Покупка квартиры для ребенка: оформляем имущественный вычет

Если вы купили квартиру своему ребенку у вас появилось право получить имущественный налоговый вычет. На него вправе рассчитывать как родители детей, так и их усыновители, опекуны или попечители. Это правило распространяется на любую жилую недвижимость (комнату, квартиру, дом или доли в них) приобретенную детям.

Напомню, что имущественный вычет — это определенная сумма, установленная законом, уменьшающая доходы при расчете налога. В результате снижается и налог, который нужно платить. Если вы платили налог без такого уменьшения у вас появляется переплата. Ее обязан вернуть бюджет.

Если вы уже получали подобную льготу ранее, то рассчитывать на нее второй раз не нужно. Вычет “привязан” к конкретному человеку. Тот факт, что он тратит деньги и оформляет квартиру на другое лицо (своего ребенка) значения не имеет.

Из этого правила есть исключения. Например, если вы не полностью использовали сумму вычета. В этой ситуации вы вправе его дополучить. Поэтому в такой ситуации при покупке квартиры ребенку вы сможете воспользоваться имущественным вычетом.

Причем за несовершеннолетним ребенком также сохраняет это право. Он сможет им воспользоваться при приобретении жилой недвижимости в будущем. Тот факт, что вычет по его расходам получил родитель, значения не имеет.

Но прежде чем приступить к изучению этого материала настоятельно советуем ознакомиться со статьей “Что такое вычет и как его применяют”. Это позволит вам понимать, как работает сам механизм налоговой льготы.

Когда право на вычет есть у родителей

Итак, родители купившие своему ребенку квартиры вправе претендовать на имущественный вычет. Но при условии, что раньше они им не пользовались. Поэтому выясните есть ли право на эту льготу непосредственно у вас. Ведь, как мы сказали выше, вычет “привязан” к тому человеку, который его получает, то есть именно к вам.

Права на вычет у родителя нет, если:

1. Вы не являетесь налоговым резидентом России.
2. У вас нет доходов, облагаемых налогом по стандартным ставкам (13, 15, 18, 20 и 22 процента).
3. Вы уже пользовались вычетом по жилой недвижимости, купленной до 2014 года.
4. Вы уже пользовались вычетом по недвижимости, купленной в 2014 году и позже и полностью израсходовали его максимальную сумму — 2 млн. руб.
5. Недвижимость, которую вы покупаете для ребенка, полностью оплачивается сторонним лицом и у вас нет обязательств по возврату потраченных денег. Например, если квартира оплачена работодателем. Другой вариант — полная оплата за счет государственных денег (бюджета) или материнского капитала.
6. Квартира куплена у взаимозависимого по отношению к вам лица. Например, ближайшего родственника. Перечень взаимозависимых лиц есть в статье 105.1 (пункт 2) Налогового кодекса.

Во всех перечисленных случаях получить вычет вы не сможете. Если в этом перечне вашей ситуации нет, то вы вправе на него рассчитывать.

Размер и условия получения вычета

При покупке квартиры и ее оформлении на ребенка вычет предоставляют по правилам, прописанным в Налоговом кодексе. Они есть в статье 220 (пункт 6) Налогового кодекса. В ней сказано (цитата):

6. Право на получение имущественных налоговых вычетов, … имеют налогоплательщики, являющиеся родителями (усыновителями, приемными родителями, опекунами, попечителями) и осуществляющие новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации за счет собственных средств жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, … в собственность своих детей в возрасте до 18 лет (подопечных в возрасте до 18 лет, детей и подопечных, признанных судом недееспособными). Размер имущественных налоговых вычетов в указанном в настоящем пункте случае определяется исходя из фактически произведенных расходов с учетом ограничений, установленных пунктом 3 настоящей статьи.

Выводы.

Если квартира полностью оформляется на ребенка, то расходы на приобретение считаются вашими. Поэтому вы получаете льготу ровно также как если бы покупали недвижимость для себя.

Если квартира оформляется в долях с ребенком, то затраты на покупку его доли также считают вашими расходами. Поэтому ваш вычет будет складываться из двух сумм: затраты на покупку вашей доли и расходы на приобретение доли детей.

Внимание!
Право на вычет по расходам на жилье для детей получают оба родителя. То есть как отец, так и мать несовершеннолетнего ребенка.

Вычет равен общей сумме расходов на покупку квартиры или доли в ней. Но закон ограничивает его максимальный размер. Вне зависимости от стоимости квартиры или доли в ней он не может превышать 2 000 000 руб. на одного покупателя. В нашем случае — родителя.

