Налог с продажи гаража: как рассчитать и заплатить

При продаже любого имущества может возникнуть обязанность платить налог. Гараж не исключения. Но при расчете налога этого имущества есть свои особенности. Ведь гараж относится к недвижимости. Налог с продажи гаража придется заплатить, если:

• гараж находился в вашей собственности меньше минимального срока владения;
• доход от его продажи превышает 250 000 руб. или расходы по его покупке.

Помимо уплаты налога придется составить и сдать в налоговую инспекцию декларацию по налогу на доходы (форму 3-НДФЛ). Поговорим об этом подробнее.

Минимальный срок владения или когда налог с продажи гаража не платят

Как я уже сказал гараж — это недвижимое имущество. Доход от его продажи не облагают налогом, если он находился в вашей собственности минимальный срок владения и больше. В отношении недвижимости этот срок, обычно, составляет 5 лет и больше.

Причем пять лет — это 60 месяцев следующих подряд. Поэтому этот срок может закончится в любом календарном месяце года.

Например, вы получили в собственность гараж 15 марта 2024 года. Затем его продали. Полученный доход не будет облагаться налогом если продажа произошла после 15 марта 2029 года. В этой ситуации вам не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему. Сумма полученного дохода значения не имеет.

В отдельных случаях этот срок владения сокращается до 3-х лет (то есть 36 месяцев). Например, если вы получили гараж по наследству или в дар от близкого родственника. Каких родственников считают “близкими” смотрите по ссылке.

Например, 25 мая 2024 года гараж вам подарил отец. Вы можете его продать без налогов после 25 мая 2027 года (на эту дату закончится 3-х летний срок).

Такие правила установлены статьей 217.1 Налогового кодекса.

Так как гараж это недвижимость, то право собственности на него должно быть зарегистрирована в государственном реестре. Оно появляется с даты такой регистрации.

Узнать эту дату несложно. Достаточно получить выписку из гореестра прав на недвижимость в МФЦ. Нужная дата будет указана в выписке. Из этого правила есть несколько исключений:

• гараж получен в наследство. Здесь право собственности возникает в день открытия наследства. Это дата смерти наследодателя. День государственной регистрации собственности значения не имеет;
• гараж приобретен в кооперативе (ГСК). В этой ситуации право собственности возникает после полной оплаты пая.

Итак, если на момент продажи это имущество находится в вашей собственности более 5 (или 3) лет, то читать дальше не надо. Вы освобождаетесь от обязанности платить налог и декларировать доход. Если менее — читаем дальше.

Как определить доход с продажи гаража

По недвижимости есть специальные правила расчета дохода. Вашим доходом будут считать одну, но наибольшую сумму:

• или продажную цену гаража по договору купли-продажи, который вы заключили с покупателем;
• или 70% от его кадастровой стоимости. Ее можно уточнить онлайн в нашем сервисе “Узнать кадастровую стоимость недвижимости”.

Какая сумма больше, такая и является вашим доходом. Исходя из нее и будет рассчитан налог.

Пример
Вы продаете гараж за 280 000 руб. Он находится в собственности меньше минимального срока владения.

Ситуация 1
Его кадастровая стоимость 489 000 руб. Тогда 70% от кадастра составит:
489 000 руб. х 70% = 342 300 руб.

Наибольшей является цена от кадастра (342 300 руб.). Она и будет вашим доходом, который вы обязаны задекларировать.

Ситуация 2
Его кадастровая стоимость 268 000 руб. Тогда 70% от кадастра составит:
268 000 руб. х 70% = 187 600 руб.

Наибольшей является продажная цена по договору (280 000 руб.). Она и будет вашим доходом.

Сумму этого дохода нужно указать в декларации по налогу на доходы. Налог рассчитывают от этой суммы.

Как уменьшить доход при расчете налога

При расчете налога ваш доход может быть уменьшен на определенные суммы, установленные законом. Выгодней всего уменьшить доход на максимально возможную сумму. У вас есть несколько законных способа для этого.

Так, ваши доходы уменьшают:

• имущественный налоговый вычет для продавцов прочего недвижимого имущества — 250 000 руб. (для всех);
• расходы по приобретению гаража, которые подтверждены документами (для всех);
• затраты наследодателя по приобретению этого имущества, которые подтверждены документально (только для тех, кто получил гараж по наследству);
• траты дарителя по приобретению этого имущества, которые подтверждены документально (только для тех, кто получил недвижимость по дарению от близкого родственника);
• стоимость этого имущество, которая была задекларирована и с которой был уплачен налог на доходы при его получении в дар (только для тех, кто получил недвижимость по дарению не от близкого родственника и заплатил налог с его стоимости).

