задать вопрос

Продажа квартиры по ДДУ: как заплатить налоги

Прежде всего несколько вводных. Они помогут понять как платить налог с продажи квартиры по ДДУ.

Содержание
  • Налог при продаже готовой квартиры при ДДУ
  • Срок по квартире или “правило 3-х и 5-ти лет”
  • Продажная цена и кадастровая стоимость
  • Когда при ДДУ налог с продажи платить не надо
  • Когда вы должны заплатить налог с продажи при ДДУ
  • Как рассчитать налог при продаже готовой квартиры при ДДУ
  • Как определить облагаемый доход
  • Как подтвердить расходы на покупку
  • Еще одно уменьшение или “плюшка” от государства
  • Налог при переуступке по ДДУ

По договору долевого участия в строительстве (ДДУ) вы покупаете квартиру-новостройку у застройщика. Причем до момента окончания стройки. Например, на старте продаж. По сути вы приобретаете право на недвижимость, которая будет построена в будущем. На момент подписания вами ДДУ ее еще нет.

После того, как дом будет построен и введен в эксплуатацию застройщик передаст вам квартиру по акту приемки-передачи. Затем недвижимость оформят в вашу собственность. В результате вы — полноценный владелец.

Такая квартира (или право на нее) может быть продана:

  • после окончании строительства и регистрации вашего права собственности. Для этого заключают договор купли-продажи;
  • до окончания стройки и, соответственно, регистрации вашей собственности. Это оформляют договором переуступки прав.

Налог при продаже готовой квартиры при ДДУ

В одних случаях вы обязаны платить налог и сдавать декларацию по нему. В других — нет. Все зависит от срока и стоимости, то есть:

  • срока, в течение которого квартира числилась за вами;
  • ее кадастровой стоимости и продажной цены.

Расскажем о каждом из них.

Срок по квартире или “правило 3-х и 5-ти лет”

Если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности 5 лет и больше, то доход от ее продажи налогом не облагают. Декларированию он не подлежит.

Это означает, что при продаже такой недвижимости вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему. Продажная стоимость квартиры значения не имеет.

Эти правила установлены пунктом 4 статьи 217.1 Налогового кодекса.

Этот срок сокращается до 3-х лет, если проданная квартира это единственная ваша жилая собственность. Другой жилой недвижимости (комнаты, дома или долей в них) у вас нет.

Это предусмотрено пунктом 3 статьи 217.1 Налогового кодекса.

Обычно право собственности отсчитывают с момента его государственной регистрации. То есть той даты, которая указана в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

Но, если квартира куплена по ДДУ, то она еще не построена. Поэтому право собственности на нее может быть зарегистрировано значительно позже оформления договора долевого участия. Например, через год, два года или пять лет.

Поэтому для ДДУ сделали исключение. Отсчет 5-ти (или 3-х) летнего срока ведут не с даты регистрации собственности, а с момента полной оплаты договора. То есть начиная с той даты, когда он будет оплачен на 100 процентов.

Такое правило установлено пунктом 2 статьи 217.1 Налогового кодекса.

Если по окончании строительства застройщик требует доплаты (например, когда в результате обмера квартиры ее площадь увеличилась), это значения не имеет. Дату такой доплаты при подсчете срока не учитывают.

Имейте ввиду, что пять лет — это 60 месяцев, а 3 года — это 36 месяцев подряд. Поэтому пятилетний или трехлетний срок может закончится как в начале, так и в середине или конце года.

Пример
Договор долевого участия заключен 10 марта 2022 года. ДДУ полностью оплачен застройщику 11 августа 2022 года. С этой даты начинается отсчет срока по квартире. Помимо этой квартиру у вас есть и другое жилье.

Ситуация 1
Квартира продана 25 сентября 2025 года. Пятилетний срок не закончился. С момента полной оплаты прошло 3 года и 1 месяц (то есть 37 месяцев).

Доход от продажи облагают налогом. Вы обязаны сдать декларацию по налогу.

Ситуация 2
Квартира продана 12 сентября 2027 года. Пятилетний срок закончился 11 августа 2027 года. То есть с момента оплаты прошел 61 месяц.

