Задать вопрос на сайт
Задайте свой вопрос
Выбирайте раздел правильно. Иначе администрация перенесет ваш вопрос в другую рубрику.
Вы забыли заполнить поле
Укажите ваше имя, так интересней общаться
Вы забыли заполнить поле
Напишите заголовок подробней. Вам же легче будет найти свой вопрос.

Вопросы и ответы

Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь предварительный договор к.-п. (#5456)

Добрый день!

Помогите решить следующую задачу, в которой отображены важные аспекты касательно налогов на доход физического лица.

Человек А купил квартиру в 2007 году за 4 миллиона рублей, есть договор купли-продажи на эту сумму, но получил на неё собственность лишь в 2010 году, а в 2012 году продал её за 4,5 миллиона рублей. Квартира была в собственности меньше 3-х лет. Человек А официально не трудоустроен (то есть не платит налог со своей зарплаты). Продав квартиру в 2012 году, он через месяц того же года покупает новую квартиру в новостройке, но за 6 миллионов рублей. То есть его доход составил 4,5 миллиона с продажи квартиры, но расходовал он больше средств на покупку новой квартиры, при этом у него на руках только лишь предварительный договор купли-продажи, так как собственность еще в стадии оформления, как это обычно бывает с новостройками. Основной оговор купли-продажи уже был оформлен в 2013 году и собственность будет получена лишь в 2013 году.

Вопрос следующий - какую сумму в виде налога человек А должен заплатить за полученный доход от продажи квартиры за 2012 год? Может ли он учитывать и приобретение новой квартиры в 2012 (но не имея право собственности на неё еще). Так как он не трудоустроен играют ли роль для него вычеты? И так далее. Должен ли он вообще что-либо платить? Или в связи с покупкой всё сводится к нулю?

Если можно распишите всё подробно, чтобы было всё понятно. Думаю это интересный вопрос.

Кристина 4 года 15 недель 4 дня назад

Доход от продажи квартиры "человек А" может уменьшить:

  • на расходы по ее покупке, которые подтверждены документально (4 000 000 руб.);
  • на имущественный вычет по этой же квартире как покупатель недвижимости в сумме 2 000 000 руб. Тот факт, что на момент получения вычета квартира будет продана никакого значения не имеет. Главное - чтобы он получал вычет первый раз и квартира была куплена не у взаимозависимого лица.

Соответственно его доход по сделке, облагаемый налогом, составит:

4 500 000 (доход) - 4 000 000 (расходы) - 2 000 000 (вычет) = 0 руб.

Нет доходов - нет налогов. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Эта часть составит 1 500 000 руб. (из положенных 2 000 000 руб. вы использовали лишь 500 000 руб.). Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на  последующие годы (то есть она уменьшит доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования). Подробнее о том как платить налог при продаже и покупке квартиры смотрите по ссылке.

Портал "Ваши налоги"

Комментарии

Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

К сожалению Вы не ответили развернуто, я лично ничего не поняла из Вашего ответа. Я же написала, что человек А не трудоустроен официально. И где в формуле участвует покупка второй квартиры?

Кристина 25 августа 2013 в 18:08:43
Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

Развернуто все написано по ссылке, которую мы привели. Для нас достаточно затруднительно многократно отвечать на одни и те же вопросы развернуто.

Трудоустроен человек или нет, не имеет никакого значения. Основная задача вашего человека уменьшить доход от продажи квартиры, облагаемый налогом. Если он получит вычет по первой (то есть проданной квартире), то он эту задачу разрешит. Впоследствии при появлении дохода, облагаемого налогом, он сможет уменьшить свой доход на сумму недоиспользованного вычета.

Вычет может быть предоставлен один раз в жизни и только по одной квартире. Если он воспользуется вычетом не по первой, а по второй квартире (имеет право), то по итогам 2012 года у него будет доход, облагаемый налогом в сумме 500 000 руб. С него ему придется заплатить налог в размере 65 000 руб. И лишь впоследствии он сможет заявить вычет (в 2013 году). При отсутствии доходов, облагаемых налогом, реализовать свое право на вычет он не сможет ровно до тех пор пока такие доходы не появятся. Поэтому ему нужно заявлять вычет не по второй (купленной в 2013 году), а по первой (купленной в 2010 году) квартире. Мне кажется все достаточно понятно ...

