Налог при продаже и покупке квартиры в разные годы

Нет. Так сделать не получится. Это было бы возможно, если сделки по продаже старой и покупке новой квартиры прошли в одном и том же году. Но это не ваш случай.

Как считают доход от продажи старой квартиры

Доход, облагаемый налогом, появляется при условии, что проданная квартира была в вашей собственности менее пяти лет. В отдельных случаях применяют более короткий, трехлетний срок владения. Например, если проданная квартира была получена по наследству, приватизирована или является вашим единственным жильем.

Если на момент продажи квартира была в вашей собственности меньше 5 или 3-х лет, то у вас появляется доход, облагаемый налогом. Он равен одной, но максимальной сумме:

• или продажной цене квартиры, которая указана в договоре купли-продажи;
• или 70% от ее кадастровой стоимости.

При расчете налога вы вправе уменьшить доход на одну из двух сумм (по вашему выбору):

• или на расходы по приобретению проданной квартиры, которые подтверждены документально;
• или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 млн. руб.

Если говорить о расходах, то доход уменьшит лишь покупная стоимость старой квартиры (или имущественный вычет 1 млн.). На любые другие расходы, в том числе и на затраты по покупке новой квартиры, которые вы оплатили в следующем году, уменьшить доход нельзя.

Как уменьшают доход при покупке новой квартиры

Если вы купили новую квартиру, то вы получаете право на имущественный налоговый вычет для покупателей недвижимости. Но при условии, что раньше им вы никогда не пользовались.

Вычет уменьшает доход облагаемый налогом. Его сумма равна стоимости новой квартиры, но не более 2 млн. руб. на одного покупателя. Например, новая квартира стоит 1,8 млн. Значит и вычет вы получите в этой же сумме. Или квартира стоит 4,8 млн. Тогда ваш вычет составит 2 млн. максимум.

Проблема в том, что вычет уменьшает только те доходы, которые получены с 1 января года в котором куплена квартира. Если она приобретена, например, в 2022 году, то он будет уменьшать доходы, полученные с 1 января 2022 года и далее.

В результате у вас возникает проблема. Например, доход от продажи старой квартиры получен в 2021 году, а право на вычет для покупателей появилось лишь в 2022 году. Уменьшить доход 2021 года на вычет 2022 года вы не вправе.

Правда из этого правила есть одно исключение. Оно касается пенсионеров. Они вправе уменьшать доход за 3 года предшествующих году покупки квартиры. Других исключений нет.

Подробней о том, как рассчитывают налог при одновременной продаже и покупке квартиры смотрите по ссылке.

Вам нужно было продавать старую и покупать новую квартиру в одном и том же году. В этом случае часть расходов по новой недвижимости (в пределах 2 млн. руб.) уменьшила бы доход от продажи прежнего жилья. Это бы позволило сэкономить на налоге.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».