Вычет при покупке и налог при продаже
Была покупка недвижимости (после 1 января 2016 года) за 2 млн. Через 4 года была продажа за 3 млн. Необходимо вернуть налоговый вычет при покупке (не оформлялся до этого ни разу) и заплатить налог с дохода от продажи.
Вопрос: связаны ли эти операции или независимы абсолютно и оформляются друг от друга отдельно. Или можно оформить разом. Или какая-то из них не возможна пока не сделана другая. Какой в итоге будет баланс средств?
Заранее благодарю.
В общем случае это не связанные операции. Но вы вправе их связать. То есть уменьшить доход от продажи на расходы и на имущественный налоговый вычет, который вы не получали. Остановимся на этом подробней.
Как определить доход от продажи
Если вы продали квартиру, которая находилась в вашей собственности менее минимального срока владения, то у вас возникает доход, облагаемый налогом. Этот срок составляет 5 лет, а, в отдельных случаях, 3 года. Доходом будут считать одну, но наибольшую величину:
- или продажную стоимость квартиры по договору — 3 млн.;
- или 70% от ее кадастровой стоимости.
Исходя из этой, наибольшей величины, и будут считать налог.
Как уменьшить доход при расчете налога
В вашем случае при расчете налога вы вправе уменьшить доход на 2 суммы одновременно:
- на расходы по приобретению проданной квартиры, которые подтверждены документами — 2 млн.;
- на имущественный вычет для покупателей недвижимости — 2 млн.
То есть ваш доход будет уменьшен дважды. Сперва на расходы, затем на вычет. В результате ваш доход, облагаемый налогом, составит:
3 000 000 (доход) — 2 000 000 (расходы) — 2 000 000 (вычет) = 0 руб.
Нет дохода, нет налога. Причем вы недоиспользуете сумму вычета. Из положенных вам 2 млн., вы израсходуете только 1 млн. Недоиспользованная сумма (1 млн.) будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (если они есть) или будет перенесена на следующий и все последующие годы до ее полного использования.
Очень подробно о том, как рассчитывают налог в вашей ситуации смотрите по ссылке.
Как отразить вычеты в декларации
Не позднее 30 апреля того года, который следует за годом продажи квартиры, вы должны сдать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по налогу (форму 3-НДФЛ). В ней нужно отразить:
- доход от продажи — 3 млн.;
- расходы на покупку — 2 млн.;
- имущественный вычет — 2 млн.
В результате сумма налога к уплате по этой декларации будет равна нулю. Кроме того, в ней будет отражен переходящий остаток вычета в размере 1 млн. руб.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».