Продажа квартиры полученной по дарению: расчет налога

Продажа квартиры полученной по дарению нередко обязывает продавца заплатить налог. Впрочем, так бывает далеко не всегда. В отдельных ситуациях налоги при продаже квартиры, полученной по дарению, отсутствуют. В других — доход можно уменьшить, например, за счет имущественного вычета для продавцов недвижимости. Разберем все нюансы — что, когда и как платить, когда сделка освобождается от налога и как правильно уменьшить облагаемый доход.

Если вы получили в дар любую недвижимость, у вас возникает доход. Получив квартиру по договору дарения, вы обязаны заплатить НДФЛ по ставке 13% и 15% с кадастровой стоимости недвижимости. Исключение предусмотрено для случаев, когда дарителем выступает близкий родственник: супруг, родители, дети и т.д. Для таких ситуаций предусмотрена льгота.

Когда впоследствии происходит продажа квартиры полученной по дарению, доход фиксируется повторно. Первый — при принятии дара, второй — непосредственно от реализации жилья.

Доход от продажи подаренной квартиры обычно облагают налогом, однако здесь определяющими становятся два фактора:

• срок нахождения подаренной квартиры в вашей собственности;
• продажная стоимость квартиры.

Срок владения квартирой, полученной по дарению

Право собственности на подаренную недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации и возникает именно после нее. Поэтому срок владения квартирой, полученной по дарению, начинает отсчитываться с даты, указанной в выписке из ЕГРН в строке «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

Налог на доходы с продажи квартиры платить не нужно, если на момент сделки квартира находилась в вашей собственности минимальный срок и дольше. Согласно закону он составляет:

• 3 года и более — когда продажа квартиры полученной по дарению проведена после ее получения в дар от близкого родственника. Перечень близких родственников приведен в статье 14 Семейного кодекса;
• 5 лет и более — если недвижимость была подарена организацией или лицом, не являющимся вашим близким родственником.

Три года — это 36 полных месяцев подряд; пять лет — 60 полных месяцев подряд. Например, ваше право собственности на подаренную квартиру было зарегистрировано 10 сентября 2026 года. Продать ее без налога можно после 10 сентября 2029 года (закончится 3-х летний срок) или 10 сентября 2031 года (закончится 5-ти летний срок).

Если на момент продажи недвижимость находилась в собственности минимальный срок или дольше, продажа квартиры полученной по дарению от налога полностью освобождается. Такой доход не облагается налогом и не декларируется. Сумма сделки значения не имеет. Иными словами, вы не должны ни платить НДФЛ, ни подавать декларацию.

Если же на момент продажи квартира была в собственности меньше 3 (или 5) лет, возникает доход, облагаемый налогом. Тогда важной становится продажная цена.

Пример
Вы продаете квартиру, полученную в дар. Право собственности на нее зарегистрировано 22 марта 2026 года.

Ситуация 1
Квартира была подарена близким родственником — отцом. Чтобы избежать налога, продажа квартиры полученной по дарению должна состояться не ранее 22 марта 2029 года. Если сделка пройдет хотя бы на день раньше (например, 21 марта 2029 года), у вас появляется облагаемый доход. На момент продажи квартира будет находиться в собственности не 36, а только 35 полных месяцев.

Ситуация 2
Квартира была подарена лицом, не относящимся к близким родственникам. Чтобы не платить налог, ее следует продать не ранее 22 марта 2031 года. Продажа хотя бы на день раньше (например, 21 марта 2031 года) приведет к появлению облагаемого дохода. На момент сделки недвижимость будет находится в собственности лишь 59 полных месяцев, а не 60.

Таким образом, если на дату продажи квартира была в вашей собственности больше трех (или пяти) лет, вы освобождены и от налога, и от подачи декларации. Дальше читать вам не обязательно. Если меньше — читаем дальше.

Нужно ли платить налог, когда проводится продажа квартиры, полученной по дарению, а срок собственности меньше? Ответ зависит от суммы дохода, который учитывают при расчете налога. Это или продажная цена квартиры по договору или ее кадастровая стоимость.

Доход от продажи квартиры, полученной по дарению, облагаемый налогом

При расчете налога с продажи квартиры вашим доходом признается одна, но наибольшая величина:

• продажная цена квартиры, прописанная в договоре купли-продажи;
• 70 процентов от кадастровой стоимости квартиры на 1 января того года, в котором квартира продана. Узнать кадастровую стоимость вы можете через наш сервис «Кадастровая стоимость». Отметим, что в отдельных регионах учитывают 100% от кадастра.

Пример
Продается квартира, полученная по договору дарения. На момент продажи она находилась в собственности продавца менее 3-х лет.

