Налог с продажи квартиры при оформлении в долевую собственность, приобретенной с использованием материнского капитала
Добрый день,
В 2016 году с супругой купили квартиру за 6,3 млн рублей, оформили на меня. Пока платили ипотеку, родился ребенок — получили маткапитал и погасили им часть кредита. Оформили обязательство о выделении долей всем членам семьи.
На днях полностью погасили ипотеку, в связи с чем собираемся выделить доли всем членам семьи на основании соглашения в соответствии с обязательством.
Помимо этого, в течение года планируем продать квартиру.
В связи с этим возникают следующие вопрос:
1. Так как я квартирой владел более 3-х лет мне налог уплачивать с продажи квартиры не надо.
Однако в случае распределения долей в Росреестре будет запись о том, что я, моя супруга и дети (3-е дейтей) владеем долями в квартире только с 2021 г.
Возникнет ли у нас необходимость платить налоги с продажи квартиры?
2. Если возникают риски уплаты налога, то каким образом следует выделять доли (основания и размер долей) и продавать квартиру?
В общем случае, чтобы не платить налог квартира должна находится в вашей собственности более 5-ти, а не 3-х лет. Это правило применяют к недвижимости, которая получена в собственности в 2016 году и позже.
3-х летний срок применяют в отдельных случаях. Например, если у продавца нет других объектов жилой недвижимости или долей в них.
Квартира, приобретенная в браке, поступает в совместную собственность супругов. Вне зависимости от того на кого из них она оформлена и кто из них вносил деньги в ее оплату. Считается, что супруги несли равные расходы по ее приобретению. Поэтому право собственности на квартиру возникло как у вас, так и у вашей жены с момента ее покупки, а не выделения ей доли.
Однако, на момент продажи у других дольщиков (детей) срок владения долей будет меньше как 5-ти, так и 3-х лет. Поэтому у них возникает доход, облагаемый налогом.
Общая сумма дохода будет равна одной, но наибольшей сумме:
- или продажной цене квартиры по договору купли-продажи;
- или 70% от ее кадастровой стоимости.
Так как продавцов несколько сумма дохода будет распределена между всеми продавцами пропорционально их долям.
При расчете налога доход от продажи квартиры может быть уменьшен на одну из 2-х сумм (по выбору продавца):
- или на имущественный вычет для продавцов недвижимости – 1 000 000 руб.;
- или на расходы по приобретению этой квартиры, которые подтверждены документально (6 300 0000 руб.).
Несмотря на то, что дети расходов на приобретение этой квартиры не несли, они все равно вправе уменьшить доход на расходы, которые были оплачены их родителями. Соответствующая норма прописана в пункте 2 статьи 220 Налогового кодекса. Подробнее о том, как уменьшить доход в вашей ситуации смотрите по ссылке.
При этом как доход, так и вычет или расходы делятся между всеми продавцами пропорционально их долям в собственности.
Предположим, что продажная цена квартиры равна 7 400 000 руб. и это больше 70% от ее кадастровой стоимости. Допустим, что каждому ребенку вы выделили долю в размере 1/5 квартиры.
Рассчитаем налог по одному из детей.
В этой ситуации его доход составит:
7 400 000 х 1/5 = 1 480 000 руб.
Вы можете уменьшить доход на расходы. Сумма расходов, которая относится к ребенку, составит:
6 300 000 х 1/5 = 1 260 000 руб.
Его доход, облагаемый налогом, составит:
1 480 000 – 1 260 000 = 220 000 руб.
С него причитается налог в размере:
220 000 руб. х 13% = 28 600 руб.
Аналогичный расчет делается по каждому ребенку.
Сумма налога может получится достаточно большая (это зависит от продажной стоимости квартиры). Поэтому можно использовать другой порядок оформления продажи.
Вычет для продавцов распределяется между всеми при условии, что квартира продается как единый объект (в том числе и доли всех в ней). Но возможен другой вариант – продажа по долям. То есть заключается не 1 договор купли-продажи квартиры, а 5 договоров купли-продажи долей в ней (2 по родителям и 3 по детям).
В этой ситуации вычет в размере 1 млн. руб. получает каждый продавец. Он не распределяется между ними. Получается, что вам выгодней выделить детям минимальную долю (например, 1/8), в договоре купли-продажи прописать доход от продажи их доли, рассчитанный по этой доле и уменьшить его сумму на вычет при расчете налога.
В итоге мы получим, что на каждого ребенка приходится доход в размере:
7 400 000 х 1/8 = 925 000 руб.
Налогом облагают:
925 000 (доход) – 1 000 000 (вычет) = 0 руб.
Нет дохода, нет налога. Но декларацию по налогу за каждого ребенка вы сдать обязаны в любом случае. О том, как оформляют и предоставляют декларацию по налогу на доходы (форму 3-НДФЛ) смотрите по ссылке.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».