Нужно ли платить налог (получение доли по наследству и выкуп оставшейся доли)

Вопрос не очень простой. Прямого ответа на него в законодательстве нет.

Минимальный срок владения

Доход от продажи квартиры не облагают налогом, если на момент продажи она находилась в собственности продавца больше минимального срока владения. В общем случае этот срок составляет 5 лет. В отдельных ситуациях применяют сокращенный 3-х летний срок. Например, если квартира была получена по наследству или является единственной жилой собственностью продавца.

Право собственности на имущество, полученное по наследству, возникает в день открытия наследства. Таким днем считают дату смерти наследодателя (бабушки). Дата фактического оформления наследства в собственность значения не имеет.

Получается, что право собственности на 2/3 доли возникло у внука в июне 2019 года. На момент продажи (июль 2023 года) эта доля находилась в собственности наследника больше минимального срока владения (3-х лет).

Вторая, выкупленная доля (1/3), находилась в собственности продавца меньше минимального срока владения.

Следовательно налог нужно платить лишь с той части стоимости квартиры (1/3), которая на момент продажи находилась в собственности внука меньше минимального срока владения.

Эта часть составит:
3 000 000 (но не меньше 70% от кадастра) х 1/3 = 1 000 000 руб.

Как уменьшают доход от продажи квартиры

Доход от продажи квартиры может быть уменьшен на одну из двух сумм (по вашему выбору):

• на расходы по ее приобретению, которые подтверждены документально (в вашем случае это 800 000 руб.);
• на имущественный налоговый вычет для продавцов прочего имущества — 1 000 000 руб.

С расходами все ясно. На их сумму можно уменьшить облагаемый доход.

С вычетом все несколько сложнее. У вас часть дохода от продажи облагается налогом, а часть нет. Поэтому налоговики могут потребовать распределить этот вычет между долями в квартире. То есть утверждать, что вы вправе заявить вычет не на сумму 1 млн., а лишь в сумме:
1 000 000 руб. х 1/3 = 333 333 руб.

Я считаю подобное требование незаконным. Действительно в налоговом законодательстве прописана обязанность такого распределения, но при условии, что одна квартира продается несколькими продавцами. В этой ситуации вычет распределяется пропорционально их долям. В вашей же ситуации продавец один. А законодательство не требует распределять вычет в зависимости от срока владения долями одного продавца в одной квартире.

Поэтому я считаю, что внук вправе использовать вычет в его полной сумме (1 млн.) без какого либо его распределения.

В результате его доход, облагаемый налогом, будет равен:
1 000 000 (доход от продажи 1/3 доли) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

То есть дохода, облагаемого налогом, нет. Нет дохода — нет налога. При этом он освобождается от обязанности подачи декларации по налогу на доходы, так как его доход не превышает суммы вычета (1 млн.).

Возможно такой подход не понравится налоговикам и они будут требовать декларацию. Но учитывая вашу ситуацию я считаю, что подобное требование незаконно и его выполнять не нужно. Поэтому я не стал бы ни подавать декларацию по налогу, ни платить налог.

Покупка новой квартиры

При покупке новой квартиры (более дорогой или нет — не важно) вы получаете право на еще один вычет — как покупатель жилой недвижимости. Вычет — это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога. Доход становится меньше — уменьшается и сумма налога, которую нужно платить.

Сумма такого вычета равна стоимости купленной квартиры, но не больше 2 млн. на одного покупателя. Поэтому, если новая квартира стоит больше 2 млн. (например, 5 млн.), то этот вычет можно получить только в сумме 2 млн. Это максимум.

Если продажа и покупка квартиры прошли в одном и том же году (например, в 2023), то внук получает право на 2 налоговых вычета одновременно:

• как продавец недвижимости — 1 000 000 руб.;
• как покупатель недвижимости — 2 000 000 руб.

То есть всю сумму дохода за 2023 год (в том числе и от продажи квартиры) он вправе уменьшить на 3 млн. руб.

То есть при любом раскладе, если в 2023 году будет куплена новая квартира, то налог с продажи старой платить не придется. Облагаемый доход (1 млн.) может быть уменьшен, например, на расходы по покупке 1/3 доли (800 тыс.) и на имущественный вычет для покупателей недвижимости (2 млн.).

Но право на этот вычет у покупателя будет при соблюдении нескольких условий. Например, если он его ранее никогда не получал (или не полностью использовал его сумму), новая квартира куплена не у взаимозависимого лица и т. д. Подробнее о том как получить вычет при покупке квартиры и какие условия должны выполняться смотрите по ссылке.

P.S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Оставить отзыв» или нажмите на значок карандаша «Написать отзыв» под картой проезда к нам (правая часть экрана). Заранее спасибо.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».