Портал "Ваши налоги" 25 августа 2013 в 19:08:00
Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

Спасибо за Ваши ответы, НО смотрите, что случилось:
Человек А подал все необходимые документы в налоговую весной 2013 года. Предоставил договор купли-продажи квартиры на сумму 4,000,000 (за сколько он ее покупал в 2007 году) и договор купли-продажи на сумму 4,500,000 (за сколько он ее продал в 2012 году), что привело к тому, что он посчитал, что он должен заплатить 65,000 рублей в налоговою. Он не использовал никакие вычеты, так как не знал об этом и думал, что неработающий человек не может их использовать, так ему сказали. И про покупку новой квартиры не предоставил никакой информации. В итоге у него есть квитанция о том, что он должен заплатить эти 65,000 рублей. Как можно скорректировать неправильно поданную декларацию, дабы не платить эти 65,000 рублей, потому что он имеет право на вычет? Я правильно Вас поняла? Спасибо большое.

Кристина 25 августа 2013 в 21:08:43
Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

А как отразить в одной декларации: 4 500 000 (доход) - 4 000 000 (расходы) - 2 000 000 (вычет) = 0 руб.
Там нет такого раздела, там всё отдельно каждый лист и получается, что человек должен платить. Там нет листа на котором можно сразу отразить эту формулу. Там всё как-то отдельно. И получается так, что человек должен платить. Как-то всё хитро сделано сама форма декларации.
На листе И пишешь за сколько купил квартиру и всё, а куда остальное писать? На листе Е тоже за сколько продал и за сколько купил и всё! На листе А вообще указываешь сколько ты должен заплатить налог, хотя по нашей формуле ты ничего не должен. В разделе 6 вообще пусто всё остается.Раздел 1 вообще не понятно что и куда писать.
Ааааааааааа!

Кристина 07 декабря 2013 в 03:12:07
Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

Кристина я вас умоляю! Все там есть. Ничего там "хитрого" нет.

Есть листы для отражения вычетов. Есть лист для отражения доходов и его уменьшения на вычеты.

Вы раздел 1 посмотрите внимательно. В нем же ВСЕ формулы приведены. Там указывается доход. Потом он уменьшается на вычеты. В результате остается доход, подлежащий налогообложению. Если вычеты больше дохода - то налогооблагаемый доход равен нулю. Об этом написано в самой декларации.

Портал "Ваши налоги" 07 декабря 2013 в 17:12:40
Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

1.Общая сумма доходов - 4,500,000
3.Общая сумма дохода, подлежащая налогообложению - 500,000 (так как у нас есть подтверждение того, что квартиру покупали за 4,000,000) - да?
4.Общая сумма расходов и налоговых вычетов - сюда пишем что? Эти самые два миллиона?
5.Налоговая база 1,500,000 получается?
А пункт IV вообще оставляем пустым, так как ни платим и не возвращаем что-либо из бюджета?

Кристина 07 декабря 2013 в 18:12:13
Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

Вы от нас что то уж многого хотите ...

Вообще не так. В разделе 1 формы декларации уже написано какой показатель отражается по той или иной строке. Там же по русски указано, что в строку 030 вписывают разницу между строками 010 и 020. А в строке 020 указывают показатель пп. 1.9 Листа Г1. Вы заполняли лист Г1? Вы видели какие показатели там указывают???? Единовременную материальную помощь, подарки от организаций, призы и т. п. Причем здесь ваша ситуация?

Декларацию начинают заполнять с приложений. Вам их нужно три:
- лист А (доходы облагаемые по ставке 13%). Здесь доход 4 500 000
- лист Е. Здесь расходы на покупку ПРОДАННОЙ квартиры - 4 000 000 руб.
- лист И. Здесь общая сумма вычета покупателям недвижимости (2 000 000), вычет за тот год в котором продана квартира в сумме 500 000 руб и перенос суммы вычета на следующий год (1 500 000).

Далее заполняйте раздел 1. В нем по строке 010 - 4 500 000, по строке 040 - 4 500 000, по строке 050 - 0.

Далее раздел 6 - по строке 010 - 3, а также КБК и ОКАТО

Далее титульные листы.

Примерно так ...

Портал "Ваши налоги" 07 декабря 2013 в 21:12:45
Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

Да. Вы все поняли правильно.

Он совершил ошибку - не заявил вычет по купленной квартире. Соответственно декларация за 2012 год была составлена не верно. Ему нужно сдать исправленную декларацию по налогу.

В декларации отразить:
- доход от продажи квартиры (4 500 000);
- расходы на покупку проданной квартиры (4 000 000);
- имущественный вычет по проданной квартире (2 000 000);
- сумму вычета, переходящую на следующий 2013 год (1 500 000 руб.).

