Как сократить налог при продаже недвижимости
Добрый день. Подскажите пожалуйста, как можно уменьшить налог с продажи квартиры.
Куплена в новостройке по ДДУ за 10 330 000 руб. Цена продажи (переуступка) через 2 года — 15 800 000 руб. Услуги риэлтора — 395 000 руб.
Собственник не работающий пенсионер более 5-ти лет. Остался не использованный вычет по налогу в размере 1 млн (в предыдущей сделке был получен налоговый вычет 1 млн).
Если я правильно понимаю налог оплачивается с разницы 15 800 000 — 10 330 000 = 5 470 000 руб. Сумма налога 5 470 х 13% = 711 тыс. руб.
Есть ли варианты уменьшить данную сумму?
- Учесть не использованный налоговый вычет, при условии, что собственник не работает более 5 лет
- Включить в расходы сумму комиссии риэлтора
- Купить в этом же году квартиру более какой суммы? Чтобы не платить налог.
Еще варианты возможны?
Все несколько хуже, чем вы представляете. Дело в том, что по ставке 13% облагают доходы от продажи имущества. В вашем вопросе речь идет об уступке прав на строящуюся квартиру, права на которую получены по ДДУ. По мнению Минфина России, такие права имуществом не считают (см. письмо Минфина России от 14.06.2022 N 03-04-05/56307).
Поэтому доход, превышающий 5 млн. руб., облагают налогом по ставке 15, а не 13 процентов.
Действительно при расчете налога доход, полученный от переуступки прав по ДДУ, может быть уменьшен:
- на расходы по приобретению проданного имущества, которые подтверждены документально;
- на имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением недвижимости.
Расходы
Речь идет именно о расходах на приобретение, а не продажу. То есть затраты на риэлтора могут уменьшить доход только при условии, что с помощью его услуг был заключен ДДУ на приобретение (а не продажу) этой квартиры.
Если эти услуги связаны с ее продажей, то к приобретению квартиры они отношения не имеют. Поэтому их учесть при налогообложении не получится.
Вычет
Право на вычет возникает у любого покупателя квартиры. Причем совершенно не важно работает он или нет. Вычет уменьшает доходы, облагаемые налогом. Если такие доходы есть (например, по переуступке), то человек вправе их уменьшить.
В этом основная проблема, например, у пенсионеров — покупателей квартир. Право на вычет у них появляется при покупке недвижимости. Но у них нет доходов, облагаемых налогом. Уменьшать нечего. Право на вычет есть, но воспользоватся им они не могут. До появления доходов, которые облагают налогом. Но это не ваша ситуация. У продавца такие доходы есть (от переуступки). Поэтому он вправе их уменьшить. Сколько лет продавец не работает, совершенно не важно.
Размер вычета равен расходам на покупку квартиры, но не больше 2 млн. руб. на одного покупателя.
В вашей ситуации продавец может получить этот вычет, если он не до конца использовал его сумму. Этот вычет можно заявить:
- если квартира была приобретена ранее, но вычет по ней был использован не в полной сумме. Например, квартира стоила 3 млн., право на вычет по ней составило 2 млн. (это максимальный размер вычета), но человек получил вычет лишь в размере 1 млн. (то есть не до конца использовал его сумму);
- если в году в котором получен доход по переуступке была куплена новая квартира и у покупателя осталось право на вычет. Например, когда он его не использовал в принципе или не до конца использовал его сумму.
Но эти правила применимы с определенными ограничениями. Они касаются квартир, приобретенных в 2016 году и ранее. Тогда вычет предоставлялся только по одному объекту недвижимости. Если человек им воспользовался, то считается, что право на вычет он использовал и больше права на него он не имеет.
Например, в 2012 году куплена квартира за 1 млн. По ней был заявлен вычет в этой же сумме. В такой ситуации считается, что покупатель полностью использовал свое право на вычет. Получить его еще раз по другой квартире он уже не вправе. Тот факт, что из двух млн., он использовал только один, значения не имеет.
Расчет налога и другие варианты
Предположим, что продавец вправе добрать вычет в размере 1 млн. А расходы на риэлтора не связаны с приобретением квартиры по ДДУ, поэтому они не учитываются. В этой ситуации его доход, облагаемый налогом, составит:
15 800 000 — 10 330 000 — 1 000 000 = 4 470 000 руб.
С него причитается налог:
4 470 000 руб. х 13% = 581 100 руб.
Если у покупателя нет права на вычет, то его доход составит:
15 800 000 — 10 330 000 = 5 470 000 руб.
Налог будет равен:
650 000 + 61 100 (470 000 х 15%) = 711 100 руб.
В большинстве случаев недобросовестные налогоплательщики занижают стоимость квартиры в договоре. И договор с заниженной стоимостью отправляют на регистрацию в Росреестр. Разницу между заниженной и реальной стоимостью оформляют каким либо другим договором. Например, на продажу любого имущества. Второй договор на регистрацию не отправляется. Поэтому о его содержании знают лишь продавец и покупатель.
Результат понятен. В налоговую инспекцию попадает лишь первый договор. Доход по нему и декларируется. Второй остается у сторон сделки и нигде не фигурирует.
P. S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Оставить отзыв» сразу под картой проезда к нам (правая часть экрана). Заранее спасибо.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».