Как правильно платить налог при сдаче квартиры в аренду: выбор системы , примеры расчета

Если вы сдали квартиру в аренду, то вы будете получать доход. Его сумма зависит как от вашей квартиры (ее площади, ремонта, наличия бытовой техники и т. д.), так и от региона где она находится. В любом случае арендатор (наниматель) будет вам регулярно платить. С полученного дохода нужно перечислять налоги государству. Кроме того вам придеться регулярно отчитываться о сумме полученного дохода.

Налог на сдачу квартиры в аренду зависит от системы налогообложения, которую вы должны выбрать самостоятельно. От этого зависит и количество отчетов, которые придеться сдавать в налоговую инспекцию.

Выбираем систему налогообложения при аренде

Итак первое с чем нужно определиться — это с системой налогообложения, которую вы будете применять. Таких систем три.

• общая система;
• система в виде налога на профессиональный доход (самозанятость);
• упрощенная система.

Общая система. Она установлена главой 23 “Налог на доходы физических лиц” Налогового кодекса.

Ее выбирать не нужно. По умолчанию считают, что все граждане России находятся именно на этой системе. Если вы НЕ заявили, что являетесь самозанятым или НЕ зарегистрировались как предприниматель, — вы на общей системе. Ставка налога зависит от суммы полученного дохода и составляет от 13 (минимум) до 22 (максимум) процентов.

Самозанятость. Она установлена законом от 27.11.2018 № 422-ФЗ “О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»”.

Переход на эту систему не требует значительных действий с вашей стороны. Перейти на нее достаточно просто и сделать это можно несколькими способами:

• установить и активировать в мобильном телефоне или на компьютере специальное приложение “Мой налог” от федеральной налоговой службы (ФНС). Его можно найти в Google Pley или NashStore;
• зарегистрироваться через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или подать заявление на Госуслугах.

Проще всего установить приложение и вы становитесь обладателем “самозанятого” режима. Ставка налога

• 4 процента от дохода, если вы сдаете квартиру обычному гражданину;
• 6 процентов от дохода, если юридическому лицу — организации.

Упрощенная система или упрощенка. Она установлена главой 26.2 “Упрощенная система налогообложения” Налогового кодекса.

Это самый сложный вариант, который требует серьезных усилий с вашей стороны. Прежде всего вам придется встать на учет в качестве индивидуального предпринимателя. После подать в налоговую инспекцию по месту жительства заявление о применении упрощенной системы. Затем встать на учет в Социальном фонде России.

Ставка налога:

• 6 процентов, если его вы будете платить с полученного дохода;
• 15 процентов, если налог вы платите с разницы между доходами и расходами.

Плюсы и минусы каждой из систем на схемах ниже.

При любом выбранном варианте налог на сдачу квартиры в аренду считают с полученного дохода — арендной платы (подробности ниже). Расчет дохода и, соответственно, налога имеет свои особенности. Поэтому дальше вы узнаете:

• как определить доход от аренды;
• как посчитать налог при каждой из перечисленных систем налогообложения;
• какую систему лучше выбрать.

Схема плюсов и минусов каждой системы

Расчет дохода от аренды квартиры

Правильно определить доход очень важно. Ведь от него зависит и размер налога, который придеться заплатить.

Доходом считают сумму арендной платы, которую вы получили от арендаторов. Срок аренды (найма) вашей квартиры не имеет значения. Это может быть и один день при посуточной и один год при долгосрочной аренде.

То есть не важно на какой срок квартира сдана. Один час или один год. Если доход получен (в любой сумме и за любой срок аренды) — вы должны заплатить с него налог.

Расчет суммы дохода имеет свои особенности. Он зависит от условий договора, который вы заключили с арендатором. Есть разные варианты. Обычно они касаются оплаты коммунальный услуг. То есть воды, газа, электричества, отопления, услуг по вывозу мусора, содержания общедомового имущества и т. д.

Вариантов их оплаты, которые могут быть прописаны в договоре, несколько:

• всю коммуналку платит собственник (то есть вы);
• арендатор оплачивает часть коммуналки по показаниям счетчиков;
• всю коммуналку платит арендатор (наниматель).

