Продажа квартиры с материнским капиталом: как платить налоги

Продажа квартиры с материнским капиталом встречается часто. Купля-продажа квартиры с материнским капиталом — сделка, требующая строгого соблюдения правил, особенно когда речь идет о продаже доли квартиры с материнским капиталом или продаже квартиры, купленной с использованием материнского капитала. Жилье, приобретенное за счет маткапитала, обязательно оформляется в общую собственность родителей и детей. Поэтому любая продажа квартиры с материнским капиталом подлежит согласованию с органами опеки.

Продажа квартиры с материнским капиталом возможна. Зачастую у продавца возникает обязанность уплатить налог. Например, если на момент продажи недвижимость находилась в его собственности меньше минимального срока владения. Сумма налога зависит от ряда факторов. Продажной цены, кадастровой стоимости и расходов на приобретение. Условия продажи квартиры с материнским капиталом предусматривают и другие нюансы, включая погашение ипотеки, если покупка совершалась в кредит.

Минимальный срок владения квартирой

Налог при продаже квартиры, приобретенной за счет материнского капитала, можно не платить, если на момент продажи она находилась в вашей собственности 5 лет и больше (60 месяцев подряд).

В некоторых случаях применяют более короткий период — 3 года (36 месяцев). Например, если на момент продажи она является вашим единственным жильем и другой жилой недвижимости (или долей в ней) у вас нет.

В этих ситуациях доход от продажи налогом не облагают и декларированию он не подлежит. Сумма дохода значения не имеет. То есть вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Покупая квартиру за счет маткапитала вы берете на себя определенные обязанности. В этой квартире вы должны выделить доли несовершеннолетним детям. При этом правило про срок в 5 лет или 3 года распространяется на всех продавцов В том числе и детей.. Поэтому возможна ситуация, когда в вашей собственности недвижимость находится больше 5 лет, а в собственности детей, которым были выделены доли, меньше. Например, если доли им переданы значительно позже оформления недвижимости в вашу собственность. В этой ситуации доход, облагаемый налогом, возникнет у детей.

Как определить доход от продажи для расчета налога

Если квартира находилась в вашей собственности меньше минимального срока, то при ее продаже у вас возникает доход, с которого нужно рассчитать налог. Поэтому купля-продажа квартиры с материнским капиталом будет облагаться налогом. Это правило применяют и при условии, что квартира приобреталась не только за материнский капитал, но и оплачивалось банковским кредитом (ипотекой). .

Доходом считают одну, но наибольшую сумму:

• или продажную стоимость квартиры по договору купли-продажи;
• или 70% от ее кадастровой стоимости (в отдельных регионах 100% от кадастра).

Какая сумма будет больше, та и является вашим доходом. Если в квартире вам принадлежит лишь доля, то доход будет распределен между всеми продавцами пропорционально их долям. Подробнее об этом ниже. Пока предположим, что вся квартира находится в вашей собственности.

При расчете налога вы вправе уменьшить доход на одну из двух сумм по своему выбору:

• или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.;
• или на расходы по ее покупке, которые подтверждены документально.

В результате доход, облагаемый налогом, будет рассчитан так:

Какой из способов выгодно применить? Очевидно, тот, который позволит максимально уменьшить доход. Если расходы на покупку меньше 1 млн., используйте вычет. Если больше — расходы.

В расходах учитывают всю сумму, которую вы заплатили за квартиру по договору купли-продажи. Тот факт, что часть квартиры была оплачена за счет материнского капитала или банковского кредита, никакого значения не имеет. В расход включают всю стоимость приобретения.

Если доход от продажи больше вычета (или расходов), то с суммы превышения нужно заплатить налог. Ставка налога зависит от размера дохода:

• до 2,4 млн. включительно — 13 процентов;
• больше 2,4 млн. — 312 000 руб. плюс 15% с дохода, превышающего 2,4 млн.

Если доход равен или меньше вычета (расходов), то налог платить не надо. Декларацию по налогу вы обязаны сдать, если доход превысил 1 млн. Нужно платить налог по декларации или нет, не важно.

Пример
За счет собственных денег, средств маткапитала и ипотечного кредита единственным собственником приобретена квартира стоимостью 2 300 000 руб. Доли детям не выделялись.

Недвижимость оплачивалась так:

• • за счет собственных средств — 800 000 руб.;
  • за счет средств материнского капитала — 450 000 руб.;
  • за счет ипотечного кредита — 1 050 000 руб.

Продажа квартиры с материнским капиталом проведена через 1 год после покупки. Продажная цена 2 500 000 руб. Кадастровая стоимость — 2 750 000 руб.

70% от кадастра составит:
2 750 000 руб. х 70% = 1 925 000 руб.

Это меньше, чем продажная цена. Поэтому в расчет включают продажную цену — 2 500 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, будет равен:
2 500 000 (доход) — 2 300 000 (расходы) = 200 000 руб.

Это меньше 2,4 млн. Поэтому с него причитается налог:
200 000 руб. х 13% = 26 000 руб.

Добавим, что, возможно, по проданной квартире вы вправе получить вычет как покупатели недвижимости, если ранее его не получали или не до конца использовали сумму. Такой вычет дополнительно уменьшит ваши доходы при расчете налога. Поэтому, возможно, налог платить не придется. Подробнее о вычетах при покупке квартиры за материнский капитал смотрите по ссылке.

Ситуация усложняется, если в квартире есть доли несовершеннолетних детей. Когда проводится продажа квартиры с материнским капиталом, где ранее выделялись доли детям, расчет налога ведется отдельно для каждого продавца.