В результате налог платить не придется. Уведомление налоговой об уплате 65 000 руб. фактически утратит силу.

Портал "Ваши налоги" 26 августа 2013 в 09:08:00
Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

Я не понимаю. Вы говорите, что можно указать вычет в декларации 2,000,000, а вот с сайта налоговой прочитала это - Следует иметь в виду, что на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса предельный размер имущественного налогового вычета к доходам от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее 3-х лет, составляет 1 000 000 рублей.

То есть купил квартиру за 4,000,000 в 2007 году, получил собственность на неё в 2010 году, продал за 4,500,000 в 2012, менее трех лет в собственности. Что в таком случае нужно отражать в декларации то, чтобы не платить ничего? И перенесется ли часть неиспользованного вычета на следующие продажи? И нужно ли где-то отражать покупку новой квартиры в 2012 за 6,000,000 рублей, но в 2012 году был только предварительный договор к-п, а уже в 2013 получен основной договор к-п и сейчас оформляется собственность? Помогите и разъясните пожалуйста. Этот человек решил откорректировать неправильно поданную декларацию, чтобы не платить вышеуказанные в переписке 65,000.

Кристина 04 сентября 2013 в 21:09:46
Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

посмотрите пример из другого источника - Пример 7: мой клиент М. купил и оплатил квартиру в строящемся доме за 1,5 млн. рублей в 2010 году. В начале 2012 М.подписал акт приемки квартиры. В конце 2012 года М. совершает альтернативную сделку по продаже своей квартиры за 2,5 млн. и покупке новой за 4 млн. М. работает, вычет до этого не получал. Расчет налогов с учетом взаимозачета будет следующим:

((2,5 млн. – 1,5 млн.) – 2 млн.)*13% = - 130 тысяч рублей.

И снова знак "минус" говорит о том, что часть неиспользованного налогового вычета будет перенесена на последующий период, и М. сможет получить возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.

Всё так же ка ки в нашем случае, только цифры другие и немного ситуация другая, но почему тогда мы не пишем по нашей формуле так же: (4,500,000 - 4,000,000) - 2,000,000) * 13% = -195,000 ?????????????????????

Кристина 07 декабря 2013 в 04:12:16
Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

Потому что "пример из другого источника" писал риэлтер, а не специалист по налогам. Что означает это идиотское "- 130 тыс."? В приведенном примере человек просто не должен платить налог. Причем государство ему ничего не должно.

И переносится на следующий год не 130 тыс., а сумма недоиспользованного вычета, которая составит 1 000 000 руб. Именно она уменьшит доход человека в следующем году.

Поймите вы налог не может быть отрицательным (как и доход). Он либо к уплате, либо к возмещению, либо ни к уплате, ни к возмещению. Но в любом случае это сумма положительна.

Мне кажется вы не понимаете сам принцип работы вычета. Ну посмотрите здесь: https://vashnal.ru/clarification/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/chto-ta...

Потратье 5 своих драгоценных минут.

Арифметика и налоги - это разные вещи. В арифметике будет так:
1 300 000 - 2 000 000 = - 700 000

В налогах будет так:
1 300 000 - 2 000 000 = 0

Портал "Ваши налоги" 07 декабря 2013 в 17:12:35
Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

С тем, что нужно переделать декларацию понятно, а если этот человек А решит продать в 2013 году свою новую квартиру, которую купил за 6 миллионов, а решит продать к примеру за 8 миллионов? Может лучше ему тогда оставить всё как есть и уплатить эти 65,000 рублей, но при этом у него останется неиспользованный вычет, которым он сможет воспользоваться при следующей подаче документов? Весной 2014 года?
И как раз там будет 8,000,000 - 6,000,000 - 2,000,000? И тогда ему не придется ничего платить? Правильно?
И еще где можно прочитать, что на вычет имеют право все граждане РФ, вне зависимости работает человек или нет? И почему вычет в данном случае 2 миллиона, а не 1 миллион?
И еще правда ли, что все сделки с января, 2014 года будут действительны только через переводы в банках, а не как это было раньше наличными через банковские ячейки?

Кристина 26 августа 2013 в 18:08:14
Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

Да. При таких условиях правильно. Лучше заплатить налог с 500 000 руб., чем с 2 000 000 руб.

ТО что на вычет имеет любой человек у которого есть доходы облагаемые по налоговой ставке 13 процентов написано в Налоговом кодексе. Причем совершенно не важно какие именно это доходы (зарплата, от продажи имущества, от оказания услуг и т. п.). Поэтому для вычета не имеет НИКАКОГО значения работает человек или нет.