Если всю коммуналку платит собственник (арендодатель)

Условиями договора может быть предусмотрено, что вы оплачиваете коммуналку самостоятельно. Никаких доплат с арендатора не взимается.

Это самый простой вариант. Тогда ваш доход, который облагают налогом, равен всей сумме полученной арендной платы.

Пример
По договору коммунальные услуги полностью оплачивает собственник квартиры — арендодатель. Арендная плата — 25 000 руб. в месяц.

Эта сумма (25 000 руб.) и будет вашим доходом. Налог со сдачи квартиры в аренду нужно платить с этой суммы. Ставка и сумма налога зависят от выбранной системы налогообложения.

Если часть коммуналки оплачивает арендатор

Чаще всего сверх арендной платы арендатор оплачивает коммунальные услуги стоимость которых определяется по счетчикам. Это оплата горячей и холодной воды, водоотведения, газа и электричества.

Собственник квартиры получает арендную плату плюс стоимость ресурсов, которые израсходовал арендатор.

В этой ситуации общая сумма вашего дохода, облагаемого налогом, складывается

• из арендной платы;
• из суммы, полученной от арендатора в оплату коммунальных услуг.

И та и другая сумма — это доход арендатора. Тот факт, что часть этого дохода вы отдаете коммунальщикам значения не имеет.

Пример
По договору коммунальные услуги частично компенсирует арендатор в соответствии с показаниями счетчиков потребления воды, газа и электричества. Они оплачиваются арендатором сверх арендной платы.

Арендная плата — 25 000 руб. в месяц. Арендатор оплатил коммуналку в сумме:

• • в январе — 2 250 руб.;
  • в феврале — 1 830 руб.;
  • в марте — 2 340 руб. и т. д.

Доход собственника квартиры, облагаемый налогом, будет равен:

• • в январе — 27 250 руб. (25 000 + 2 250);
  • в феврале — 26 830 руб. (25 000 + 1 830);
  • в марте — 27 340 (25 000 + 2 340) и т. д.

С этого дохода и будет рассчитан налог. Ставка и сумма налога зависят от выбранной системы налогообложения.

Если всю коммуналку платит арендатор

При таких условиях договора в доход собственника квартиры включают как арендную плату, так и сумму коммунальных услуг, которую оплатил арендатор. Причем не важно как именно она была оплачена:

• арендатор передал вам деньги в оплату коммуналки дополнительно к арендной плате;
• арендатор самостоятельно оплатил счета коммунальщиков.

Поэтому для правильного учета доходов вам нужно точно знать какая сумма коммуналки была оплачена арендатором за вас (как собственника квартиры).

Пример
По договору коммунальные услуги полностью оплачивает арендатор по квитанциям коммунальщиков. Арендная плата — 25 000 руб. в месяц.

Арендатор оплатил коммуналку в сумме:

• • в январе — 4 560 руб.;
  • в феврале — 3 220 руб.;
  • в марте — 3 850 руб. и т. д.

Доход собственника квартиры, облагаемый налогом, будет равен:

• • в январе — 29 560 руб. (25 000 + 4 560);
  • в феврале — 28 220 руб. (25 000 + 3 220);
  • в марте — 28 850 (25 000 + 3 850) и т. д.

Исходя из этих сумм будет рассчитываться налог, который нужно заплатить. Как и в предыдущих примерах его ставка и сумма будут зависеть от выбранной системы налогообложения.

Налог на сдачу квартиры при общей системе

С дохода от сдачи квартиры, вы должны заплатить государству налог на доходы (НДФЛ). О том, как посчитать доход смотрите выше. Ставка налога зависит от суммы дохода, которую вы получили в течение одного календарного года:

• не больше 2,4 млн руб. – 13%;
• от 2,4 млн до 5 млн руб. – 315 000 руб. + 15% от суммы, превышающей 2,4 млн;
• от 5 млн до 20 млн руб. – 702 000 руб. + 18% от суммы, превышающей 5 млн;
• от 20 млн до 50 млн руб. – 3 402 000 руб. + 20% от суммы, превышающей 20 млн;
• больше 50 млн руб. – 9 402 000 руб. + 22% от суммы, превышающей 50 млн.

