задать вопрос

Налог с продажи долей принадлежащих на разных основаниях

Добрый день. Подскажите пожалуйста нужно ли будет платить налог с продажи квартиры: Квартира куплена в 2017 году за 4 млн и поделена на 4 доли между 4 членами семьи (папа, мама и 2 сына) соответственно. В 2020 году папа подарил свою долю одному сыну, а мама подарила свою долю другому сыну. Таким образом мне (один из сыновей) принадлежит 2 доли по ¼ (в Росреестре их не объединяли, одна четверть на основании ДКП и одна на основании ДД).

Я хочу продать свою половину квартиры брату за 2млн. И вот тут не очень понятно как будет высчитываться налог если ДКП будет один на мою половину квартиры?

По идее: 1. налог за продажу ¼ квартиры которая принадлежит на основании ДКП взыматься не должен, так как нет выгоды с продажи;

2. Налог за продажу ¼ квартиры которая принадлежит на основании ДД также взыматься не должен, так как стоимость продажи ¼ не превышает 1млн. Может нужно составить два договора купли продажи, на каждую из ¼?

Дарение долей не вариант, так как сделка проходит через ипотеку.

Ответ

Да, вы можете так сделать.

Если доля будет продана по одному договору купли-продажи, то могут возникнуть проблемы. В этой ситуации налоговая будет утверждать, что вы вправе уменьшить доход от продажи лишь на одну из сумм:

  • или на вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.
  • или на расходы по покупке доли, которые подтверждены документально.

То есть воспользоваться и расходами и вычетом одновременно вы не в праве.

Раз ваша доля не объединена в Росреестре (то есть вы являетесь собственниками двух 1/4, а не одной 1/2), то лучше заключить два договора купли-продажи долей. Причем на разные даты. Доход от продажи первой доли уменьшить на ВАШИ расходы по ее покупке, которые подтверждены документально, а доходы от продажи второй доли уменьшить на вычет — 1 000 000 руб. Кроме того, как покупатель доли в жилой недвижимости вы вправе получить и еще один вычет (для покупателей). Его сумма равна расходам на покупку вагшей доли, но не более 2 000 000 руб. На этот вычет вы вправе претендовать при условии, что раньше им вы никогда не пользовались. Он дополнительно уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом.

Возможно максимальный срок владения квартирой (долей в ней), который позволяет не платмить налог при ее продаже у вас составляет не 5, а 3 года. Например, если вы продаете единственное для вас жилье. В этой ситуации есть смысл объединить ваши доли и продать их по одному договору. Если с момента получения первой 1/4 доли (2017 год) до момента продажи 1/2 пройдет 36 месяцев и больше, то вам не нужно будет ни платить налог, ни подавать декларацию по нему. И сумма дохода значения не имеет. Дело в том, что ваше право собственности на долю будет отсчитываться с момента получения 1/4. Тот факт, что в результате дарения размер доли увеличится до 1/2 значения не имеет. Но еще раз подчеркну. Важно, чтобы на вас распространялся 3-х летний, а не 5-ти летний срок владения. Подробнее о том, как считают минимальный срок владения для безналоговой продажи квартиры смотрите по ссылке.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Комментарии