задать вопрос

Налоговый вычет при ПРОДАЖЕ квартиры (менее 3-х лет в собственности) и налоговый вычет при ПОКУПКЕ НОВОЙ квартиры

Добрый день!

Ситуация следующая: продал квартиру в Московской области в марте 2020 г (дата по Договору купли-продажи), данная квартира не является единственной, также я в ней не был прописан. Квартира получена в собственность по договору дарения от близкого родственника (мамы) в январе 2019 года, соответственно находилась в моей собственности менее 3-х лет, что тем самым обязывает меня уплатить подоходный налог с продажи данного имущества. Верно ли следующее:

1) ЕСЛИ В ОДНОМ КАЛЕНДАРНОМ ГОДУ (в моем случае — в текущем 2020), продается недвижимость, которая находится в собственности менее 3-ех лет, а также не является единственной и приобретается более дорогая недвижимость (вне зависимости от Региона субъекта страны), то путем «налогового взаимозачета» я освобождаюсь от налога на прибыль с проданной недвижимости? Если мое утверждение верно, был признателен Вам за упоминание конкретного правового источника по данному вопросу. Если выше упомянутое утверждение верно, то данная ситуация вынуждает меня приобретать более дорогую недвижимость (в моем случае это квартира) в одном календарном году (2020).

2) Если мне уплатить подоходный налог (13%) на проданную недвижимость при этом воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. рублей, могу ли я при этом воспользоваться налоговым «бонусом» (возврат от налоговой) при покупке новой, более дорогой недвижимости в новом календарном году и какой размер налогового «бонуса» (возврат части затрачиваемых средств от налоговой) я могу рассчитывать, если вообще данный налоговый возврат предусмотрен.

Цена проданной квартиры: 2,5 млн. руб. Цена приобретаемой квартиры: 5-6 млн. руб. (с использование ипотечных средств, в размере 3 млн. руб.).

С нетерпением жду от Вас подробных комментариев по вышеупомянутым двум сценариям и ваших рекомендаций по выбору оптимального варианта, с целью право обоснованного нивелирования уплаты налогов.

Помогите пожалуйста разобраться, с данным вопросом, заранее благодарю!

Ответ

Вы рассуждаете примерно верно.

В вашем случае доходом от продажи квартиры, будут считать одну, но наибольшую сумму:

  • или продажную цену квартиры по договору купли-продажи;
  • или 70% от кадастровой стоимости проданной квартиры по состоянию на 1 января 2020 года.

Предположим, что продажная цена больше 70% от кадастра. Тогда ваш доход составит 2 500 000 руб. При расчете налога этот доход вы вправе уменьшить на одну из 2-х сумм (по вашему выбору):

  • или на расходы дарителя (мамы) по приобретению этой квартиры, которые подтверждены документально;
  • или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.

Предположим, что вы решили воспользоваться вычетом (1 млн. руб.), так как расходы на покупку квартиры отсутствуют (например, если она была приватизирована) или они меньше 1 млн. руб.

Кроме того, как покупатель новой квартиры вы получаете право на второй налоговый вычет — для покупателей недвижимости. Его вам обязаны предоставить, если раньше таким вычетом вы никогда не пользовались. Сумма вычета равна расходам на приобретение новой квартиры. Однако она ограничена законом. Вне зависимости от стоимости новой квартиры вычет не может превышать 2 000 000 руб. на одного покупателя. В вашем случае, при стоимости новой квартиры 5 000 000 руб. вы получите вычет в сумме 2 000 000 руб. (то есть в его максимальном размере). Такде вы получаете прави и на еще один вычет в сумме расходов по уплате процентов по ипотечному кредиту. Этот вычет также ограничен законом. Его максимальная сумма составляет 3 000 000 руб. за весь период пользования кредитом.

Обращаю ваше внимание, что вычет для покупателей недвижимости вы вправе получить при условии, что раньше таким вычетом вы никогда не пользовались или не до конца израсходовали его сумму. Есть и еще некоторые условия для его применения. Подробней о том, кто вправе получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры и какие документы нужно собрать смотрите по ссылке.

Итак, если в одном и том же году вы проведете 2 сделки (продажа старой и покупка новой квартиры), то вы получите право на 2 налоговых вычета одновременно, который уменьшат ваш доход от продажи квартиры, облагаемый налогом:

  • для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.;
  • для покупателей недвижимости — 2 000 000 руб.

Вычет по ипотечным процентам рассматривать не будем, так как его сумма будет известна только по итогам 2020 года, когда вы заплатите банку хоть что то.

В результате по этой сделке ваш доход составит:

2 500 000 (доход от продажи квартиры) — 1 000 000 (вычет для продавцов) — 2 000 000 (вычет для покупателей) = 0 руб.

Сумма вычетов превысила ваш доход от продажи квартиры. Поэтому дохода, облагаемого налогом, нет. Нет дохода — нет налога. При этом у вас остается недоиспользованной сумма второго вычета (для покупателей) в размере 500 000 руб. Из положенных 2 млн. вы используете лишь 1,5 млн. Сумма недоиспользованного вычета уменьшит ваши другие доходы, облагаемые налогом (например, зарплату), если таковые есть. Если нет, то она будет перенесена на следующий и все последующие годы до момента ее полного использования. Кроме того, она ежегодно будет увеличиваться на сумму процентов по ипотеке, которые вы заплатите банку.

По итогам 2020 года вы будете обязаны составить декларацию по налогу на доходы. Ее сдают не позднее 30 апреля 2021 года. В декларации нужно указать доход от продажи квартиры и два вычета. К ней нужно приложить копии документов, которые подтверждают факт покупки новой квартиры и ее оплату. Обращаем внимание, что право собственности на новую квартиру должно быть оформлено в 2020 году. Только тогда вы получите право на вычет. Исключение из этого порядка предусмотрено только для покупки квартиры по ДДУ. В этой ситуации собственность можно не оформлять. Но потребуется акт приемки-передачи построенной квартиры. Поэтому если вы вложитесь в новое строительство, а к декабрю дом еще построен не будет и акт вам не оформят, то права на вычет для покупателей недвижимости (2 млн.) у вас не будет. О том, как составить и сдать в налоговую инспекцию декларацию по налогу на доходы физических лиц (форму 3-НДФЛ) смотрите по ссылке.

Подробнее о том, как получают вычеты при одновременной продаже и покупке квартиры со ссылками на нормативно-правовые документы смотрите здесь.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Комментарии