Продажа квартиры, полученной по долям (3 свидетельства и 1 собственник)

Обязанность платить налог возникает при условии, что на момент продажи квартира находилась в собственности продавца менее 5 (а в отдельных случаях и 3-х) лет. В этой ситуации продавец должен задекларировать свой доход и рассчитать сумму налога. Но в вашей ситуации такой обязанности нет. Объясню почему.

Как определить срок владения квартирой, которая получена по долям

Право собственности на недвижимость (квартиру или долю в ней) возникает только после его государственной регистрации. Тот факт, что человек проживал и был прописан в квартире, никакого значения не имеет. Важно когда он зарегистрировал право собственности.

Причем если вся квартира поступала в собственность человека постепенно (то есть по долям) дата, с которой отсчитывается 5-ти или 3-х летний срок — это день регистрации права собственности на первую долю в квартире. Причем размер этой доли не имеет значения. Например, в 2010 году вы получили 1/50 долю в квартире. А в 2020 году вы оформили в собственность оставшуюся часть (49/50). Так вот считается, что право собственности на всю квартиру возникло в 2010 году. Тот факт, что с этой даты размер доли изменился (увеличился или уменьшился, не важно) значения не имеет.

В вашей ситуации жена получила первую долю в момент приватизации квартиры. То есть в 2015 году. С этого дня и отсчитывается срок владения всей квартирой целиком. Подробнее о том, как считается срок нахождения в собственности квартиры, полученной по долям, смотрите по ссылке.

Когда налог платить не нужно

Как мы уже сказали, налог не платят если на момент продажи квартира находилась в собственности продавца 5 лет и больше (60 месяцев подряд). Например, если приватизация была в августе 2015 года, то продать квартиру без налога можно после августа 2020 года. Из этого правила есть несколько исключений. Например, если продается единственное жилье. В этой ситуации достаточно владеть квартирой не 5, а 3 года. То есть без налога ее можно продать после августа 2018 года. 

Если этот срок меньше, то у продавца возникает доход, облагаемый налогом.

Как рассчитать доход от продажи

Доход от продажи недвижимости определяют по особым правилам. Так, им считают одну, но наибольшую сумму:

• или продажную цену квартиры по договору купли-продажи;
• или 70% от ее кадастровой стоимости.

При расчете налога доход вы вправе уменьшить на одну из следующих сумм (по вашему выбору):

• или на расходы по приобретению каждой доли в квартире;
• или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.

В вашей ситуации мать не несла расходов по приобретению долей. Поэтому она может уменьшить доход на вычет — 1 млн. руб. В результате ее доход, облагаемый налогом, будет равен:

Продажная цена квартиры (но не менее 70% от кадастра) — 1 000 000 (вычет) = Доход, облагаемый налогом

С него нужно заплатить налог — 13%. Если дохода не будет (например, продажная цена равна или меньше 1 млн.), то налог платить не надо. Но декларацию по налогу на доходы она обязана составить и сдать в любом случае.

Как задекларировать доход и заплатить налог

Продавцу нужно заполнить и сдать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по налогу на доходы физических лиц 3-НДФЛ. Делают это не позднее 30 апреля того года, который следует за годом продажи квартиры. Подробно о том, как оформляют и предоставляют 3-НДФЛ смотрите по ссылке. В декларации нужно указать сумму дохода от продажи квартиры, сумму вычета, разницу между доходом и вычетом и сумму начисленного налога.

Заплатить налог по декларации следует до 15 июля того года, который следует за годом продажи квартиры. Но еще раз подчеркнем. Если на момент продажи недвижимость была в собственности 5 лет и больше (в отдельных ситуациях 3 года и больше), то вам не нужно ни составлять декларацию, ни платить налог.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».