Налоги при продаже и покупке квартиры: получаем два вычета

Доход от продажи квартиры облагают налогом на доходы (НДФЛ). Как платить налоги при продаже и покупке квартир? Например, если вы продали старую и на эти деньги купили новую недвижимость. Можно ли зачесть расходы на новое жилье при уплате налога с продажи старой квартиры? Здесь мы ответим на эти и многие другие вопросы. Расскажем, как правильно учесть расходы при расчете налога с продажи квартиры и применить все вычеты на которые вы имеете право при покупке новой недвижимости.

Простой вариант — вы владели проданной квартирой минимальный срок владения. Напомним, что он составляет 5 лет, а в отдельных случаях 3 года (например, если проданная квартира получена по наследству).

Тогда все просто — с дохода от продажи квартиры налог платить не надо. Об этом говорится в пункте 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. А покупая новую квартиру вы получаете право на имущественный вычет для покупателей. Его сумма равна стоимости покупки, но не больше 2 млн. руб. на одного покупателя.  Как работают вычеты вы можете почитать по ссылке. О том, как оформить и получить имущественный вычет также смотрите по ссылке.

Как быть если вы владели проданной квартирой меньше пяти (или трех) лет? Здесь ситуация усложняется. Вы получаете доход, облагаемый налогом. В результате у вас может появится обязанность заплатить налог.

Считаем доход от продажи старой квартиры

Итак, доход от продажи квартиры, которая находилась в вашей собственности меньше минимального срока владения облагают налогом. Вашим доходом считают одну, но максимальную сумму:

• или продажную стоимость квартиры по договору купли-продажи;
• или 70% (в отдельных регионах 100%) от ее кадастровой стоимости.

Какая больше, с такой и посчитают налог.

При расчете налога этот доход может быть уменьшен на одну из двух сумм (по вашему выбору):

• или на имущественный налоговый вычет для продавцов жилой недвижимости — 1 000 000 руб.;
• или на расходы по покупке проданной квартиры, который подтверждены документально.

Вам нужно выбрать один способ из двух. Применять оба способа в отношении одной и той же квартиры нельзя.

Как быть, если продав старую вы купили новую квартиру и потратили на это деньги?

Можно ли учесть расходы на покупку новой квартиры?

Можно. Но по специальным правилам и с некоторыми ограничениями.

Доход, облагаемый налогом (в том числе и от продажи квартиры), на расходы по приобретению нового жилья не уменьшается. Но он может быть уменьшен на налоговые вычеты.

Вычет — это определенная сумма, установленная законом, которая снижает ваши доходы при расчете налога. В результате сумма дохода становится меньше. Уменьшается и сам налог.

При покупке нового жилья у вас появляется право на дополнительный имущественный налоговый вычет для покупателей жилой недвижимости. Его сумма равна расходам на покупку, но не больше 2 млн. рублей на одного покупателя. Право на вычет есть если раньше вы им не пользовались или не до конца израсходовали его сумму.

Продав и купив квартиру вы получаете право на два вычета: как продавец и как покупатель жилой недвижимости.

Используем два вычета: для продавцов и для покупателей

Если сделки по продаже и покупке квартиры были в одном и том же году (!!!), вы получаете право на два налоговых вычета одновременно. Небольшие исключения из этого правила. Два вычета можно получить и при условии:

• новая квартира куплена раньше чем продана старая или обе сделки прошли в одном и том же году;
• вы имеете право на вычет как покупатель жилой недвижимости. То есть раньше вы не пользовались этим вычетом или не полностью использовали его сумму и квартира была приобретена не у близкого родственника.

Первый вычет предоставляется продавцам недвижимости. Он установлен статьей 220 (пункт 2 подпункт 1) Налогового кодекса. Его максимальная сумма — 1 000 000 руб. Вместо использования этого вычета вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке, которые подтверждены документально. Это более выгодно, если расходы на покупку превышают 1 000 000 руб. (то есть сумму вычета). Подробней об этом читайте в статье «Налог с продажи квартиры». Учитывайте, что речь идет о расходах по приобретению проданной, то есть старой квартиры. К новой они не имеют никакого отношения.

