задать вопрос

Земля и строения в одном договоре купли-продажи от какой даты считать сроки

Добрый день, уважаемые юристы сайта, разъясните,пожалуйста, если земля в собственности с 1995 года, дом и баня имеют в выписке ЕГРН год завершения строительства тоже 1995 год, но по факту мы сделали и сдали в Росреестр межевой план, технический план зданий и поставили все на кадастровый учет в этом 2019 году. Документом -основанием во всех трех выписках ЕГРН (на баню и жилой дом тоже) стоит Свидетельство на право собственности на землю 1995 года. Дата государственной регистрации права 2019 год.

Вопрос: можем ли мы указать полную стоимость в договоре купли-продажи,по желанию ее распределив между землей, баней и домом? Или же большую сумму имеет смысл поставить за землю? Так как с ней, точно вопросов быть не должно, она в собственности уже давно. А вот по поводу дома и бани мне непонятно, срок начинает исчисляться с момента гос.регистрации или действует все тот же 1995 год из документа-основания, согласно выписке ЕГРН? И если срок на дом и баню исчисляется момента регистрации, то есть с 2019 года, то как распределить сумму, чтобы не попасть под налог, ведь обидно будет столько лет иметь в собственности и заплатить налог с продажи.

Благодарю вас за разъяснительную работу, которую вы ведете, это очень важный и нужный труд!

Всего вам самого доброго, процветания во всем!

Ответ

Обязанность по государственной регистрации прав на недвижимость была введена в 1998 году Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Как сказано в статье 6 этого закона:

1. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.  

Поэтому право собственноси на землю отсчитывается с 1995 года. Но земля, дом и баня — это разные объекты недвижимости. Право собственности на дом и баню не могло возникнуть в связи с получением собственности на землю. Это не является основанием для появления права собственности. Поэтому в отношении дома и бани оно появилось только после его государственной регистрации, то есть с 2019 года.

Оптимальный вариант заключить разные договоры купли-продажи этих объектов и в каждом из них установить цену конкретного имущества. При этом максимальную стоимость должна иметь земля. И доход от ее продажи налогом облагаться не будет. Декларировать его не нужно.

Доход от продажи дома и бани при расчете налога вы можете уменьшить:

— или на расходы по их строительству, которые подтверждены документально;
— или на имущественный вычет — 1 000 000 руб. Этот вычет уменьшает общую сумму дохода от продажи всей недвижимости за 1 календарный год.

Вы можете использовать оба варианта одновременно, но в отношении разных объектов. Например, даход от продажи дома уменьшить на расходы, а доход от продажи бани на вычет. Но использовать оба способа в отношении одного и того же объекта нельзя.

И нужно учитывать, что вашим доходом от продажи дома и бани будут считать одну, но наибольшую сумму:

— или продажную цену по договору купли-продажи;
— или 70% от кадастровой стоимости проданной недвижимости.

Поэтому доход от  продажи этой недвижимости, можно установить в договоре в размере не меньшей 70% от их кадастровой стоимости. А оставшуюся сумму указать в договоре купли-продажи земли.

Кстати по дому вы вправе получить вычет как приобретатель недвижимости. Но при условии, что раньше таким вычетом вы никогда не пользовались и вы можете документально подтвердить расходы по его строительству.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Комментарии