Ситуация 1
Продажная цена квартиры по договору — 3 500 000 руб. Ее кадастровая стоимость — 3 800 000 руб.

70 процентов от кадастровой стоимости составит:
3 800 000 × 70% = 2 660 000 руб.

Продажная цена квартиры (3,5 млн) больше, чем 70% от кадастра (2,66 млн). Следовательно, доходом считается договорная цена — 3 500 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена квартиры по договору — 2 300 000 руб. Кадастровая стоимость — 3 800 000 руб.

70 процентов от кадастровой стоимости составит:
3 800 000 × 70% = 2 660 000 руб.

Доход, рассчитанный от кадастровой стоимости (2,66 млн), превышает договорную цену (2,3 млн). Поэтому доходом признаются 70 процентов от кадастровой стоимости — 2 660 000 руб. С него и будет рассчитан налог.

При расчете налога вы можете уменьшить доход одним из трех способов:

• для всех продавцов — на имущественный налоговый вычет 1 000 000 руб.;
• для тех, кто получил квартиру от близкого родственника — на документально подтвержденные расходы дарителя по приобретению подаренной вам квартиры;
• для тех, кто получил квартиру не от близкого родственника и заплатил налог с ее кадастровой стоимости — на сумму дохода, с которого был уплачен НДФЛ при получении дара.

Применять одновременно несколько способов по одной и той же квартире нельзя. Например, нельзя сначала применить вычет, а затем дополнительно вычесть расходы дарителя на покупку этой недвижимости. Нужно выбрать только один из этих способов.

Уменьшив доход, вы сокращаете сумму налога (НДФЛ), который нужно заплатить при продаже квартиры, полученной по дарению. Если после уменьшения дохода нет, то налог платить не надо. Если есть, то в зависимости от размера этого дохода налог платят так:

• доход не превысил 2,4 млн — 13% от его суммы;
• доход больше 2,4 млн. — 312 000 руб. плюс 15% с суммы превышающей 2,4 млн.

Далее рассмотрим каждый способ уменьшения подробнее.

Налоговый вычет для продавцов недвижимости

Доход от продажи квартиры можно уменьшить на налоговый вычет — 1 000 000 руб. Это предусмотрено статьей 220 (пункт 2 подпункт 1) Налогового кодекса. Цитата:

Статья 220 «Имущественные налоговые вычеты»
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
…
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, … не превышающем в целом 1000000 рублей

Данный способ может использовать каждый.

Если доход равен или меньше суммы вычета, налог не уплачивается и декларация не подается. Если доход превышает вычет, налог платят с суммы превышения, а в налоговую инспекцию необходимо представить декларацию 3-НДФЛ.

Пример
Продается квартира, полученная по договору дарения. На дату продажи она находилась в собственности менее 3 лет. Договорная цена превышает 70% от кадастровой стоимости, поэтому для налога учитывается цена договора.

Ситуация 1
Продажная цена квартиры по договору — 3 500 000 руб. Доход уменьшаем на налоговый вычет. Облагаемый доход составит:
3 500 000 − 1 000 000 = 2 500 000 руб.

Доход не превысил 2,4 млн. С него начисляют налог:
2 500 000 руб. × 13% = 325 000 руб.

В году, следующем за годом продажи квартиры, необходимо:

• • до 30 апреля сдать декларацию 3-НДФЛ;
  • до 15 июля заплатить налог с продажи квартиры, полученной по дарению, в размере 325 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена квартиры по договору — 9 300 000 руб. Доход уменьшаем на налоговый вычет. Облагаемый доход составит:
9 300 000 − 1 000 000 = 8 300 000 руб.

Доход больше 2,4 млн. С него начисляют налог:
312 000 руб. + (8 300 000 руб. — 2 400 000 руб.) × 15% = 1 197 000 руб.

В году, следующем за годом продажи квартиры, необходимо:

• • до 30 апреля сдать декларацию 3-НДФЛ;
  • до 15 июля заплатить налог с продажи квартиры, полученной по дарению, в размере 1 197 000 руб.

Ситуация 3
Продажная цена квартиры по договору — 950 000 руб. Применяем вычет. Облагаемый доход:
950 000 − 1 000 000 = 0 руб.

Здесь вычет больше дохода, поэтому облагаемый доход признается равным нулю. Нет дохода — нет налога. Платить налог и подавать декларацию не нужно.

Доходы минус расходы дарителя

Этим способом могут воспользоваться только те, кто продает квартиру, полученную в дар от близкого родственника. Перечень таких лиц закреплен в статье 14 Семейного кодекса, а стоимость таких подарков не облагается налогом при их получении.

