Как определить дату начала владения долей в недвижимости?
С мужем в браке с 1995 года. Есть квартира в долевой собственности с 2001 года: мать 2/3, сын 1/3. В 2002 сын (это мой муж) оформил договор ренты с пожизненным содержанием матери на ее долю в этой квартире в размере 2/3.
Мать умирает в 2003 году. Муж получает документы о праве собственности на всю квартиру в 2006 году. В 2021 году муж умирает. У него 3 наследника: жена (это я) и 2 взрослых детей от первого брака. Все наследники уже получили документы и выписки из Росреестра о своих долях в этой квартире:
- жена: 5/9 квартиры (это 1/3 квартиры в качестве приобретенной в браке недвижимости (по ренте) — супружеская доля пережившего супруга + 2/9 квартиры в качестве наследства от мужа);
- дети по 2/9 квартиры каждый.
Жена в ближайшее время собирается по безденежному договору мены обменять свою долю этой квартиры на равноценную другую площадь.
Вопрос:
- С какой даты жена будет для налоговой службы считаться собственником своей доли в этой квартире. Дата государственной регистрации права в выписке из Росреестра 2022 год.
- Как будет рассчитываться налог на доход при выполнении в 2022 году безденежной равноценной мены 5/9 квартиры на другую площадь?
- С какой даты не нужно будет платить налог 3-НДФЛ?
Заключив договор ренты муж получил право собственности на часть квартиры (2/3). В результате он стал собственником всей квартиры. При этом 1/3 принадлежит непосредственно ему, а 2/3 ему и вам (как супруге).
То есть оформив договор ренты муж получил в собственность 2/3 в квартире. Право собственности наступило в день государственной регистрации договора. Тот факт, что в рамках ренты по этой квартире был оформлен залог в пользу государства значения не имеет.
Недвижимое имущество (в том числе и доли в нем), приобретенное в браке, поступает в совместную собственность супругов. Вне зависимости от того на кого из них оно оформлено и кто из них вносил деньги в его оплату. Считается, что они несли равные расходы по его приобретению. Поэтому право собственности на часть этой квартиры получили также и вы.
Таким образом, после государственной регистрации договора ренты (2002 год), доли в данной квартире распределились так:
- 1/3 муж — ранее полученная собственность;
- 1/3 муж — доля, полученная в рамках ренты;
- 1/3 жена — супружеская доля полученная в рамках ренты.
Соответственно вы стали собственником доли в этой квартиры в день государственной регистрации договора ренты. То есть в 2002 году.
Право собственности на недвижимое имущество или долю в нем отсчитывается с момента его получения. Тот факт, что впоследствии размер доли меняется (увеличивается или уменьшается) значения не имеет. Например, если вы получили любую долю в квартире в 2002 году, а в последствии размер вашей доли увеличился (например, в результате вступления в наследство или выкупа доли), то право собственности на всю (то есть уже увеличенную долю) отсчитывают с момента ее первоначального приобретения (то есть с 2002 года).
Подробнее о расчете срока владения квартирой доли в которой получены в разное время смотрите по ссылке.
Таким образом ваше право собственности на всю долю в этой квартире в размере 5/9 отсчитывают с 2002 года.
Доход от продажи (реализации) недвижимого имущества (или доли в нем) не облагают налогом при условии, что на момент его продажи или мены оно находилось в собственности продавца 5 лет и больше (в отдельных случаях 3 года и больше). Если имущество получено до 2016 года, то используется 3-х летний срок. Таким образом ваша доля может быть продана или реализована по договору мены без уплаты каких либо налогов начиная с 2005 года.
Выводы.
На момент обмена доли в квартире на другую площадь эта доля будет находится в вашей собственности более как 3-х, так и 5-ти лет. Поэтому полученный вами доход налогом не облагают. Декларированию он не подлежит. Сумма дохода значения не имеет.
Вам не нужно ни платить налог на доходы ни подавать декларацию по нему.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».