Люди, которые живут вне России (нерезиденты), платят этот же налог по самой высокой ставке — 30 процентов. Для них сумма дохода значения не имеет.

Небольшой бонус от государства. При расчете налога вы вправе уменьшить доход на расходы по содержанию квартиры, которые подтверждены документально. В первую очередь — это все коммунальные платежи и взносы на кап. ремонт. Помимо них вы можете уменьшить доходы на другие расходы, связанные с квартирой. Например, на поверку счетчиков воды, ремонт тех или иных поломок, замену сантехнического оборудования и т. д.

Важно!
Все расходы должны быть подтверждены документами. Из них должно быть понятно какие именно услуги были вам оказаны, как они связаны с квартирой и кто именно их оплачивал.

Например, если речь идет о коммунальных платежах это будут:

• счет (квитанция) на оплату, выставленная коммунальной организацией (или управляющей компанией);
• чек, подтверждающие перечисление денег с вашего банковского счета.

Другой вариант. Вы оплачиваете поверку или замену счетчиков воды. Потребуется:

• договор или счет на оплату в котором указан точный адрес квартиры;
• платежный документ, который подтверждает, что оплатили счет.

С этими расходами могут быть проблемы, если они были оплачены не с вашего банковского счета, а со счета любого другого человека. Например, арендатора или вашего родственника. В этой ситуации уменьшить доход на такие расходы уже не получится. Налоговая их не примет.

Добавлю, что этот доход можно дополнительно уменьшить на налоговые вычеты: стандартные, социальные, имущественные или инвестиционные. При условии, что вы имеете на них право. Налоговый вычет — это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход, облагаемый налогом.

Например, если в календарном году вы оплатили лечение, то у вас появилось право на социальный налоговый вычет по лечению (подробности по ссылке). Он будет уменьшать все ваши доходы, включая доход от аренды.

Налог нужно платить по итогам календарного года. Делают это так:

• вы суммируете все свои доходы за январь-декабрь включительно;
• уменьшаете доходы на сумму расходов и вычетов за этот же период;
• получаете разницу между доходом и расходами и вычетами — это доход, облагаемый налогом;
• с дохода, облагаемого налогом, рассчитываете налог по ставкам, которые указаны выше.

Не позднее 30 апреля следующего года вам нужно сдать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ). К декларации прикладывают копии документов, которые подтверждают ваши расходы или право на вычет. Налог по декларации платят до 15 июля этого же года.

Пример
Вы сдавали квартиру 5 месяцев с августа по декабрь. По договору коммунальные услуги частично компенсируются арендатором в соответствии с показаниями счетчиков. Они оплачиваются арендатором сверх арендной платы.

Арендная плата — 25 000 руб. в месяц. Права на вычеты по налогу на доходы у вас нет.

Арендатор оплатил коммуналку в сумме:

• • в августе — 2 250 руб.;
  • в сентябре — 1 830 руб.;
  • в октябре — 2 340 руб.;
  • в ноябре — 1 670 руб.;
  • в декабре — 3 220 руб.

Ваш доход будет равен:

• • в августе — 27 250 руб. (25 000 + 2 250);
  • в сентябре — 26 830 руб. (25 000 + 1 830);
  • в октябрь — 27 340 (25 000 + 2 340);
  • в ноябре — 26 670 (25 000 + 1 670);
  • в декабре — 28 220 (25 000 + 3 220).

Общая сумма доходов за год равна:
27 250 + 26 830 + 27 340 + 26 670 + 28 220 = 136 310 руб.

Общая сумма расходов за год составит:
2 250 + 1 830 + 2 340 + 1 670 + 3 220 = 11 310 руб.

Доход, облагаемый налогом, равен:
136 310 — 11 310 = 125 000 руб.

Налог за сдачу квартиры в аренду составит:
125 000 руб. х 13% = 16 250 руб.

До 30 апреля следующего года вы должны подать декларацию по форме 3-НДФЛ, а до 15 июля заплатить налог.

Плюсы и минусы общей системы на схеме.