Доход от продажи налогом не облагают. Вне зависимости от его суммы. Декларацию сдавать не нужно.


Застройщик может предоставить вам отсрочку в оплате. Например, в первый год вы платите 20% от цены квартиры, во-второй — 30% и в третий 50%. В этой ситуации датой полной оплаты считают третий год в котором вы перечислили последний платеж.

А вот факт оплаты квартиры за счет кредита (ипотеки) на эту дату никак не влияет. Днем оплаты считают ту дату, когда деньги были переведены от банка к застройщику. День погашения ипотеки вами никакого значения не имеет.

Продажная цена и кадастровая стоимость

Вашим доходом считают одну, но максимальную сумму:

  • или продажную цену недвижимости по договору купли-продажи;
  • или 70% от кадастровой ее стоимости.

Кадастровую стоимость берут на 1 января того года в котором продана квартира. Если стоимость по кадастру государством не определена (такое бывает), то в расчет берут только продажную цену.

Это предусмотрено пунктом 2 статьи 214.10 Налогового кодекса.

Налог платить не придется, если доход равен или меньше 1 млн. рублей. Срок в течение которого недвижимость числиться за вами значения не имеет.

Налог с продажи квартиры по ДДУ заплатить, возможно, придется, если доход от продажи больше 1 млн. рублей. Кроме того, вам придется и задекларировать доход. То есть сдать в налоговую инспекцию декларацию по налогу на доходы. Платить налог и сдавать декларацию нужно при условии, что на момент реализации недвижимости она числилась за вами менее 5 (или 3-х) лет.

Пример
Вы полностью оплатили договор долевого участия в строительстве 10 сентября 2022 года. Квартира была оформлена в собственность, а затем продана. Дата продажи 15 апреля 2026 года.

У вас есть и другое жилье. На момент продажи недвижимость числилась за вами менее 5 лет.

Ситуация 1
Продажная цена квартиры по договору 2 300 000 руб. При этом 70% от ее кадастровой стоимости составило 1 650 000 руб. Значит ваш доход 2 300 000 руб. Это больше 70% от кадастра.

Так как доход превысил 1 млн. рублей, вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию по налогу. Возможно надо заплатить налог.

Ситуация 2
Продажная цена квартиры по договору 700 000 руб. 70% от ее кадастровой стоимости 930 000 руб. Значит ваш доход 930 000 руб.

Это меньше 1 млн. рублей. Поэтому вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.


Подведем итоги.

Когда при ДДУ налог с продажи платить не надо

Не нужно платить налог с продажи квартиры по ДДУ и отчитываться перед инспекцией, если выполнено хотя бы одно условие:

  • срок — квартира числилась за вами 5 лет и больше (60 месяцев), если это не единственное жилье или 3 года и больше (36 месяцев), если единственное. Срок отсчитывают с момента полной оплаты ДДУ;
  • стоимость — доход от продажи не превысил 1 млн. рублей. Доходом считают или продажную цену по договору или 70% от кадастра.

Когда вы должны заплатить налог с продажи при ДДУ

Нужно сдать декларацию в инспекцию и, возможно, заплатить налог, если на момент продажи выполнены 2 условия одновременно:

  • срок — квартира числилась за вами менее 5 лет (60 месяцев), если у вас есть другое жилье или менее 3 лет (36 месяцев), если его нет;
  • стоимость — доход от продажи больше 1 млн. рублей.

Как платить налог при ДДУ (схема)

Как рассчитать налог при продаже готовой квартиры при ДДУ

Чтобы посчитать налог определите два показателя:

  • ваш доход от которого будет рассчитываться сумма налога;
  • суммы, на которые вы вправе уменьшить доход при расчете налога.

Разница между доходом и таким уменьшением — это облагаемый доход. С него платят налог по ставке 13 процентов (налоговые резиденты) или 30% (не налоговые резиденты).

Как определить облагаемый доход

Как мы сказали выше ваш доход — это одна, но наибольшая величина:

  • продажная цена квартиры по договору купли-продажи;
  • 70% от кадастровой стоимости недвижимости на 1 января того года в котором она продана.