Как определить доход при выделении долей детям

Дети являются самостоятельными и независимыми от вас налогоплательщиками. Единственный «бонус», который у них есть, — обязанность по уплате налога и составлению декларации за несовершеннолетних детей возлагается на их законных представителей: родителей, опекунов, попечителей.

Поэтому рассчитать налог, составить декларацию и заплатить налог за несовершеннолетних детей обязаны именно вы.

Для них действуют ровно такие же правила, что и для вас. Доход от продажи квартиры, в которой у них есть доля, они вправе уменьшить:

• или на имущественный вычет — 1 млн. руб.;
• или на расходы по покупке этой квартиры, рассчитанные пропорционально их долям.

С одной стороны, дети не оплачивали расходы на покупку доли. За них платили родители. Поэтому никаких расходов у них нет. С другой — право уменьшить доход на расходы для них прописано в статье 220 (пункт 2 подпункт 2) Налогового кодекса.

Имущественный вычет

Как мы написали выше, общая сумма вычета 1 млн. руб. Но при продаже доли в квартире она распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. Например, если у ребенка в собственности ¼ в квартире, он получит вычет в размере:
1 000 000 руб. х ¼ = 250 000 руб.

Из этого правила есть исключение. Если квартира продается не как единый объект (то есть по одному договору купли-продажи), а по долям (то есть по нескольким договорам купли-продажи долей), то каждый продавец получает право на вычет в полной сумме — 1 млн. руб. Без какого-либо его распределения.

Подробнее о выгодном оформлении продажи доли в квартире смотрите по ссылке.

Расходы по покупке

Доход от продажи квартиры, приобретенной за счет маткапитала, каждый продавец (в том числе и дети) вправе уменьшить на расходы по ее приобретению, подтвержденные документально. В расходы включают полную покупную стоимость квартиры, в том числе и ту ее часть, которая была оплачена сертификатом на маткапитал.

Но сумму этих расходов учитывают не в полном размере, а пропорционально доле каждого продавца.

Продажа квартиры с материнским капиталом: расчет налога

Порядок расчета налога при продаже квартиры, оплаченной материнским капиталом, проиллюстрирует пример.

Пример
За счет собственных денег, средств маткапитала и ипотечного кредита единственным собственником приобретена квартира стоимостью 3 200 000 руб. После оформления собственности были выделены доли двум детям по ¼ каждому. В результате у родителя осталась доля в этой квартире в размере ½.

Недвижимость оплачивалась за счет:

• • собственных средств — 900 000 руб.;
  • средств материнского капитала — 450 000 руб.;
  • ипотечного кредита — 1 850 000 руб.

Квартира продана через 1 год после покупки. Продажа квартиры с материнским капиталом и ипотекой проведена после полного погашения кредита. Продажная цена 3 700 000 руб. Кадастровая стоимость — 3 900 000 руб.

70% от кадастра составит:
3 900 000 руб. х 70% = 2 730 000 руб.

Продажная цена по договору больше, чем 70% от кадастра. Поэтому в расчет включают продажную цену — 3 700 000 руб.

Квартира продается по одному договору купли-продажи. На семейном совете решили уменьшать доход не на вычет, а на расходы.

Доход родителя составляет:
3 700 000 руб. х ½ = 1 850 000 руб.

Его расходы, которые уменьшают доход, равны:
3 200 000 х ½ = 1 600 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
1 850 000 — 1 600 000 = 250 000 руб.

Это меньше 2,4 млн. Поэтому с него причитается налог в размере:
250 000 руб. х 13% = 32 500 руб.

Доход каждого ребенка составляет:
3 700 000 руб. х ¼ = 925 000 руб.

Его расходы, которые уменьшают доход, равны:
3 200 000 х ¼ = 800 000 руб.

Доход, облагаемый налогом, составит:
925 000 — 800 000 = 125 000 руб.

Это также меньше 2,4 млн. С него причитается налог в размере:
125 000 руб. х 13% = 16 250 руб.

Общая сумма налога по семье составит:
32 500 руб. + 16 250 руб. х 2 ребенка = 65 000 руб.

Таким образом, продажа квартиры с материнским капиталом зачастую влечет за собой необходимость платить налог. Причем его должны заплатить как родители, так и несовершеннолетние дети. Обязанность по уплате налога за детей возлагается на их законных представителей — родителей.

Как отчитаться перед налоговой инспекцией

Не позднее 30 апреля того года, который следует за годом продажи квартиры, каждому продавцу нужно сдать декларацию о доходах. Продажа квартиры с материнским капиталом не исключение. Составить декларацию за детей обязаны родители (опекуны, попечители). О том, как составить и предоставить декларацию по налогу на доходы (форму 3-НДФЛ) смотрите по ссылке.

Декларацию вы обязаны подать, если одновременно соблюдаются два правила:

• квартира была в собственности продавцов меньше минимального срока владения;
• доход от продажи больше имущественного вычета на который имеет право каждый из продавцов.

При этом совершенно не важно нужно вам платить налог или нет. Например, если вы продали квартиру за 9 млн., а расходы по ее покупке составили 11 млн. В этой ситуации налог платить не надо. Однако декларацию вы сдать обязаны.

Заплатить налог по декларации нужно до 15 июля этого же года.

Внимание!
Если на момент продажи квартира или доля в ней находилась в собственности продавца минимальный срок или больше (5 или 3 года), то ему не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему. Также от декларации освобождаются продавцы доход которых не превысил имущественный вычет.

Если декларация не будет сдана, то вас могут оштрафовать. Если налог будет уплачен не вовремя, то вам начислят пени за каждый день просрочки.

Портал «Ваши налоги»
2026