Второй вычет предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен статьей 220 (пункт 1 подпункт 4) Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Максимальный размер второго вычета также ограничен. Независимо от покупной стоимости квартиры его размер не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на уплату процентов по ипотечному кредиту, если таковые были). Подробнее о том, как получить вычет по квартире смотрите по ссылке.

Например, вы купили квартиру в 2026 году (или еще раньше), а продали в 2027 году. По купленной квартире вычет заявлен не был и раньше вы им никогда не пользовались. Тогда при расчете налога доход от продажи может быть уменьшен:

• на имущественный вычет для продавцов — 1 млн. или на расходы по приобретению проданной квартиры;
• на имущественный вычет для покупателей равный расходам на приобретение этой же квартиры, но не больше 2 млн. руб.

Другой вариант. Вы получили квартиру по наследству в 2026 году, продали ее и на вырученные деньги купили новую квартиру также в 2026 году. Вы также имеете право на 2 вычета:

• как продавец унаследованной квартиры — 1 млн.;
• как покупатель новой квартиры —  расходы по ее покупке, но не больше 2 млн.

В данных ситуациях ваш доход, облагаемый налогом при продаже и покупке квартиры, будет рассчитан по формуле:

Оба вычета могут превысить доход от продажи квартиры. В результате доход будет равен нулю (или составит отрицательную сумму). Тогда налог платить не нужно.

Оба вычета могут быть меньше дохода от продажи квартиры. Тогда вам придется заплатить налог:

• если доход после уменьшения на вычеты не превысил 2,4 млн. — 13% с дохода;
• если превысил — 312 000 руб. плюс 15% с суммы превышения.

Покажем как рассчитать налоги при продаже и покупке квартир на примере.

Пример
Вы продаете старую квартиру и покупаете новую. Обе сделки проходят в одном и том же году. Проданной квартирой вы владели меньше трех (или пяти) лет. Ее продажная цена больше кадастровой стоимости.

Ситуация 1
Доход от продажи старой квартиры 6 000 000 руб. Расходов по ее приобретению нет. Покупная стоимость новой 3 800 000 руб. (максимальный вычет по ней — 2 000 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
6 000 000 — 1 000 000 = 5 000 000 руб., где:

• • 6 000 000 — доход от продажи старой квартиры;
  • 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
  • 5 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
5 000 000 — 2 000 000 = 3 000 000 руб., где:

• • 5 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
  • 2 000 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
  • 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

Доход (3 млн.) превысил 2,4 млн. Поэтому сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:
312 000 + (3 000 000 — 2 400 000) х 15% = 402 000 руб.

Как видно из примера расходы на покупку новой квартиры (3 800 000) можно учесть только в пределах максимальной суммы вычета для покупателей — 2 000 000 руб. Разница между этими суммами (1 800 000) «сгорает» и в расчетах никак не участвует. Поэтому учесть расходы на покупку нового жилья в полной сумме не получится.

Ситуация 2
Доход от продажи старой квартиры 4 000 000 руб. Расходов по ее приобретению нет. Покупная стоимость новой 1 700 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 700 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
4 000 000 — 1 000 000 = 3 000 000 руб., где:

• • 4 000 000 — доход от продажи старой квартиры;
  • 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
  • 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
3 000 000 — 1 700 000 = 1 300 000 руб., где:

• • 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
  • 1 700 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
  • 1 300 000 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

Доход не превысил 2,4 млн. Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:
1 300 000 руб. х 13% = 169 000 руб.

Здесь расходы на покупку новой квартиры будут учтены полностью. Расходы на ее приобретение (1,7 млн.) не превышают максимальной суммы вычета для покупателей недвижимости (2 млн.).

Ситуация 3
Доход от продажи старой квартиры 1 450 000 руб. Расходов по ее приобретению нет. Покупная стоимость новой 1 900 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 900 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 450 000 — 1 000 000 = 450 000 руб., где:

• • 1 450 000 — доход от продажи старой квартиры;
  • 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
  • 450 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
450 000 — 1 900 000 = 0 руб., где:

• • 450 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
  • 1 900 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
  • 0 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Она составит:
1 900 000 — 450 000 = 1 450 000 руб., где:

• • 1 900 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;
  • 450 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
  • 1 450 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 1 900 000 руб. вы использовали лишь 450 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 450 000 руб.

Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).

Ситуация 4
Доход от продажи старой квартиры 1 900 000 руб. Расходов по ее приобретению нет. Покупная стоимость новой 2 300 000 руб. (максимальный вычет по ней — 2 000 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 900 000 руб. — 1 000 000 руб. = 900 000 руб., где:

• • 1 900 000 — доход от продажи старой квартиры;
  • 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
  • 900 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
900 000 руб. — 2 000 000 руб. = 0 руб., где:

• • 900 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
  • 2 000 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
  • 0 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Она составит:
2 000 000 руб. — 900 000 руб. = 1 100 000 руб., где:

• • 2 000 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;
  • 900 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
  • 1 100 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 2 000 000 руб. вы использовали лишь 900 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 100 000 руб.

Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).

Ситуация 5
Доход от продажи старой квартиры 650 000 руб. Расходов по ее приобретению нет. Покупная стоимость новой 2 300 000 руб. (максимальный вычет по ней — 2 000 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
650 000 руб. — 1 000 000 руб. = 0 руб., где:

• • 650 000 — доход от продажи старой квартиры;
  • 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
  • 0 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

В этой ситуации второй вычет не был использован вообще (в нем нет необходимости). Поэтому он недоиспользован в полной сумме (2 млн.). Он может уменьшать другие доходы облагаемые налогом (например, заработную плату) или переносится на следующий и все последующие годы до его полного использования.

Вычет как покупатель квартиры вы вправе получить даже если новая квартира не приобреталась. Тогда он заявляется по старой (то есть проданной) квартире. Факт ее продажи никакого значения не имеет. Главное — чтобы вы имели право на вычет как покупатель недвижимости. То есть должны выполняться следующие условия:

• у вас были расходы на приобретение старой квартиры и она куплена не у ближайших родственников;
• раньше вычетом вы никогда не пользовались или не использовали его сумму полностью.

Подробнее о том, как получить вычет при покупке квартиры читайте по ссылке. Если вы хоть раз в жизни этим вычетом уже пользовались, то второй раз вам его не предоставят. Ни по старой, ни по новой квартире.

Пример
Вы продаете старую квартиру по цене выше кадастровой стоимости. Она была приобретена год назад. Расходы на ее покупку составили 1 800 000 руб. Доход от продажи квартиры составляет 2 300 000 руб. Вычетом как покупатель недвижимости вы никогда не пользовались.

Доход от продажи квартиры вы вправе уменьшить:

• • на имущественный вычет для продавцов квартир (1 000 000 руб.) или на расходы по покупке этой квартиры (1 800 000 руб.). Для вас выгоден второй вариант — расходы;
  • на имущественный вычет для покупателей квартир. В вашем случае он будет равен расходам на покупку квартиры — 1 800 000 руб.

После уменьшения дохода от продажи на расходы по покупке (вместо первого вычета) сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
2 300 000 — 1 800 000 = 500 000 руб., где:

• • 2 300 000 — доход от продажи старой квартиры;
  • 1 800 000 — расходы на покупку проданной квартиры, на который уменьшается доход (вместо использования вычета для продавцов);
  • 500 000 — доход, облагаемый налогом, после уменьшения дохода на расходы.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
500 000 — 1 800 000 = 0 руб., где:

• • 500 000 — доход, облагаемый налогом, после уменьшения дохода на расходы;
  • 1 800 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
  • 0 — доход, облагаемый налогом.

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного второго вычета. Она составит:
1 800 000 — 500 000 = 1 300 000 руб., где:

• • 1 800 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;
  • 500 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
  • 1 300 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 1 800 000 руб. вы использовали лишь 500 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 300 000 руб. Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).

Как заявить два вычета при продаже и покупке квартиры

Оба вычета нужно указать в одной декларации по налогу (форма 3-НДФЛ). Декларацию вы должны сдать в налоговую инспекцию по итогам того года, в котором продана квартира и получен доход.

