задать вопрос

Вычет при покупке и налог при продаже

Была покупка недвижимости (после 1 января 2016 года) за 2 млн. Через 4 года была продажа за 3 млн. Необходимо вернуть налоговый вычет при покупке (не оформлялся до этого ни разу) и заплатить налог с дохода от продажи.

Вопрос: связаны ли эти операции или независимы абсолютно и оформляются друг от друга отдельно. Или можно оформить разом. Или какая-то из них не возможна пока не сделана другая. Какой в итоге будет баланс средств?

Заранее благодарю.

Ответ

В общем случае это не связанные операции. Но вы вправе их связать. То есть уменьшить доход от продажи на расходы и на имущественный налоговый вычет, который вы не получали. Остановимся на этом подробней.

Как определить доход от продажи

Если вы продали квартиру, которая находилась в вашей собственности менее минимального срока владения, то у вас возникает доход, облагаемый налогом. Этот срок составляет 5 лет, а, в отдельных случаях, 3 года. Доходом будут считать одну, но наибольшую величину:

  • или продажную стоимость квартиры по договору — 3 млн.;
  • или 70% от ее кадастровой стоимости.

Исходя из этой, наибольшей величины, и будут считать налог.

Как уменьшить доход при расчете налога

В вашем случае при расчете налога вы вправе уменьшить доход на 2 суммы одновременно:

  • на расходы по приобретению проданной квартиры, которые подтверждены документами — 2 млн.;
  • на имущественный вычет для покупателей недвижимости — 2 млн.

То есть ваш доход будет уменьшен дважды. Сперва на расходы, затем на вычет. В результате ваш доход, облагаемый налогом, составит:

3 000 000 (доход) — 2 000 000 (расходы) — 2 000 000 (вычет) = 0 руб.

Нет дохода, нет налога. Причем вы недоиспользуете сумму вычета. Из положенных вам 2 млн., вы израсходуете только 1 млн. Недоиспользованная сумма (1 млн.) будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (если они есть) или будет перенесена на следующий и все последующие годы до ее полного использования.

Очень подробно о том, как рассчитывают налог в вашей ситуации смотрите по ссылке.

Как отразить вычеты в декларации

Не позднее 30 апреля того года, который следует за годом продажи квартиры, вы должны сдать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по налогу (форму 3-НДФЛ). В ней нужно отразить:

  • доход от продажи — 3 млн.;
  • расходы на покупку — 2 млн.;
  • имущественный вычет — 2 млн.

В результате сумма налога к уплате по этой декларации будет равна нулю. Кроме того, в ней будет отражен переходящий остаток вычета в размере 1 млн. руб.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Комментарии