Вот какая сумма больше, та и будет являться вашим доходом для расчета налога.

Этот доход вы вправе уменьшить на одну из двух сумм:

  • или на расходы по приобретению проданной квартиры, которые подтверждены документально;
  • или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 млн. рублей.

Это предусмотрено пунктом 2 статьи 220 Налогового кодекса.

После такого уменьшения вы и получите облагаемый доход с которого нужно рассчитать налог.

Отметим, что пользоваться вычетом выгодно, если:

  • у вас нет документов подтверждающих расходы;
  • расходы равны или меньше 1 млн. рублей.

Если доходы от продажи равны или меньше расходов по ДДУ, то налог платить не нужно. Но сдать декларацию вы обязаны в любом случае.

Пример
По договору долевого участия куплена квартира. После ее оформления в собственность она продана. Это не единственное жилье и с момента оплаты ДДУ до момента продажи прошло менее 5 лет.

Продажная цена по договору 6 700 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры 4 800 000 руб.

В данной ситуации 70% от кадастра:
4 800 000 руб. х 70% = 3 360 000 руб.

Продажная цена (6 700 000 руб.) больше 70% от кадастра. Значит она и будет вашим доходом.

Ситуация 1
Расходы на оплату ДДУ — 5 300 000 руб. Эта та сумма денег, которую вы перечислили застройщику.

При расчете налога уменьшайте доход на расходы. В результате ваш налогооблагаемый доход будет равен:
6 700 000 — 5 300 000 = 1 400 000 руб.

С него причитается налог:
1 400 000 руб. х 13% = 182 000 руб.

Вы обязаны сдать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по налогу. К ней нужно приложить копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку.

Ситуация 2
Расходы на оплату ДДУ — 850 000 руб. Эта сумма средств, которую вы перечислили застройщику.

В этой ситуации уменьшайте доход на вычет 1 млн. В результате налогооблагаемый доход равен:
6 700 000 — 1 000 000 = 5 700 000 руб.

С него причитается налог в размере:
5 700 000 руб. х 13% = 741 000 руб.

Вы также обязаны сдать декларацию по налогу в инспекцию по месту жительства. Но никаких документов к ней прикладывать не нужно.


Расчет налога при продаже квартиры при ДДУ (схема)

Как подтвердить расходы на покупку

Как мы говорили уменьшить доход на расходы можно лишь в одном случае — такие расходы документально подтверждены. Если документов нет, то его можно уменьшить лишь на вычет (1 млн.).

Если при расчете налога вы пользуетесь формулой “доходы минус расходы”, то вместе с декларацией по налогу в инспекцию нужно сдать и копии документов подтверждающих затраты на покупку квартиры.

К ним относят:

  • договор долевого участия в строительстве и все дополнения или приложения к нему. Все бумаги должны быть подписаны вами и представителем застройщика;
  • платежное поручение на перечисление денег застройщику в оплату ДДУ, если он был оплачен банковским переводом. В поле платежки “Назначение платежа” должны быть указаны реквизиты договора долевого участия (дата и номер)
  • отрывная часть приходного кассового ордера, если деньги передавались застройщику наличными. В документе должна стоять ссылка на реквизиты ДДУ и подпись кассира. Ордер должен быть заверен печатью застройщика;
  • кредитный договор, если ДДУ был оплачен за счет ипотеки;
  • справку банка о сумме процентов, которые вы перечислили банку с момента оплаты ДДУ, до момента продажи квартиры.

Еще одно уменьшение или “плюшка” от государства

Есть еще одна сумма, которая может уменьшить ваш доход при расчете налога. Это имущественный налоговый вычет для покупателей недвижимости. Сумма вычета равна расходам по ДДУ, но не больше 2 млн. рублей на одного покупателя.

То есть продав недвижимость вы можете уменьшить доход дважды. Один раз на расходы по покупке, подтвержденные документами. Второй — на имущественный вычет для покупателей. Это те же самые расходы. Закон лишь ограничивает их сумму.