Расчет налога с аренды для самозанятых

Здесь все попроще. Налогом облагают всю сумму дохода по ставкам:

• 4% если вы сдаете квартиру обычным людям (физическим лицам);
• 6% если вы сдаете квартиру организации (редко, но бывает и такое).

Ваши расходы доход не уменьшают и, поэтому, никого не интересуют.

Расчеты ведутся просто. Вы устанавливаете на мобильный телефон или компьютер приложение “Мой налог”. Затем каждую сумму дохода указываете в этом приложении. Оно самостоятельно рассчитывает налог и выставляет вам счет на его оплату.

Платить налог надо ежемесячно. В приложении есть возможность привязать банковскую карту. Деньги будут списываться с нее.

Внимание!
Если у вас нет мобильного телефона или компьютера и доступа к интернету, то воспользоваться этим режимом не получится. Странно, но факт.

Пример
Вы сдаете квартиру человеку (не организации). По договору коммунальные услуги частично компенсируются арендатором в соответствии с показаниями счетчиков. Они оплачиваются арендатором сверх арендной платы.

Арендная плата — 25 000 руб. в месяц.

Арендатор оплатил в августе 25 000 руб. аренду и 2 250 руб. коммуналку. Ваш доход 27 250 руб. (25 000 + 2250). В сентябре нужно оплатить налог за сдачу квартиры в аренду в размере:
27 250 руб. х 4% = 1090 руб.

Арендатор оплатил в сентябре 25 000 руб. аренду и 1 830 руб. коммуналку. Ваш доход 26 830 руб. (25 000 + 1830). В октябре нужно оплатить налог в размере:
26 830 руб. х 4% = 1073 руб.

Расчеты за остальные месяца ведут в аналогичном порядке.

Ваша задача своевременно регистрировать в приложении полученный доход и перечислять налог. Больше ничего делать не нужно. Никакой отчетности нет.

Плюсы и минусы самозанятости на схеме:

Налог при упрощенке

Вы можете зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и перейти на упрощенную систему налогообложения. В этой ситуации вы будете обязаны платить:

• обязательные взносы по социальному страхованию (около 50 тыс. руб. в год);
• налог по упрощенной системе налогообложения (далее — УСН-налог).

УСН-налог можно платить двумя способами (по вашему выбору):

• с дохода по ставке 6%;
• с разницы между доходами и расходами по ставке 15%.

Ставка налога зависит от региона, где вы прописаны. Ставки налога по регионам могут отличаться.

Налог платят раз в квартал.

На этом режиме, то вы обязаны вести учет доходов и расходов в специальной книге (она так и называется Книга учета доходов и расходов), а также ежегодно сдавать в налоговую инспекцию декларацию по упрощенной системе.

Учитывая сложности в регистрации в качестве ИП, а также кучу бумаг, которые нужно оформлять, это самый сложный вариант для оплаты налогов при аренде. Выбирать его — это безумие. Поэтому подробно на нем мы останавливаться не будем.

Плюсы и минусы уплаты налога при упрощенке на схеме:

Какой вариант выбрать?

В нашем рейтинге налоговых систем побеждает самозанятость. Это прозрачный, простой и понятный вариант, который не требует значительный усилий.

Основной недостаток — ограничение по доходу. Вы НЕ можете применять этот режим, если ваш доход за весь календарный год превысит 2 400 000 руб. Грубо говоря, вы не должны получать по аренде больше 200 000 руб. в месяц.

Правда, учитывая размер этой суммы, такой недостаток будем считать несущественным.

Есть и еще один. Про него говорят очень мало, но он есть. Напомню, что закон, который утвердил этот налоговый режим называется “О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»”. Согласно статье 1 этого закона “эксперимент” закончится 31 декабря 2028 года.

Непонятно, чем именно он закончится. Есть 2 варианта:

• эксперимент будет признан удачным, закреплен в Налоговом кодексе и будет действовать бессрочно;
• эксперимент будет признан неудачным и все самозанятые будут ненавязчиво переведены на общий режим налогообложения со ставкой налога не 4, а 13 процентов.

Я не предсказатель поэтому решить какой из вариантов будет реализован, увы, не могу. Решайте сами.

