Продажа квартиры по долям (1/3 у брата, 2/3 у меня)
Продаём квартиру. Выделены три доли. Одна у брата, владеет её с 2011 после приватизации. Две доли у меня. В собственности с 2024 года наследство по завещанию.
Как можно распределить сумму продажи квартиры в ДКП для уменьшения налога с продажи моих двух долей? Не обязательно же распределять 70/30? Какое можно взять распределение, чтобы не вызвать вопросы у налоговой? Деньги с продажи квартиры с братом будем делить пополам.
В договоре купли-продажи вы можете установить любой порядок распределения дохода. Который никак не связан с размерами ваших долей. У вас есть несколько вариантов оформления продажи.
Первый вариант (оптимальный). Вы дарите свои доли брату по договору дарения. Он получает доход в виде стоимости подаренной ему доли. Но этот доход налогом не облагают. Декларировать его не нужно. По закону сделки дарения недвижимости, которые заключены между ближайшими родственниками от налога освобождены.
Он продает квартиру как единственный собственник. В дальнейшем всю сумму получает он и вы делите деньги как договоритесь.
В этой ситуации налог платить никто не должен. Право собственности на квартиру отсчитывают с момента получения любой доли в ней. Тот факт, что впоследствии размер этой доли изменился (в вашем случае увеличился) значения не имеет. Считается, что продавец владел всей квартирой с момента получения любой доли в ней. В вашем случае с 2011 года (это дата получения в собственность первой доли в квартире братом).
Поэтому доход от продажи этой квартиры, полученный братом, налогом не облагают. Декларированию он не подлежит. Сумма дохода значения не имеет. То есть ему не придеться ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.
Единственный минус этого варианта — все денежные средства по сделке получит брат.
Второй вариант — продажа по долям. Вы и брат продаете свои доли по отдельными и разными договорами купли-продажи своих долей одному покупателю. Каждый из вас устанавливает свою цену на свою долю. Покупатель в любом случае получает всю квартиру в собственность. Только приобретает ее не целиком, а по долям.
В этой ситуации доход, облагаемый налогом, возникает только у вас. При этом вам нужно учитывать, что в налоговом законодательстве есть понятие «минимального дохода» с которого будет рассчитан налог.
Так, вашим доходом будут считать одну, но наибольшую сумму:
- или продажную цену доли, указанную в договоре купли-продажи;
- или стоимость доли, рассчитанную как 70% от ее кадастровой стоимости.
Какая больше, такая и будет считаться вашим доходом. У вас в собственности 2/3 доли в этой квартире. Значит ваш минимальный доход будет рассчитан так:
Кадастровая стоимость квартиры х 2/3 х 70% = Минимальный доход
Чтобы не вызывать лишних вопросов у налоговиков, установите в договоре купли-продажи продажную стоимость вашей доли чуть больше минимальной суммы. Исходя из нее и рассчитывайте налог. Оставшуюся часть стоимости квартиры определите как продажную стоимость его доли. В итоге вы с братом получите нужную сумму.
При расчете налога вы сможете уменьшить полученный доход на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб. В результате ваш доход, облагаемый налогом, будет посчитан так:
Продажная цена доли (но не меньше 70% от кадастровой стоимости доли) — 1 000 000 (вычет) = Доход, облагаемый налогом
С него нужно заплатить налог — 13 или 15% (в зависимости от суммы дохода).
И третий вариант про который написали вы. Он самый плохой.
Действительно в договоре купли-продажи вы можете установить любой порядок распределения дохода. При этом правило про минимальный доход (см. второй вариант) сохраняется. Какие бы суммы вы не прописали в договоре ваш доход, который будет учтен при расчете налога, не должен быть меньше 70% от кадастровой стоимости вашей доли.
При этом, если квартира продается по одному договору купли-продажи квартиры (а не по двум отдельным договорам купли-продажи долей в ней), общая сумма вычета (1 млн.) распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. В результате вы получаете право на вычет лишь в размере:
1 000 000 руб. х 2/3 = 666 667 руб.
Поэтому ваш доход, облагаемый налогом, будет посчитан так:
Доход от продажи доли по договору (но не меньше 70% от кадастровой стоимости доли) — 666 667 (вычет) = Доход, облагаемый налогом
То есть в этой ситуации доход будет больше, чем при втором варианте. Увеличиться и сумма налога.
Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Это важно для нас. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Написать отзыв» (середина экрана внизу). Заранее спасибо.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Благодарю за ответ!