Согласно статье 220 (пункт 2 подпункт 2) Налогового кодекса (цитата):

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке … дарения налог … не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы … (дарителя) на приобретение этого имущества…

К документам, подтверждающим расходы дарителя на покупку квартиры, относят:

• договор купли-продажи квартиры (или договор долевого участия, если квартира приобреталась в новостройке);
• платежные документы или расписки продавца, подтверждающие оплату квартиры дарителем при ее приобретении.

Если доход от продажи равен или меньше расходов, налог не платят. Если доход больше, налог взимается с суммы превышения по ставке 13 и 15% (в зависимости от его суммы). Декларацию 3-НДФЛ нужно подать в любом случае — независимо от того, нужно платить налог или нет.

Пример
Продается квартира, полученная по договору дарения от близкого родственника. На дату продажи она в собственности менее 3 лет. Договорная цена больше 70% от кадастровой стоимости, поэтому доход определяем по договору — 13 500 000 руб. У продавца есть документы, подтверждающие расходы дарителя на приобретение этой квартиры.

Ситуация 1
Расходы дарителя на покупку квартиры — 12 850 000 руб.

Облагаемый доход:
13 500 000 − 12 850 000 = 650 000 руб.

Это меньше 2,4 млн. Налог к уплате:
650 000 руб. × 13% = 84 500 руб.

В следующем за продажей году вам нужно:

• • до 30 апреля подать декларацию 3-НДФЛ;
  • до 15 июля заплатить налог с продажи квартиры, полученной по дарению, в размере 84 500 руб.

Ситуация 2
Расходы дарителя — 4 320 000 руб.

Облагаемый доход:
13 500 000 − 4 320 000 = 9 180 000 руб.

Это больше 2,4 млн. Налог к уплате:
312 000 руб. + (9 180 000 руб. — 2 400 000) × 15% = 1 329 000 руб.

В следующем за продажей году вам нужно:

• • до 30 апреля подать декларацию 3-НДФЛ;
  • до 15 июля заплатить налог с продажи квартиры, полученной по дарению, в размере 1 329 000 руб.

Ситуация 3
Расходы дарителя — 13 700 000 руб.

Облагаемый доход:
13 500 000 − 13 700 000 = 0 руб.

Расходы превышают доход, поэтому облагаемый доход равен нулю. НДФЛ при продаже квартиры полученной по дарению не уплачивается. Однако в году, следующем за продажей, вы обязаны сдать декларацию 3-НДФЛ (до 30 апреля).

Доходы минус стоимость квартиры

Этот способ применяется только в ограниченных случаях: когда квартира получена в дар не от близкого родственника, вы задекларировали ее кадастровую стоимость как свой доход и заплатили с нее налог на доходы. При последующей продаже такой квартиры вы вправе уменьшить полученный доход на ту сумму, которая была указана в декларации при получении дара и с которой был уплачен НДФЛ.

Пример
В 2026 году получена квартира в подарок от двоюродного брата (не являющегося близким родственником). На момент дарения кадастровая стоимость квартиры составила 2 360 000 руб. По итогам 2026 года в декларации 3-НДФЛ задекларирован доход в размере этой стоимости.

Начислен налог:
2 360 000 руб. × 13% = 306 800 руб.

Налог уплачен в бюджет 15 июля 2027 года.

В 2027 году эта квартира продается. На момент продажи она находится в собственности продавца менее 5 лет — возникает облагаемый доход. Продажная цена по договору выше 70% кадастровой стоимости, поэтому для расчета берем договорную цену.

Ситуация 1
Цена квартиры по договору — 5 300 000 руб. Доход уменьшаем на задекларированную в 2026 году стоимость (2 360 000 руб.). Облагаемый доход:
5 300 000 − 2 360 000 = 2 940 000 руб.

Налог к уплате:
312 000 руб.  + (2 940 000 руб. — 2 400 000 руб.) × 15% = 393 000 руб.

В 2028 году вам нужно:

• до 30 апреля сдать декларацию 3-НДФЛ;
• до 15 июля заплатить налог в сумме 393 000 руб.

Ситуация 2
Цена квартиры по договору — 2 220 000 руб. Доход уменьшаем на задекларированную стоимость (2 360 000 руб.). Облагаемый доход:
2 220 000 − 2 360 000 = 0 руб.

Задекларированная стоимость больше дохода от продажи — облагаемый доход равен нулю. Нет дохода — нет налога. Но в году, следующем за продажей, все равно нужно подать декларацию 3-НДФЛ (до 30 апреля 2028 года).

Налог на подаренную квартиру при продаже: схема расчета

Ниже — пошаговая схема, которая поможет разобраться, как рассчитывается налог при продаже квартиры полученной по дарению и когда его платить не нужно.

Портал «Ваши налоги»
2026