Квартира менее 3-х лет в собственности и покупка новых квартир

В данном случае, сумма не имеет значения, если она равна или превышает 2 000 000 руб. Возможно вы получаете право на вычет как покупатель недвижимости. Но вам важно правильно определить доход от продажи, который облагают налогом.

Как определяют доход от продажи

Если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности менее 3-х лет, то при ее продаже у вас возникает доход, облагаемый налогом. Доход от продажи недвижимости считают по особым правилам.

Вашим доходом считают одну, но наибольшую сумму:

• или продажную цену квартиры, которая прописана в договоре купли-продажи;
• или 70% от ее кадастровой стоимости. Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана квартира.

Какая сумма больше, такая и является вашим доходом. Но при расчете налога этот доход вы можете уменьшить на имущественные налоговые вычеты.

На какие вычеты вы можете уменьшить доход

Вы получаете право на два налоговых вычета: как продавец и как покупатель жилой недвижимости.

Вычет для продавца это 1 000 000 руб. То есть для расчета налога доход уменьшайте на 1 млн. Вместо этого вычета доход вы можете уменьшить на расходы по приобретению проданной квартиры, которые подтверждены документально. Этот вариант более выгоден, если такие расходы больше 1 млн. (то есть вычета для продавца).

На второй вычет вы вправе рассчитывать как покупатель другой жилой недвижимости — новых квартир. Для этого вычета есть несколько ограничений. Например вы не вправе его использовать, если:

• ранее вы пользовались вычетом как покупатель и полностью израсходовали его сумму;
• вы купили квартиру у взаимозависимого лица (например, ближайшего родственника).

Подробнее об ограничениях при предоставлении имущественного налогового вычета для покупателей недвижимости смотрите по ссылке.

Сумма второго вычета равна расходам на покупку новых квартир. При этом она не может быть больше 2 000 000 руб. Это максимальный вычет для покупателя. То есть если вы потратили на приобретение новой жилой недвижимости больше (например, 3 600 000 руб.), то вычет вам предоставят лишь в его максимальной сумме — 2 млн.

Если сделки по продаже старой и покупке новых квартир прошли в одном и том же году, то вы получаете право на два налоговых вычета одновременно: как продавец и как покупатель.

Пример
Продается квартира, которая находится в собственности менее 3-х лет, за 2 600 000 руб. Это больше 70% от ее кадастровой стоимости.

Взамен покупается 2 новых квартиры за 2 600 000 руб. Ранее человек не пользовался имущественным вычетом как покупатель. Поэтому он получает право на вычет для покупателей в его максимальной сумме — 2 млн.

После применения вычета для продавцов доход составит:
2 600 000 — 1 000 000 = 1 600 000 руб.

После применения вычетов для покупателей доход составит:
1 600 000 — 2 000 000 = 0 руб.

В данной ситуации дохода, облагаемого налогом, нет. Два вычета больше, чем доход от продажи. Нет дохода — нет налога. Его платить не надо. Кроме того у человека остается недоиспользованная сумма второго вычета. Вместо положенных ему 2 млн. он получает вычет в размере 1,6 млн. Недоиспользованная сумма составляет 400 000 руб. (2 000 000 — 1 600 000).

Она уменьшает другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или переносится на следующий и все последующие годы до ее полного использования.

Подробнее о том, Как получить два вычета при продаже и покупке квартиры см. по ссылке.

Как отчитаться перед инспекцией при продаже и покупке квартиры

Не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры нужно сдать в налоговую инспекцию декларацию по налогу на доходы (форму 3-НДФЛ). В декларации указать:

• доход от продажи квартиры;
• имущественный вычет для продавцов (или расходы по покупке проданной квартиры);
• имущественный вычет для покупателей.

К декларации нужно приложить копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку новой жилой недвижимости. Это договор купли-продажи и платежные документы, которые подтверждают уплату денег продавцу.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».