Налог с продажи жилья (покупка новой квартиры и двое детей)

Мало информации. Отвечаю по той, что есть.

Возможны два варианта:

• первый — вы имеете право на льготу по налогу как семья с детьми;
• второй — налог рассчитывают в общем порядке.

Льгота по налогу

Статьей 217.1 Налогового кодекса (пункт 2.1) установлена льгота для расчета налога с продажи квартиры семьям с детьми. Она предусматривает, что такой доход не облагают налогом вне зависимости от срока владения долями. Но должны соблюдаться все требования, которые установлены пунктом 2.1 статьи 217.1 Налогового кодекса, в частности:

• продавец является родителем не менее 2-х несовершеннолетних детей, не достигших возраста 18 и 24 лет (при очной форме обучения);
• не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, продавец купил другое жилье;
• площадь и кадастровая стоимость нового жилья больше, чем площадь и кадастровая стоимость проданной квартиры;
• кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн. руб.;
• в собственности продавца нет другого жилого помещения или доли в нем размер которого превышает 50% от площади новой квартиры.

Подробнее об этих требованиях смотрите в статье 21.7.1 кодекса. Вполне возможно вы попадаете под эту льготу. У вас есть двое детей. Что по другим параметрам (покупка новой квартиры, ее кадастровая стоимость и т. д.), я не знаю. Вы не написали.

Если все условия соблюдаются, то доход от продажи доли в квартире не будет облагаться налогом.

Расчет налога без льготы

Если право на льготу у вас нет, то налог рассчитывают в общем порядке. Налог нужно платить, если доля была в вашей собственности меньше минимального срока владения. В общем случае он, действительно, составляет 5 лет. Но в отдельных ситуациях используют сокращенный 3-х летний срок владения. Например, если проданная доля была получена в собственность по приватизации, в наследство или является единственным жильем для продавца (на момент продажи).

Если минимальный срок не прошел, то у вас возникает доход, облагаемый налогом. Сумма дохода 1 975 000 руб. При этом она не должна быть меньше, чем доход рассчитанный по формуле:
Кадастровая стоимость квартиры х 70% х 1/2 = Минимальный доход

Если продажная цена (1 975 000) меньше минимального дохода, то налог считают с минимального дохода. Если больше — с продажной цены.

При расчете налога этот доход уменьшают на вычеты. Вычет — это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога.

Вы имеете право на 2 вычета:

• как продавец недвижимости;
• как покупатель недвижимости.

Первый вычет (как продавец) составляет 1 000 000 руб. Но если квартира продана по одному договору купли-продажи (в том числе и ваша доля в ней), то этот вычет распределяется между всеми продавцами пропорционально вашим долям. То есть ваш вычет будет равен:
1 000 000 руб. х 1/2 = 500 000 руб.

Если вы продали свою долю отдельно (то есть был заключен договор купли-продажи именно вашей ДОЛИ, а не всей квартиры целиком), то вы получаете право на вычет в полной сумме 1 млн. без его распределения.

Второй вычет (как покупатель) предоставляется для покупателей недвижимости. На него вы имеете право если раньше никогда им не пользовались и новая квартира приобретена НЕ у взаимозависимого лица (например, не у ближайшего родственника).

Общая сумма вычета равна расходам на покупку, но не больше 2 млн. руб. на одного покупателя.

Проблема в том, что новая квартира оформлена на жену. То есть покупали ее не вы, а жена. Однако, по семейному законодательству имущество приобретенное в браке поступает в совместную собственность супругов. Вне зависимости от того на кого из них оно оформлено и кто из них вносил деньги в ее оплату. Считается, что супруги несли равные расходы по ее приобретению.

Стоимость новой квартиры 2 000 000 руб. Она распределяется между вами. То есть каждый из вас получает право на вычет для покупателей в размере 1 000 000 руб. Он дополнительно уменьшить ваш доход от продажи доли.

В результате ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 975 000 (но не меньше 70% от кадастра) — 500 000 (вычет для продавца) — 1 000 000 (вычет для покупателя) = 475 000 руб.

С него причитается налог в размере:
475 000 руб. х 13% = 61 750 руб.

И еще момент. В принципе вы можете заключить с женой соглашения о распределении вычета между вами (образец смотрите по ссылке). По этому соглашению на вас будет приходится вычет не 1 млн., а, например, 1 500 000 руб.

В такой ситуации сумма вычетов превысит ваш доход. Поэтому доход от продажи доли, облагаемый налогом, станет равным нулю. Нет дохода — нет налога. Налог платить не придется. Однако декларацию по налогу (форму 3-НДФЛ) вам нужно сдать в любом случае.

P. S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Оставить отзыв» сразу под картой проезда к нам (правая часть экрана). Заранее спасибо.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».