Продала квартиру по которой получаю вычет
Добрый день! Ситуация такая: я купила квартиру за 2030 тыс.руб. Через два года данная квартира была продана за 2730 тыс. руб. (то есть квартира в собственности находилась менее как 3, так и 5 лет).
За этот период дважды была подана декларация по возврату налога 3-НДФЛ. Общая сумма возмещения составила около 30 тыс. руб.
Имею ли я право при расчете налога применять принцип доходы и расходы. То есть доходы от продажи квартиры уменьшить на расходы по ее покупке? По сути применить формулу:
(2730 — 2030) х 0,13.
Или правильной будет формула:
(2730 — 1000) х 0,13?
Еще отмечу, что мною была дополнительно приобретена квартира стоимостью 3500 тыс.руб. Оказывает ли данный факт на расчет и уплату налогов? Вправе ли я дополучить вычет по первой, то есть проданной квартире?
Да, у вас возникает доход от продажи квартиры, облагаемый налогом. Но здесь важно правильно определить его сумму.
Как считают доход от продажи
Вашим доходом будут считать одну, но максимальную сумму:
- или продажную цену квартиры по договору кпли-продажи. В вашем случае это 2 730 000 руб.;
- или 70% от ее кадастровой цены.
Вот какая сумма больше от такой и будет рассчитываться налог. При расчете налога вы вправе уменьшить сумму дохода.
Как уменьшить доход от продажи
Доход от продажи вы вправе уменьшить на одну из двух сумм (по вашему выбору):
- или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.;
- или на расходы по покупке проданной квартиры, которые подтверждены документально.
Тот факт, что по этой квартире вы уже получаете вычет как покупатель никакого значения не имеет. Права уменьшить доходы на расходы вас это не лишает.
Скажу больше. Судя по вашему вопросы вы не использовали вычет, который вам положен по этой квартире до конца. У вас осталась недоиспользованная сумма вычета перешедшая на следующий год. Вы вправе ее использовать сейчас. То есть уменьшить доход от продажи квартиры как на расходы по ее покупке, так и на оставшуюся сумму вычета.
Если вы заявили вычет в размере 2 млн. и вам вернули налог в сумме 30 000 руб., то недоиспользованная сумма вычета составит приблизительно 1 770 000 руб.
Значит ваш доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, будет равен:
2 730 000 (но не меньше 70% от кадастра) — 2 030 000 (расходы) — 1 770 000 (остаток вычета) = 0 руб.
То есть сумма расходов и вычетов превысит доход от продажи. В такой ситуации считают, что этот доход равен нулю. Поэтому налог вам платить не надо. Нет дохода — нет налога.
Факт покупки дополнительной квартиры на эти расчеты никак не влияет.
Добавлю, что у вас все равно остается недоиспользованная сумма вычета. Она перейдет на следующий и все последующие годы до ее полного использования.
Как отчитаться перед инспекцией
Не позднее 30 апреля года, который следует за годом продажи квартиры, вы обязаны сдать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по налогу на доходы (форму 3-НДФЛ). Тот факт, что налог вам платить не надо значения не имеет. Декларацию вы обязаны предоставить.
Обычно к декларации прикладывают документы, которые подтверждают ваши расходы по покупке проданной квартиры. Но эти документы вы уже предоставляли в инспекцию при получении вычета по этой квартире. Поэтому повторно их сдавать не нужно.
Подробнее о том, как рассчитать налог при продаже и покупке квартиры смотрите по ссылке.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».