Налог на сдачу квартиры в аренду

Если вы сдаёте квартиру в аренду, вы получаете доход, а с дохода нужно платить налог государству и отчитываться о его сумме. Размер налога на сдачу квартиры в аренду зависит от того, какую систему налогообложения вы выберете: от неё же зависит и объём отчётности. В этой статье разберём, сколько процентов придётся платить, как рассчитать сумму на конкретных примерах и какой режим выгоднее в 2026 году.

Коротко для тех, кто спешит:

• Самозанятость — ставка 4% (если арендатор физлицо) или 6% (если арендатор организация), проще всего.
• Общая система (НДФЛ) — ставка от 13 до 22% в зависимости от дохода, отчётность раз в год.
• Упрощёнка (ИП на УСН) — 6% или 15%, самый сложный вариант.

Нужно ли платить налог за сдачу квартиры

Да. Если вы получили доход от аренды — в любой сумме и за любой срок, будь то один день посуточной аренды или год долгосрочной, — с него нужно заплатить налог. Срок сдачи и форма расчётов (наличные или банковский перевод) на обязанность платить налог не влияют.

Не имеет значения и то, кому вы сдаёте квартиру — частному лицу или организации. В некоторых ситуациях меняется только ставка налога.

Сколько процентов налог на сдачу квартиры в аренду

Ставка зависит от выбранной системы налогообложения. Сравнительная таблица ниже поможет сориентироваться, а подробный разбор каждого режима — в следующих разделах.

Таблица: сравнение систем налогообложения при аренде

Как выбрать систему налогообложения

Как видно из таблицы вам доступны три системы. Выбрать подходящую нужно самостоятельно.

Общая система (НДФЛ)

Установлена главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса. Её не нужно выбирать специально: по умолчанию все граждане России находятся именно на ней. Если вы не заявили о статусе самозанятого и не зарегистрировались как предприниматель — вы на общей системе. Ставка налога зависит от суммы дохода и составляет от 13% (минимум) до 22% (максимум).

Самозанятость (налог на профессиональный доход)

Установлена Федеральным законом от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»». Перейти на неё просто, несколькими способами:

• установить приложение «Мой налог» от ФНС на телефон или компьютер;
• зарегистрироваться через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
• подать заявление через Госуслуги.

Проще всего установить приложение — и вы получаете статус самозанятого. Ставка налога: 4% при сдаче квартиры физлицу и 6% при сдаче организации.

Упрощённая система (ИП на УСН)

Установлена главой 26.2 Налогового кодекса. Самый сложный вариант: сначала нужно встать на учёт как индивидуальный предприниматель, зарегистрироваться в Социальном фонде России, подать в налоговую заявление о применении УСН. Ставка: 6% с дохода либо 15% с разницы между доходами и расходами.

Как рассчитать доход от аренды квартиры

От правильного расчёта дохода зависит и размер налога. Доходом считается вся сумма арендной платы, полученная от арендатора. Особенности расчёта чаще всего связаны с тем, кто оплачивает коммунальные услуги. Возможны три варианта.

Всю коммуналку платит собственник

Самый простой случай. Ваш облагаемый налогом доход равен всей сумме арендной платы.

Пример
Арендная плата — 25 000 ₽ в месяц, коммуналку полностью оплачивает собственник. Доход, с которого считается налог, — 25 000 ₽.

Часть коммуналки оплачивает арендатор

Самый распространённый вариант: сверх арендной платы арендатор оплачивает услуги по счётчикам (вода, газ, электричество). Доход собственника складывается из арендной платы и суммы, полученной в оплату коммунальных услуг.

Пример
Арендная плата — 25 000 ₽. Арендатор оплатил коммуналку: в январе — 2 250 ₽, в феврале — 1 830 ₽, в марте — 2 340 ₽.

Облагаемый доход: январь — 27 250 ₽ (25 000 + 2 250), февраль — 26 830 ₽ (25 000 + 1830), март — 27 340 ₽ (25 000 + 2 340).

Всю коммуналку платит арендатор

В доход собственника включают и арендную плату, и всю сумму коммунальных услуг, оплаченную арендатором, — независимо от того, передал он деньги вам или оплатил счета напрямую.

Пример
Арендная плата — 25 000 ₽. Арендатор оплатил коммуналку: в январе — 4 560 ₽, в феврале — 3 220 ₽, в марте — 3 850 ₽.

Облагаемый доход: январь — 29 560 ₽ (25 000 + 4 560), февраль — 28 220 ₽ (25 000 + 3 220), март — 28 850 ₽ (25 000 + 3 850).

Налог при общей системе (НДФЛ)

С дохода от аренды платят налог на доходы физических лиц. Ставка зависит от суммы дохода, полученный за весь календарный год:

• до 2,4 млн ₽ — 13%;
• от 2,4 до 5 млн ₽ — 315 000 ₽ + 15% с суммы свыше 2,4 млн;
• от 5 до 20 млн ₽ — 702 000 ₽ + 18% с суммы свыше 5 млн;
• от 20 до 50 млн ₽ — 3 402 000 ₽ + 20% с суммы свыше 20 млн;
• свыше 50 млн ₽ — 9 402 000 ₽ + 22% с суммы свыше 50 млн.

Нерезиденты (те, кто живёт вне России) платят по ставке 30% независимо от суммы полученного дохода.

Как уменьшить налог: расходы и вычеты

Доход можно уменьшить на документально подтверждённые расходы по содержанию квартиры — коммунальные платежи, взносы на капремонт, поверку счётчиков, ремонт, замену сантехники. Все расходы должны подтверждаться документами, из которых видно, какая услуга оказана, как она связана с квартирой и кто её оплачивал.

