НДФЛ при продаже квартиры при покупке новой по ДДУ
Обращаюсь вновь с вопросом. Брат в мае заключил договор ДДУ по ипотеке на покупку 2-х комнатной квартиры. В собственность будет оформляться через 1,5 года. В этом же году он продаст свою однокомнатную квартиру. Она в собственности 2 года. Затем он рассчитается с ипотекой.
Нужно ли ему платить НДФЛ за этот год?
Заранее благодарна.
В данном случае у него возникает:
- доход, облагаемый налогом по проданной квартире;
- право на налоговый вычет по квартире ДДУ (если раньше им он никогда не пользовался).
Напомню, что налоговый вычет — это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога. Подробнее о том, что такое налоговый вычет и как его применяют смотрите по ссылке.
Сумма вычета по новой квартире будет равна расходам на ее покупку. То есть той сумме, которую брат перечислил застройщику. Однако вне зависимости от стоимости новой квартиры этот вычет не может быть больше 2 000 000 руб. Например, если квартира стоит 3 400 000 руб. он получит вычет по максимуму — 2 000 000 руб. Если квартира стоит 1 300 000 руб., то и вычет составит эту же сумму.
Но есть проблема. Право на вычет возникает лишь в том году в котором оформлен акт приемки-передачи квартиры, законченной строительством. Если акта нет, то и вычета не будет.
Соответственно, он не сможет воспользоваться правом на вычет и уменьшить доход от продажи квартиры если продажа будет в одном году, а акт по новой квартире в другом. Поэтому его доход будут облагать налогом на общих основаниях. Или ему придется придержать продажу до момента оформления акта.
Продажа в одном году, акт по ДДУ в другом
В этом случае доход от продажи облагают налогом в общем порядке. Доходом будут считать одну, но наибольшую сумму:
- или продажную цену квартиры по договору купли-продажи;
- или 70% от ее кадастровой стоимости.
Этот доход он вправе уменьшить:
- или на расходы по приобретению проданной квартиры;
- или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.
Налог по ставке 13% нужно заплатить с той суммы дохода, которая превысит расходы (или вычет).
Продажа и акт в одном и том же году
Здесь также доходом будут или продажную цену квартиры или 70% от ее кадастровой стоимости. Этот доход он вправе уменьшить:
- на расходы по приобретению проданной квартиры или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.
- на имущественный вычет для покупателей жилой недвижимости.
То есть в этой ситуации он получит право на 2 налоговых вычета одновременно:
- по старой квартире — для продавцов;
- по новой квартире — для покупателей.
В результате его доход, облагаемый налогом, будет рассчитан по формуле:
Доход от продаж — Вычет для продавцов (или расходы) — Вычет для покупателя (но не более 2 млн.) = Доход, облагаемый налогом
Сумма этого дохода будет облагаться налогом по ставке 13%. Если дохода не будет (вычеты больше дохода), то налог платить не нужно. Но декларацию по налогу следует сдать в любом случае.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».