Право на вычет для продавцов недвижимости (1 000 000) никак подтверждать не нужно. Он предоставляется автоматически. Если вы уменьшаете доход не на вычет (1 млн.), а на расходы, то их сумму следует подтвердить документально. Для этого к декларации прилагают копии документов, которые подтверждают факт покупки и оплаты квартиры (договор купли-продажи, выписка из госреестра прав на недвижимость, расписка продавца в получении от вас денег и т.д.).

Право на вычет для покупателей недвижимости также нужно обосновать документами.

Например, в 2026 году вы продали старую и купили новую квартиру. В декларации по налогу на доходы за 2026 год нужно:

• указать доход от продажи;
• вписать сумму вычета для продавцов (1 млн) или расходы по покупке проданной квартире;
• вписать сумму вычета для покупателей (не более 2 млн.).

К этой декларации приложить документы, подтверждающие ваши расходы по покупке квартир.

Возможны ли споры с налоговиками или о чем тут спорить?

Зачастую некоторые налоговики (да и независимые «специалисты») считают, что вы вправе использовать только один вычет (для продавцов), а лишь потом заявлять другой (для покупателей). Проще говоря с вас просят заплатить налог со стоимости проданной квартиры, а в последствии предлагают заявить о его возврате.

Аргументы приводятся самые нелепые. Например, что «зачет налогов по разным категориям плательщиков не допускается» (это не выдумка, это мы взяли с нашего же сайта). Это полный бред, который абсолютно не законен.

Доход человека, облагаемый налогом, определяется в виде разницы между суммой всех полученных доходов и суммой положенных ему вычетов. Вычеты для продавцов и покупателей прописаны в статье 220 Налогового кодекса. Поэтому продав и купив квартиру в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета сразу.

Вариант налоговиков «прокатывает» только в одном случае: если вы продали квартиру в одном году (например, 2026), а купили в следующем (например, в 2027 году).

В такой ситуации в 2026 году вы действительно вправе заявить лишь один вычет — для продавцов. А второй вы будете заявлять по окончании 2027 года. Причем второй вычет будет уменьшать лишь те доходы, которые получены с 1 января 2027 года. Поэтому доход от продажи квартиры 2026 года они не уменьшат.

Налоги при продаже и покупке квартир: что нужно знать

1. Если квартира продана и куплена в одном и том же году вы получаете право на два вычета одновременно: для продавцов и для покупателей. Это же правило действует при условии, что одна квартира была куплена раньше, чем другая продана и по купленной квартире вычет не заявлялся.

2. Второй вычет (для покупателей) предоставляется только при условии, что раньше вы никогда им не пользовались (или вы его недоиспользовали по имуществу, купленному после 1 января 2014 года). Подробнее о том как использовать вычет при покупке квартиры читайте по ссылке.

3. Сперва вы уменьшаете доход на первый вычет (для продавцов). Если после этого доход остается — вы уменьшаете его на второй вычет. Причем уменьшается не только доход от продажи квартиры, но и другие ваши доходы, полученные в течение года (например, зарплата). Если вы полностью перекрыли все доходы но сумма вычета осталась не закрытой (то есть вы использовали не всю сумму второго вычета) она переносится на следующий и последующие годы (до ее полного использования).

4. Сумма первого вычета (для продавцов) не может превышать доход от продажи квартиры. Например, если доход составил 750 000 руб., то и вычет составит эту же сумму. Если доход составил 1 350 000 руб., то вычет будет равен его максимальному размеру 1 000 000 руб. Подробнее смотрите Ситуацию 5 в примере.

5. Сумма второго вычета равна стоимости купленной квартиры, но не больше 2 000 000 руб. Если новая квартира стоит 1 500 000 руб., то и вычет будет в этой же сумме. Если она стоит 5 700 000 руб., то его максимальный размер — 2 000 000 руб. Она может быть увеличена лишь на проценты по ипотечному кредиту (если вы брали новую квартиру в ипотеку).

Специалисты портала «Ваши налоги»
2026