Дарение квартиры, полученной в дар. Как избежать налогов?
На мою двоюродную бабушку оформлена квартира, которая должная перейти ко мне. Квартира в ее собственности больше 5 лет. Хочется получить квартиру, не выплачивая налоги.
Можно ли воспользоваться такой схемой: двоюродная бабушка дарит квартиру своей родной сестре (моей родной бабушке), а моя родная бабушка дарит эту квартиру мне.
И если я хочу продать эту квартиру, не дожидаясь срока в три года, за 3,5 млн. и в этом же календарном году купить две квартиры за 1,5 млн и 1 млн. должна ли я буду заплатить налог 13% с разницы в 1 млн? Если да, то как можно минимизировать убытки с уплаты налога?
Да, вариант с бабушками годится. В такой ситуации никаких налогов ни у кого из сторон не возникает. Также не будет обязанности платить налог. Но есть и более простые способы.
Дарение квартиры между родственниками
В общем случае доход в виде стоимости недвижимого имущества, полученного в дар, облагают налогом. У одаряемого (то есть того человека, который получил квартиру в дар) возникает доход в виде стоимости квартиры, полученной бесплатно. Но из этого правила есть исключение.
Если сделка дарения заключена между ближайшими родственниками, то доход одаряемого налогом не облагают. Перечень родственников, которых считают ближайшими, есть в статье 14 Семейного кодекса РФ. К ним относят родных сестер (в вашем случае бабушек), а также бабушку и внучку. Поэтому если двоюродная бабушка подарит квартиру своей сестре, а сестра передарит ее вам, то налоги платить никто из участников этой сделки не должен. Также нет необходимости подавать декларацию по налогу на доходы.
Купля-продажа как альтернатива дарению
Но можно поступить и проще. Двоюродная бабушка продает квартиру непосредственно вам. Например, за 3,5 млн. руб.В данной ситуации у нее возникает доход. Но так как квартира находится в ее собственности более 5-ти лет, то этот доход налогом не облагают и декларированию он не подлежит. Поэтому ей не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.
Кроме того, у вас возникают расходы по покупке этой квартиры. Поэтому после ее продажи вы сможете уменьшить полученный доход, на расходы.
Последующая продажа квартиры
Продав квартиру, полученную от бабушки, вы получите доход, облагаемый налогом. Вашим доходом будут считать одну, но наибольшую величину:
- или продажную стоимость квартиры по договору купли-продажи;
- или 70% от ее кадастровой стоимости.
При расчете налога вы вправе уменьшить доход на одну из 2-х сумм (по вашему выбору):
- или на расходы по покупке проданной квартиры, которые подтверждены документально;
- или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.
Если ваш доход будет равен расходам, то дохода, облагаемого налогом, не будет. Нет дохода — нет налога. Кроме того, если продажа старой и покупка новой квартиры пройдут в одном и том же году вы получите право на второй вычет — как покупатель недвижимости (при условии, что раньше его вы никогда не получали). Он дополнительно уменьшит ваш доход, облагаемый налогом. Сумма этого вычета будет равна покупной стоимости новой квартиры, но не больше 2 млн. руб. на одного покупателя.
Двоюродная бабушка продает вам квартиру за 3,5 млн. Она налогов не платит, так как квартира больше 3-х лет в ее собственности. При продаже этой квартиры вы уменьшаете доход на расходы по ее покупке. В результате дохода не возникает и у вас. Кроме того, по этой же квартире вы заявляете имущественный вычет как покупатель недвижимости в сумме 2 000 000 руб.
Подробнее о том, как рассчитывают налог при одновременной продаже и покупке квартиры смотрите по ссылке.
Не зависимо от того нужно вам платить налог или нет вы обязаны сдать декларацию. О том, как составить и предоставить в налоговую инспекцию декларацию по налогу на доходы (форму 3-НДФЛ) смотрите по ссылке. Декларацию сдают не позднее 30 апреля того года, который следует за годом продажи старой квартиры.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».