Но право на этот вычет имеют не все и не всегда. Так, вы не вправе воспользоваться льготой, если:

  • вы уже пользовались этим вычетом и полностью израсходовали его сумму (2 млн.);
  • квартира недостроена и у вас нет акта приемки-передачи.

Во всех остальных ситуациях вычет ваш. Тот факт, что квартира по которой он будет заявлен продается никакого значения не имеет. Также не важно, что вы не работаете, являетесь пенсионером или инвалидом. Во всех этих случаях право на него у вас есть.

Такие правила установлены пунктами 1 и 3 статьи 220 Налогового кодекса.

Более подробно про имущественный вычет смотрите по ссылке. Мы покажем как он работает на примере.

Пример
Приобретена квартира по ДДУ. После завершения строительства и оформления акта приемки-передачи она продана. С момента оплаты ДДУ до момента продажи прошло меньше 5 лет.

По договору купли-продажи цена квартиры 7 300 000 руб. Это больше 70% от кадастровой стоимости.

Расходы по ДДУ составили 4 150 000 руб. Вычетом для покупателей недвижимости вы никогда не пользовались.

В этой ситуации при расчете налога доход от продажи (7 300 000) вы можете уменьшить:

  • на расходы по ДДУ — 4 150 000 руб.;
    на вычет для покупателей — 2 000 000 руб. (это его максимальная сумма).

В результате ваш облагаемый доход составит:
7 300 000 — 4 150 000 — 2 000 000 = 1 150 000 руб.

С него нужно заплатить налог:
1 150 000 руб. х 13% = 149 500 руб.

Вам нужно сдать декларацию по налогу. В ней указать доход от продажи, расходы по покупке и имущественный вычет. К декларации приложить копии документов, которые подтверждают расходы на покупку квартиры.


Налог при переуступке по ДДУ

До получения квартиры по акту вы вправе ее продать. Но в этой ситуации вы продаете не квартиру, а право ее получить у застройщика после строительства дома. То есть объектом продажи является не недвижимость, а права на нее.

Для этого заключают договор уступки прав требования по договору долевого строительства (переуступки). Доход, который вы получите, облагают налогом по очень простым правилам.

Первое. Дата заключения и оплаты ДДУ (основного договора) для вас никакого значения не имеет. Правила про 5 летний срок к таким сделкам не применяют. Даже если с момента заключения договора, права по которому вы уступаете, прошло 10 лет, у вас возникает доход. Вы обязаны его задекларировать и, возможно, заплатить налог.

Второе. Вашим доходом считают ту сумму, которая получена вами по договору переуступки.

Третье. При расчете налога доход вы вправе уменьшить только на расходы по заключению ДДУ (то есть того договора, права по которому переуступаются). Права на другие вычеты у вас нет.

Небольшой бонус. Если вы оплачивали ДДУ за счет кредита, то в расходы включают и сумму процентов, которые вы заплатили банку.

Четвертое и последнее. Причем самое важное. Если ваш доход будет больше 5 млн., то с суммы превышения нужно платить налог по повышенной ставке 15, а не 13 процентов.

Пример
20 сентября 2022 года вами оформлен и оплачен договор долевого участия на приобретение квартиры. Застройщику перечислено 9 800 000 руб. ДДУ оплачивался за счет ипотечного кредита банка.

Через 7 лет квартира так и не была построена. Поэтому в феврале 2029 года вы заключили договор переуступки прав на нее. Сумма по договору 22 400 000 руб.

За весь период пользования банковским кредитом вы заплатили проценты в размере 1 850 000 руб.

Ваш доход, облагаемый налогом, будет равен:
22 400 000 (доход) — 9 800 000 (расходы по ДДУ) — 1 850 000 (проценты по ипотеке) = 10 750 000 руб.

С дохода в размере 5 млн. рублей заплатите налог по ставке 13 процентов:
5 000 000 руб. х 13% = 650 000 руб.

С дохода, который больше 5 млн. рублей, заплатите налог по ставке 15 процентов:
(10 750 000 — 5 000 000) х 15% = 862 500 руб.

Общая сумма налога по сделке будет равна:
650 000 + 862 500 = 1 512 500 руб.

Портал «Ваши налоги»
2022

Комментарии