумму, то с суммы превышения нужно заплатить налог 13 процентов.

 

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Комментарии