Ответственность если не платить налог

К сожалению подавляющее большинство наших соотечественников используют именно этот способ. Сдают квартиру, нигде не регистрируются, ни перед кем не отчитываются и налог не платят в принципе. Ни по какой системе, ставке и ни в какой сумме.

За это может наступить налоговая ответственность. Если история всплывет, то с вас будут требовать:

• налог, который вы не заплатили;
• пени за его несвоевременную уплату;
• штраф в размере от 20 до 40% от неуплаченной суммы налога.

Наступит ли такая ответственность и смогут ли налоговики узнать, что вы сдавали квартиру? Очень и очень маловероятно.

Дело в том, что мало узнать о факте сдачи квартиры. Нужно еще определить сумму налога, которую вы не заплатили. А для этого нужно узнать ваш годовой доход. Более того, не просто “узнать”, а документально доказать, что вы его получили именно в этой сумме и именно за аренду.

Определить сумму дохода не сложно, если арендатор рассчитывался с вами по безналу. То есть систематически перечислял деньги на ваш банковский счет примерно в одинаковых суммах.

В этой ситуации инспекция может получить из банка выписку по вашему счету, вычленить поступления от одного и того же лица и их сложить за календарный год. Также ей потребуется договор аренды. Лишь эти документы могут служить основанием для привлечения вас к ответственности.

Причем это можно сделать не в любой момент, а только после 30 апреля года, следующего за годом сдачи вами квартиру в аренду. Ведь до этой даты инспекции неизвестно будете вы отчитываться и платить налог или нет.

Например, вы сдавали квартиру в 2025 году. Привлечь вас к ответственности за неуплату налога за 2025 год можно только после 30 апреля 2026 года, когда вы не сдадите декларацию. В течение 2025 года этого сделать нельзя. Никто еще не знает будете вы отчитываться за 2025 год или нет.

Поэтому многие недобросовестные арендаторы поступают так. Заключают договор аренды на 11 месяцев. Когда этот срок заканчивается забирают договор у арендатора и дают ему новый со следующим годом. В результате на руках у арендатора всегда есть только один договор и только на текущий год, который еще не закончился. И, разумеется, все расчеты проводят строго наличными деньгами из рук в руки и без расписок.

При такой схеме расчетов поймать арендодателя становится невозможно. У налоговиков есть только косвенные доказательства, которые не подтверждают ни сам факт аренды квартиры, ни, тем более, сумму полученного дохода.

Прописка человека в вашей квартире не доказывает, что он ее снимал (арендовал). Факт его проживания в вашей квартире не означает, что он платил вам деньги. Показания самого арендатора (если он их вообще даст) документально не обосновывают сумму вашего дохода. Вполне возможно, что он вас оболгал.

Даже договор аренды ничего не доказывает. Если договор был оформлен, а арендатор был прописан это не значит, что он платил вам деньги. Не редки ситуации когда арендаторы задерживают оплату или перестают ее платить вовсе. А налог считают только с тех денег, которые были вами получены на руки. Нет денег — нет дохода. Нет дохода — нет налога.

Если вы не задекларировали доход, то, пока не доказано обратное, считается, что его и не было. Доказывать обратное — обязанность налоговиков.

Вообщем налоговикам нужны документы и доказательства. А практически во всех случаях их нет.

Действительно в интернете множество историй, о том как нерадивых арендодателей привлекли к ответственности. То на них пожаловались соседи, то сами арендаторы, то участковый, то коммунальщики, то налоговики нашли их объявление на сайте по сдаче квартир и т. д. и т. п.

Все эти истории выдуманы и рассчитаны на пугливых граждан. Вы не найдете ни одного реального дела по привлечению к налоговой ответственности человека, который сдавал квартиру и не платил налоги. Причина понятна — таких дел нет.

Подобное “привлечение” требует множества усилий налоговиков. Причем с сомнительным результатом и крайне незначительным “выхлопом” в случае успеха. Вывод понятен — заниматься этим никто не будет. Попугать — могут. Прислать письмо “отчитайся по налогам” — пожалуйста. Но это максимум на что они способны.

Вывод понятен. К сожалению рынок аренды находился, находится и будет находится в серой зоне. А платить или не платить налоги — решать вам.

Удачи!