Уменьшение суммы налога
04.06.2007 была приватизирована квартира в деревянном исполнении. 17.11.2016 дом был признан аварийным. 25.03.2024 по договору мены вместо аварийного жилья было предоставлено новое, сумма в договоре не прописана. Стороны признают обмениваемые жилые помещения равноценными. Мена жилых помещений производится без доплаты.
В 2025 планируется продажа нового жилья (срок владения менее 3-х лет, необходимо будет оплатить налог).
Сумма налога выходит большая. Юрист сказал, что можно заказать ретроспективную оценку аварийного жилья (этого дома уже нет, его снесли), в которой будет указана рыночная стоимость. Соотвественно налог можно заплатить не со всей суммы от продажи, а с разницы.
Например, ретроспективная оценка оценит аварийное жилье в 6.500.000, а новое жилье будет продано за 8.500.000 руб. Таким образом, мы можем заплатить налог только с этой разницы (8.500-6.500 =2.000млн -13%=260тыс).
Но в другом месте нам сказали: забудьте про договор мены, того жилья больше нет. Если бы вы купили это жилье 2-3-4 года назад, то еще возможно было бы, но у вас оно в собственности давно. Соответственно так сделать уже не получится.
Возможно ли все-таки сделать ретроспективную оценку, как сказал юрист, и уменьшить сумму налога ? Или в данном случае 2-е мнение является верным?
Верным является первое мнение (ретроспективная оценка).
Доход от продажи квартиры, которая была в вашей собственности меньше минимального срока владения, облагают налогом. Минимальный срок — это 5 лет. В отдельных ситуациях применяют сокращенный 3-х летний срок владения.
Вашим доходом будут считать одну, но максимальную сумму:
- или продажную цену квартиры по договору купли-продажи (8 500 000 руб.);
- или 70% от ее кадастровой стоимости.
Какая больше, та и является вашим доходом.
При расчете налога этот доход может быть уменьшен на одну из двух сумм (по вашему выбору):
- или на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.;
- или на расходы по приобретению проданной квартиры, которые подтверждены документально.
Для вас выгодней использовать второй вариант (расходы). Их сумма будет больше 1 000 000 руб.
Однако здесь возникают сложности в документальном подтверждении расходов. Связано это с тем, что проданная квартира не покупалась, а была получена по договору мены.
В этой ситуации ваши расходы по приобретению квартиры действительно будут равны рыночной стоимости недвижимости, переданной в обмен. То есть рыночной стоимости старой квартиры в аварийном и уже снесенном доме.
По сути вы получили новую квартиру (которая имеет свою стоимость), а в замен передали старую квартиру (которая также имеет свою стоимость). При этом по договору мены обе квартиры являются равноценными.
Проблема в рыночной оценке старой квартиры, так как ее уже физически нет. Кроме того, сделка по обмену прошла несколько лет назад.
Единственный документ, который может подтвердить ее рыночную стоимость — это отчет независимого оценщика. При этом он должен оценивать квартиру не на текущий день, а на дату обмена (то есть показать рыночную стоимость квартиры на несколько лет назад).
Что нужно сделать.
Договорится с оценщиком, что они составят акт оценки и укажут в нем рыночную стоимость квартиры на нужную дату. Не будут писать в отчете оценщика, что это ретроспективный анализ. Слово «ретроспективный» из отчета уберут. Полагаю разбираться в том, что дома уже не существует и оценка проведена «задним» числом никто не будет.
Дополнительно заказать оценку и продаваемой квартиры. Сделать оценку также на дату договора мены (то есть «задним» числом). Стоимость старой и новой оценки в двух отчетах должна совпадать.
Как правило с оценщиками можно договориться. Никакой реальной ответственности за свои отчеты они не несут. Поэтому они могут написать в отчете то, что нужно вам. Вопрос цены.
В результате у вас на руках будут следующие документы, которые подтверждают стоимость старой квартиры:
- договор мены, в котором указано, что новая и старая квартира равноценны;
- отчет оценщика по старой квартире с указанием ее рыночной цены на дату обмена (!);
- отчет оценщика по новой (продаваемой) квартире с указанием ее рыночной цены на дату обмена (!).
Стоимость старой и новой квартиры должны совпадать (!).
В результате доход от продажи квартиры вы сможете уменьшить на расходы по ее приобретению (рыночную стоимость старой квартиры). При возникновении спора с налоговиками вопрос можно будет решить в суде.
Кроме того, получив квартиру по договору мены вы приобрели жилье. Поэтому у вас возникло право получить имущественный налоговый вычет для приобретателей жилой недвижимости (если ранее таким вычетом вы не пользовались). Он дополнительно уменьшит ваш доход, облагаемый налогом. Тот факт, что квартира по которой заявляется вычет будет продана значения не имеет. Важен лишь сам факт ее приобретения.
Сумма этого вычета равна расходам на приобретение, то есть рыночной стоимости старой квартиры. Но не более 2 млн. руб. на одного покупателя.
Второе мнение, про которое вы написали, не имеет к вашему вопросу отношения. Не вполне понятно на чем оно основано и о чем эти рассуждения (про 2-3-4 года назад).
Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Это важно для нас. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Написать отзыв» (середина экрана внизу). Заранее спасибо.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».