Продали помещение в 2023 году (два собственника)

Однозначного ответа на ваш вопрос нет. Объясню проблему.

Доход от продажи недвижимости не облагают налогом если на момент продажи она находилась в собственности продавца минимальный срок владения и больше. В общем случае этот срок составляет 5 лет (60 месяцев).

В вашей ситуации получается два разных варианта.

Вариант 1. Налог платить не надо

Если в результате такого раздела не меняется внешняя граница исходного помещения, то считается, что проданный объект находился в собственности продавцов с 2010 года. То есть больше 5 лет. После такого раздела продавцы права собственности на этот объект не утратили. При условии, что внешние границы объекта не изменились.

Дело в том, что такое основание утраты собственности как «раздел» объекта недвижимости гражданское законодательство не предусматривает.

Поэтому тот факт, что двум новым объектом (созданным на основании старого) присвоены новые кадастровые номер, а старый номер исключен из государственного реестра прав на недвижимость, значения не имеет. По сути произошли лишь технические изменения в государственном кадастре. Поэтому после такого разделения право собственности продавцы не утратили.

Причем эта позиция подтверждается судебным Кассационным определением 6 КСОЮ от 25.02.2021 № 88а-1439/2021.

Следовательно на момент продажи объекта он находился в их собственности больше 10 лет. Поэтому доход от его продажи налогом не облагают. Декларированию он не подлежит. Сумма дохода значения не имеет.

Вариант 2. Налог платить надо

Право собственности на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации. Оно возникает только в момент такой регистрации и внесения соответствующей записи в государственный реестр прав.

Если в результате раздела старый кадастровый номер был исключен из реестра значит продавцы утратили право собственности на прежний объект. После регистрации двух новых объектов продавцы вновь получили на них право собственности. Оно возникло в 2023 году, то есть после регистрации новых объектов.

На момент продажи новый объект недвижимости находился в собственности продавцов меньше минимального срока владения. Поэтому у продавцов возникает доход, облагаемый налогом.

Сумма дохода равна одной, но максимальной величине:

• или продажной цене недвижимости по договору купли-продажи — 520 000 руб.;
• или 70% от ее кадастровой стоимости — 521 500 руб. (745 000 руб. х 70%).

В данной ситуации больше 70% от кадастра. Поэтому доход продавцов составит 521 500 руб. При расчете налога он может быть уменьшен на имущественный налоговый вычет для продавцов прочего имущества — 250 000 руб. Однако, так как объект продан по одному договору купли-продажи недвижимости, а не по двум договорам купли-продажи долей общая сумма вычета делится между продавцами пропорционально их долям.

В результате каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в размере:
521 500 х 1/2 — 250 000 х 1/2 = 135 500 руб.

С него каждый продавец обязан заплатить налог в сумме:
135 500 руб. х 13% = 17 615 руб.

Выводы

Если в результате раздела изначального помещения его внешние границы не изменились, я бы платить налог не стал. Равно как и сдавать декларацию по налогу на доходы. Если налоговая начислит налог, штраф и пени написал жалобу в Управление и, при необходимости, обратился в суд. Шансы на выигрыш в суде я бы оценил как высокие, но решать вам.

P. S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Написать отзыв» (середина экрана внизу). Заранее спасибо.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».