Вам нужно выбрать один из этих вариантов. Применять больше одного нельзя. Например, вы не вправе уменьшить доход и на вычет 250 000 руб., и на расходы.

Эти правила установлены статьей 220 Налогового кодекса.

Удобно уменьшать доход на вычет, если ваш доход не превышает 250 000 руб. В этом случае ничего документально подтверждать не нужно. Если превышает выгодней выбрать максимальную сумму, на которую можно уменьшить доход. Это или вычет или расходы. Но, подчеркнем, расходы должны быть подтверждены документами.

Пример
По договору купли-продажи гараж продан за 450 000 руб. Это больше 70% от его кадастровой стоимости.

Ситуация 1
Расходы на его покупку, которые подтверждены документально, — 180 000 руб. В такой ситуации выгодно использовать вычет. В результате доход, облагаемый налогом, составит:
450 000 (доход) — 250 000 (вычет) = 200 000 руб.

Ситуация 2
Расходы на его покупку, которые подтверждены документально, — 320 000 руб. В такой ситуации выгодно использовать расходы. В результате доход, облагаемый налогом, будет равен:
450 000 (доход) — 320 000 (вычет) = 130 000 руб.

Как посчитать налог с продажи гаража

Налог нужно заплатить с дохода, который превышает вычет (250 000 руб.) или расходы на покупку. Ставка налога 13%. Исключение сделано только для тех, кто не является налоговым резидентом России. Они платят налог по ставке 30%.

Напомним, что резидент — это человек, который физически находится в России не менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд. Его гражданство и место жительства никакого значения не имеют.

Пример
Вы продали гараж за 480 000 руб. Он находился в собственности менее 3-х лет. Продажная цена больше 70% от его кадастровой стоимости.

Ситуация 1
Расходы на его покупку, которые подтверждены документально, — 76 000 руб. Доход уменьшаем на вычет — 250 000 руб. (он больше). Доход, облагаемый налогом, составит:
480 000 (доход) — 250 000 (вычет) = 230 000 руб.

С него нужно заплатить налог:
230 000 руб. х 13% = 29 900 руб.

Ситуация 2
Расходы на его покупку, которые подтверждены документально, — 320 000 руб. Доход уменьшаем на расходы (они больше вычета). Доход, облагаемый налогом, составит:
450 000 (доход) — 320 000 (расходы) = 130 000 руб.

С него нужно заплатить налог:
130 000 руб. х 13% = 16 900 руб.

Если доход меньше расходов или вычета, то налог платить не нужно. Считается, что ваш доход, облагаемый налогом, равен нулю. Декларацию  по налогу (форму 3-НДФЛ) составить и сдать в инспекцию придется. Из этого правила есть одно исключение. Доход от продажи гаража не превысил 250 000 руб. В этой ситуации декларацию сдавать не нужно.

Когда подавать декларацию и платить налоги

Ваш доход от продажи нужно указать в декларации по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ). Здесь же вписывают ту сумму, на которую он будет уменьшен. Это или вычет или расходы. Также в документе указывают и сумму налога, которую нужно заплатить. Когда налог платить не надо (например, доход равен или меньше вычета), то отчитаться вы обязаны, если доход от продажи превысит 250 000 руб.

Если вы уменьшили доходы на расходы, то к декларации прикладывают копии документов, которые подтверждают ваши затраты на приобретение гаража. Это может быть договор купли-продажи и расписки прежнего владельца, которые подтверждают, что вы заплатили деньги.

Декларацию и документы сдают в налоговую инспекцию по месту вашего жительства не позднее 30 апреля того года, который следует за годом продажи. Платить налог с продажи гаража нужно до 15 июля этого же года.

Пример
15 августа 2024 года был продан гараж, который находился в собственности менее 3 лет. Вы обязаны:

• составить и сдать в инспекцию декларацию 3-НДФЛ, если доход больше 250 000 руб.;
• платить налог с продажи гаража, если доход превысил 250 000 руб. и расходы на его покупку.

Декларацию нужно сдать до 30 апреля, а заплатить налог до 15 июля 2025 года.

Подробнее о том, как составить и сдать в инспекцию декларацию по налогу на доходы (форму 3-НДФЛ) смотрите по ссылке.

Портал “Ваши налоги”
2024