Вычет в размере 1 000 000 руб. предоставляется ПРОДАВЦУ недвижимости. Для ПОКУПАТЕЛЯ недвижимости вычет равен стоимости приобретаемой квартиры. При этом он не может превышать 2 000 000 руб. Подробнее о вычет для покупателей смотрите по ссылке: https://vashnal.ru/clarification/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/imushch...

Неправда. В части оплаты квартиры в законодательстве изменений нет. Такая оплата как и в настоящее врея может подтверждаться как платежными поручениями на перечисление денег (при безналичных расчетах) или "другими документами" (при наличных расчетах).

Портал "Ваши налоги" 27 августа 2013 в 13:08:07
Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

Благодарю!

Кристина 31 августа 2013 в 21:08:14
Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

Я не понимаю. Вы говорите, что можно указать вычет в декларации 2,000,000, а вот с сайта налоговой прочитала это - Следует иметь в виду, что на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса предельный размер имущественного налогового вычета к доходам от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее 3-х лет, составляет 1 000 000 рублей.

То есть купил квартиру за 4,000,000 в 2007 году, получил собственность на неё в 2010 году, продал за 4,500,000 в 2012, менее трех лет в собственности. Что в таком случае нужно отражать в декларации то, чтобы не платить ничего? И перенесется ли часть неиспользованного вычета на следующие продажи? И нужно ли где-то отражать покупку новой квартиры в 2012 за 6,000,000 рублей, но в 2012 году был только предварительный договор к-п, а уже в 2013 получен основной договор к-п и сейчас оформляется собственность? Помогите и разъясните пожалуйста. Этот человек решил откорректировать неправильно поданную декларацию, чтобы не платить вышеуказанные в переписке 65,000.

Кристина 04 сентября 2013 в 21:09:19
Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

И еще почему все пишут ,что вычет предоставляется только 1 раз в жизни, но в Ваших примерах в ситуациях рассматривается что каждый год человек может минусовать вычет при продаже квартир 1,000,000.

И потом может ли человек использовать свой вычет в 1 миллион при продаже и 2 миллиона при покупке? Как все это скомпоновать вместе?

Кристина 04 сентября 2013 в 22:09:08
Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

И потом Вы говорите, что мы можем использовать расходы на покупку и одновременно вычет, но так же в вашей статье вы пишите или то или то, вместе нельзя использовать и вычет и расходы...

Кристина 04 сентября 2013 в 22:09:12
Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

Внимание! Использовать и вычет и расходы по одной и той же квартире одновременно суммировав их нельзя. Вы должны выбрать что то одно. Либо вычет, либо расходы.

Вот. А Вы предлагаете использовать и то и то!

Кристина 04 сентября 2013 в 22:09:41
Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

Кристина, вы путаете 2 РАЗНЫХ вычета. Первый - предоставляется продавцам квартир. Его сумма составляет 1 000 000 руб. ВМЕСТО использования этого вычета вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке, которые подтверждены документально. Этот вычет может предоставляться ежегодно (при каждой продаже квартиры). Поэтому данный вычет человек может использовать хоть 10 раз (например, если он продает квартиры ежегодно в течение 10 лет).

Второй вычет - предоставляется покупателям квартир. Его максимальная сумма составляет 2 000 000 руб. Его предоставляют только по одному объекту не движимости раз в жизни.

Поэтому доход от продажи квартиры, которая находится в вашей собственности менее 3 лет может быть уменьшен сразу на 2 разных вычета (вычет для продавцов и вычет для покупателей). Очень подробно про это мы писали здесь:
https://vashnal.ru/clarification/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/nalog-p...

Право на второй вычет (для покупателей) возникает лишь в том году когда купленная квартира оформлена в собственность покупателя. Исключения - договоры ДДУ. По таким квартирам вычет возникает в году оформления акта приемки-передачи квартиры. Подробнее об этом написано здесь: https://vashnal.ru/clarification/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/imushch...

Портал "Ваши налоги" 06 сентября 2013 в 13:09:00
Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

В данном случае выгодней показать расходы по покупке квартиры в 2007, чем использовать вычет 1,000,000 рублей. Так как 4,500,000 рублей (сумма, за которую продана квартира в 2012 году) минус 4,000,000 (сумма, за которую квартира была куплена в 2007 году) = 500,000 руб. и уже с них заплатить налог 65,000 руб. Чем к примеру использовать вычет 1,000,000. 4,500,000 - 1,000,000 = 3,500,000 и уже с них платить 13%, то есть 455,000 рублей.
Но где тут должен фигурировать второй вычет на 2,000,000 рублей??? Имеется ввиду использовать его как вычет на покупку квартиры, которая была куплена в 2007 году?

