Возможно ли оптимизировать размер налога
Здравствуйте, уважаемые участники рынка недвижимости и просто интересующиеся!
Ситуация следующая. В январе 2017 года мною была приобретена 1к квартира (сразу оформлена в собственность) по региональной ипотечной программе обеспечения жильем (Республика Татарстан, Государственный Жилищный Фонд), стоимость самой квартиры составила 2.200 тыс. руб. (Суть программы: предоставление ипотечного жилья определенным категориям граждан по льготной цене и льготной ставке процента.).
Ипотека выплачена в июле 2020, сумма уплаченных процентов 240 тыс. руб. В 2018 году женился, в этом же году родился сын. Действующими условиями моей ипотечной программы было предусмотрено, что при рождении ребенка часть долга в размере 200 тыс. руб. «списывается» при условии выделения соответствующей доли на ребенка, что мной было и сделано: доля составила 9/100, выделение прошло в форме договора дарения. Моя доля стала 91/100. Отмечу, что другого жилья у меня нет. Есть доля жены в квартире родителей, но она оформлена давно и еще до брака.
В этом году встал вопрос о расширении, была подобрана 3х комнатная квартира, получено согласия опеки о продаже доли (9/100) сына в «старой» квартире и выделении ему доли в «новой» квартире (8/100). Продажа «старой» квартиры через нотариуса. Покупка «новой» квартиры в ипотеку через банк с использованием маткапитала в качестве первоначального взноса (без нотариуса).
Продажа «старой» квартиры по цене 4 100 тыс. руб., покупка «новой» по цене 7 600 тыс. руб.
В связи с необходимостью оптимизации налоговых платежей была задумка реализовать мою квартиру двумя ДКП (покупатели были согласны): — отдельно по моей доле (у меня налога бы не было, тк срок владения хоть и менее 3х лет, но жилье единственное); — отдельно по доле сына (на долю сына возможно было применить вычет в размере 1 000 тыс. руб. в полной мере).
К сожалению, из-за ошибки нотариуса (вину признали) и моей невнимательности (знаю сам виноват, прошу не клевать) квартира была продана двумя ДКП, но не так как я хотел, а наоборот:
— ½ моей доли и доли сына на покупателя №1 (цена 2 050 тыс. руб.);
— ½ моей доли и доли сына на покупателя №2 (цена 2 050 тыс. руб.).
Расчет произведен с покупателем сразу у нотариуса в виде передачи наличных денег, которые в этот же день положил на счет в банк через который проходит ипотека. Правильно ли я понимаю, что в следующем году попадаю на налоги по доле сына (по моей доле налога вроде не должно быть и декларацию я подавать не должен)?
Вычет в размере 1 000 тыс. руб. принимается пропорционально его доле (90=1 000*0,09). НДФЛ сына= (4100*0,09-1000*0,09)*13%=36,3 тыс. руб.
Есть ли какие-либо способы избежать уплаты данного налога или хотя-бы его уменьшить (применить стоимость приобретения «старой» квартиры, как то использовать право на налоговый вычет ребенка и т.п.)? Свое право на налоговый вычет при приобретении «старой» квартиры я использовал уже.
Да, неудачно у вас получилось. Прям с точностью до наоборот. Ну да ладно.
У вас правильный расчет. То есть доход от продажи квартиры (он составит 9/100 от продажной стоимости) можно уменьшить на вычет, который составит 9/100 от 1 млн. В результате его доход, облагаемый налогом, будет равен:
4 100 000 х 9/100 — 1 000 000 х 9/100 = 279 000 руб.
Но есть варианты, которые помогут уменьшить доход и, соответственно, налог.
Вариант 1. Доходы минус расходы
Доход сына может быть уменьшен на одну из 2-х сумм (по его выбору):
- или на имущественный вычет для продавцов недвижимости (про него мы говорили выше);
- или на расходы дарителя по приобретению подаренной доли, которые подтверждены документально.
В вашей ситуации расходы дарителя по покупке доли (впоследствии подаренной сыну) значительно выше, чем сумма вычета для продавцов. Такие расходы составили 2 200 000 руб. по всей квартире и 198 000 руб. по доле, подаренной сыну (2 200 000 х 9/100). Если применить этот способ, то его доходы, облагаемые налогом, будут уже равны:
4 100 000 х 9/100 — 2 200 000 х 9/100 = 171 000 руб.
Вариант 2. Специальный порядок распределения дохода
При продаже квартиры, которая находится в долевой собственности, доход распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. Однако, продавцы вправе распределить доход в любой другой пропорции о которой они договорятся. Так, на одного из продавцов может приходится большая сумма дохода, а на другого меньшая.
Обычно порядок распределения (отличный от пропорционального) прописывают в договоре купли-продажи. У вас этого нет. Поэтому оформите с сыном соглашение о распределении дохода от продажи (образец смотрите по ссылке). Далее вы будете утверждать, что доход был распределен так, как указано в соглашении, так как порядок его распределения в договоре не прописан. А по этому соглашению большую часть дохода получите вы, а меньшую — сын.
Рассчитайте сумму его дохода так:
Кадастровая стоимость квартиры х 70% х 9/100 = Доход сына от продажи его доли
Эту сумму пропишите в соглашении. Остальную распределите на себя. А затем уменьшайте этот доход на расходы (для вас это выгодней) или на вычет.
Налоговой не понравится факт распределения дохода. Они будут утверждать, что он обязательно должен быть прописан в договоре. Но это не так. Распределения дохода от продажи не является существенным условием договора купли-продажи. Поэтому данный порядок может быть установлен и дополнительным соглашением продавцов.
И еще один вычет
Если сын прописан в договоре купли-продажи как покупатель новой квартиры, то он вправе получить вычет в размере расходов на покупку его доли. Если продажа и покупка были в одном и том же году этот вычет дополнительно уменьшит его доход, облагаемый налогом. Тот факт, что он несовершеннолетний никакого значения не имеет. Он вправе пользоваться этим вычетом на общих основаниях.
Но если в договоре он не упомянут как покупатель, то права на этот вычет у него нет.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».