Важно!
Если расходы оплачены не с вашего банковского счёта, а со счёта другого человека (арендатора, родственника), налоговая их не примет.

Дополнительно доход можно уменьшить на налоговые вычеты — стандартные, социальные, имущественные, инвестиционные, — если у вас есть на них право.

Как и когда платить налог по НДФЛ

1. Суммируйте все доходы за январь–декабрь.
2. Уменьшите их на расходы и вычеты за этот же период.
3. Разница — облагаемый доход, с него считайте налог по ставкам, которые мы написали выше.

В году следующим за годом получения дохода, вам нужно сдать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Ее сдают не позднее 30 апреля, а налог платят до 15 июля.

Пример расчёта налога по НДФЛ

Пример
Квартира сдавалась 5 месяцев (август–декабрь), арендная плата — 45 000 ₽. Коммуналку полностью оплачивает собственник квартиры (арендодатель). Расходы на нее составили 16 520 руб. Права на вычеты нет.

Доход за год:
45 000 × 5 мес. = 225 000 ₽

Расходы (коммуналка) за год — 16 520 ₽

Облагаемый доход:
225 000 − 16 520 = 208 480 ₽

Доход не превышает 2,4 млн. Поэтому его начисляют по ставке 13 процентов. Налог составит:
208 480 × 13% = 27 102 ₽

Декларацию подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля.

Налог для самозанятых

Здесь всё проще: налогом облагается вся сумма дохода по ставке 4% (при сдаче физлицу) или 6% (при сдаче организации). Расходы доход не уменьшают.

Порядок такой: установите приложение «Мой налог», вносите в него каждую сумму дохода — приложение само рассчитает налог и выставит счёт. Платить нужно ежемесячно; можно привязать карту для автосписания. Отдельной отчётности и деклараций нет.

Внимание!
Без телефона или компьютера с доступом в интернет применять этот режим не получится.

Пример расчёта налога для самозанятого

Пример
Сдается квартира в аренду физическому лицу с августа. Арендная плата — 25 000 ₽. Коммуналку по счётчикам компенсирует арендатор: в августе 2 250 ₽, сентябре 1 830 ₽.

Доход за август:
25 000 + 2 250 = 27 250 ₽.

Налог в сентябре:
27 250 × 4% = 1 090 ₽.

Доход за сентябрь:
25 000 + 1 830 = 26 830 ₽.

Налог в октябре:
26 830 × 4% = 1 073 ₽.

Остальные месяцы считают аналогично.

Налог при упрощёнке (ИП на УСН)

Если зарегистрироваться как ИП и перейти на УСН, вы будете платить:

• страховые взносы (около 50 000 ₽ в год);
• налог по УСН — 6% с дохода либо 15% с разницы между доходами и расходами (конкретная ставка налога зависит от региона).

Налог платят раз в квартал, нужно вести книгу учёта доходов и расходов и ежегодно сдавать декларацию по УСН. Из-за сложной регистрации и большого объёма отчётности этот вариант для аренды квартиры обычно наименее удобен.

Какую систему выбрать: что выгоднее

Для большинства арендодателей оптимальна самозанятость — прозрачный, простой режим без отчётности. Основное ограничение — доход не должен превышать 2,4 млн ₽ в год (около 200 000 ₽ в месяц). При большем доходе этот режим недоступен.

Ещё один нюанс: режим налога на профессиональный доход введён как эксперимент, срок которого установлен до 31 декабря 2028 года. По его итогам режим может быть закреплён бессрочно либо изменён — заранее это неизвестно, стоит следить за обновлениями законодательства.

Общая система подойдёт тем, у кого есть значительные подтверждённые расходы или право на крупные вычеты. Упрощёнка через ИП оправдана редко — как правило, при сдаче нескольких объектов или больших доходах.

Что будет, если не платить налог: ответственность

За неуплату налога с дохода от аренды предусмотрена налоговая ответственность. Если факт неуплаты будет установлен, с арендодателя могут взыскать:

• сам неуплаченный налог;
• пени за просрочку;
• штраф от 20 до 40% от неуплаченной суммы налога.

Кроме того, скрытый доход от сдачи жилья — это нарушение налогового законодательства с соответствующими рисками. Легальные режимы (особенно самозанятость с её низкой ставкой и минимальной отчётностью) делают уплату налога необременительной, поэтому оформить доход официально — разумное и безопасное решение.

Часто задаваемые вопросы

Сколько процентов налог на сдачу квартиры в аренду?

Для самозанятого — 4% при сдаче физлицу и 6% при сдаче организации. На общей системе (НДФЛ) — от 13 до 22% в зависимости от годового дохода. Для ИП на УСН — 6% или 15%.

Нужно ли платить налог, если сдаёшь квартиру на короткий срок?

Да. Налог платится с любого полученного дохода независимо от срока аренды — даже за один день посуточной сдачи.

Как платить налог за сдачу квартиры физическому лицу?

Проще всего оформить самозанятость: установить приложение «Мой налог», вносить туда доход и платить налог ежемесячно. Альтернатива — общая система с подачей декларации 3-НДФЛ раз в год.

Какая система налогообложения выгоднее при сдаче квартиры?

В большинстве случаев — самозанятость: низкая ставка 4%, отсутствие отчётности и страховых взносов. Ограничение — доход до 2,4 млн ₽ в год.

Платят ли налог с аренды пенсионеры и нерезиденты?

Пенсионеры платят налог на общих основаниях. Нерезиденты на общей системе платят НДФЛ по повышенной ставке 30%.

Специалисты портала «Ваши налоги»
2026