Про покупку новой квартиры и оформлением ее в собственность я поняла, что надо подавать документы весной 2014 года, если не использовать тот второй вычет в 2 миллиона и сохранить его на эту процедуру.

Кристина 08 сентября 2013 в 22:09:33
Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

---------------
Очевидно, что выгодней уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму расходов по ее приобретению, так как данные расходы превышают вычет в 4 раза. Поэтому в ответе мы и уменьшили доход на расходы, а не на вычет.

Вычет в размере 2 000 000 руб. нужно применить по квартире, купленной в 2013 году за 6 000 000 руб. По которой (цитата из вашего вопроса): "Основной оговор купли-продажи уже был оформлен в 2013 году и собственность будет получена лишь в 2013 году". Получить вычет в размере 2 000 000 руб по квартире, купленной в 2007 году не получиться. В 2007 году сумма вычета, предоставляемого покупателям квартир, составляла лишь 1 000 000 руб. Эта сумма была увеличена до 2 млн. руб. с 1 января 2009 года. Поэтому она применяется только в отношении квартир, которые куплены ПОСЛЕ этой даты.

Портал "Ваши налоги" 09 сентября 2013 в 11:09:50
Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

Ну так получается, что поданная налоговая декларация верна и ничего переделывать не стоит? Не так ли? А стоит просто заплатить эти 65,000 рублей? И вычет в размере 2,000,000 рублей будет идти уже на новую квартиру и подавать на нее декларацию уже весной 2014 года, не так ли? И все вышесказанные Ваши предложения не отнести к этим случаям, так как они не подходят и здесь никак нельзя сделать ни первый ни второй вычет!!! Всё остается как и было раньше!

Кристина 16 сентября 2013 в 17:09:33
Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...
Ну так получается, что поданная налоговая декларация верна и ничего переделывать не стоит? Не так ли? А стоит просто заплатить эти 65,000 рублей? И вычет в размере 2,000,000 рублей будет идти уже на новую квартиру и подавать на нее декларацию уже весной 2014 года, не так ли? И все вышесказанные Ваши предложения не отнести к этим случаям, так как они не подходят и здесь никак нельзя сделать ни первый ни второй вычет!!! Всё остается как и было раньше!

Кристина
16 сентября 2013 в 17:09:33

Кристина 06 октября 2013 в 20:10:31
Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

Но ведь первая квартира (купленная в 2007 году) была оформлена в собственность в 2010 году (то есть тогда когда вычет по ней составлял 2 000 000 руб.). То есть считается, что она была куплена в 2010 году. Соответственно доход от ее продажи будет уменьшен на расходы по покупке и на вычет по этой же квартире, предоставляемый покупателям недвижимости. Тот факт, что она продана никакого значения не имеет. Человек в любом случае имеет право на вычет как покупатель этой (то есть уже проданной) квартиры.

Наш ответ (тот который первый) вполне применим к вашей ситуации.

Портал "Ваши налоги" 07 октября 2013 в 08:10:00
Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

Спасибо Вам за все комментарии и ответы. Значит нужно делать так: Квартира проданная в 2012 году за 4,500,000 - 4,000,000 расходы по её покупке в 2007 (2010 оформлена собственность) - 2,000,000 вычет? Правильно? И тогда не надо платить 65,000 рублей?

Но почему до сих пор из Налоговой не поступило ответа? Мы задали им этот вопрос. Или нужно просто взять и послать новую декларацию и всё?
И остаётся ли этот хвостик в 1,500,000 на новые продажи квартир? Или обнуляется?

Кристина 14 октября 2013 в 15:10:13
Re: Продажа и покупка квартиры в один год, но на руках лишь ...

Почему не поступил ответ из налоговый мы понятия не имеем. Наверно это вопрос к руководителю той налоговой из которой не поступил ответ.

И про "хвостик в 1 500 000" руб. мы вам уже писали. Вы ответ первоначальный прочитайте что ли ... Мы одно и то же обсуждаем по 10-му разу.

Портал "Ваши налоги" 14 октября 2013 в 17:10:44
view counter

Комментировать

Внимание!
Ответы на НОВЫЕ вопросы
принимаются ТОЛЬКО на заглавной странице сайта
Новые вопросы, заданные в разделе «Комментировать», будут удаляться.
Введите символы, которые вы видите на этой картинке.