Пример
Квартира оформлена в собственность жены, мужа и несовершеннолетнего ребенка по ⅓ каждому.

Ситуация 1
Расходы на покупку квартиры — 7 500 000 руб. Затраты на покупку каждой доли равны 2 500 000 руб. (7 500 000 х ⅓).

Расходы на приобретение каждой доли (2,5 млн) больше, чем максимальный размер вычета (2 млн.). Поэтому каждый родитель вправе претендовать на вычет в его максимальной сумме — 2 млн.

Ситуация 2
Расходы на покупку квартиры — 3 600 000 руб. Затраты на покупку каждой доли равны 1 200 000 руб. (3 600 000 х ⅓). Для расчета суммы вычета затраты на долю ребенка могут быть поделены между родителями или переданы лишь одному из них.

Если они делятся поровну, то каждый родитель получает вычет в сумме:
1 200 000 + 1 200 000 : 2 = 1 800 000 руб.

Возможен и другой вариант. Например, отец берет на себя большую часть этих расходов (800 тыс.) и получает вычет по максимуму, а мать добирает оставшуюся сумму.

В такой ситуации расходы и сумма вычета распределяться так:

• • отец
    1 200 000 + 800 000 = 2 000 000 руб.
  • мать
    1 200 000 + (1 200 000 — 800 000) = 1 600 000 руб.

Когда сумма налогового вычета будет уменьшена

Вы получите налоговую льготу в меньшем размере, если:

• недвижимость стоит дешевле 2 млн.;
• часть недвижимости была оплачена за счет материнского капитала. В этом случае общая сумма затрат по покупке будет уменьшена на мат. капитал;
• ранее вы использовали часть вычета. В такой ситуации максимальная сумма льготы (2 млн.) будет уменьшена на уже использованную часть.

Остановимся на каждом их этих случаев подробней.

Дешевая недвижимость

Если квартира стоит дешевле 2 млн., то максимальный вычет, на который вы можете рассчитывать, равен стоимости недвижимость (включая расходы на покупку детской доли).

Пример
Квартира куплена в долях с несовершеннолетним ребенком. Стоимость — 1 750 000 руб. Имущественный вычет на ребенка при покупке квартиры планирует получить мать.

По договору купли-продажи доли распределены так:

• • мать ⅔ стоимостью 1 166 667 руб.;
  • сын ⅓ стоимостью 583 333 руб.

Размер вычета для матери составит:
1 166 667 (ее доля) + 583 333 (доля сына) = 1 750 000 руб.

У матери остается недоиспользованная сумма вычета в размере:
2 000 000 (максимальный размер) — 1 750 000 (заявленный размер) = 250 000 руб.

Ее она сможет использовать при покупке другого объекта жилой недвижимости в будущем.

Материнский капитал или деньги бюджета

Если часть квартиры оплачена за счет средств материнского капитала, то на эту сумму уменьшают общий размер расходов на приобретение, который можно учесть в составе налоговой льготы. Аналогичное правило применяют при покупке недвижимости за счет государственных средств, например, субсидии.

Пример
Мать и несовершеннолетняя дочь покупают квартиру стоимостью 1 890 000 руб. в равнодолевую собственность по ½ каждому. На покупку квартиры использован маткапитал в размере 450 000 руб. Вычет за несовершеннолетнего ребенка при покупке квартиры планирует получить мать.

В результате сумма расходов, которую можно учесть, составит:
1 890 000 — 450 000 = 1 440 000 руб.

То есть расходы на покупку каждой доли составят 720 000 руб. по каждому (1 440 000 х ½).

Размер вычета для матери составит:
720 000 (ее доля) + 720 000 (доля дочери) = 1 440 000 руб.

У матери остается недоиспользованная сумма вычета в размере:
2 000 000 (максимальный размер) — 1 440 000 (заявленный размер) = 560 000 руб.

Ее она сможет использовать при покупке другого объекта жилой недвижимости в будущем.

Вычет уже применялся

Последний случай. Предположим, что вы уже использовали часть вычета ранее. За вами осталась лишь его недоиспользованная часть. Вы сможете ей воспользоваться при покупке другой жилой недвижимости, в том числе оформленной в собственность детей.

Пример
Отец и несовершеннолетний сын покупают жилой дом за 1 350 000 руб. в равнодолевую собственность по ½ каждому. То есть затраты по приобретению каждой доли составят 675 000 руб. (1 350 000 х ½).

Ранее отец уже получал вычет и использовал его сумму в размере 850 000 руб. Поэтому налоговый вычет при покупке квартиры на детей у него будет меньше.

Недоиспользованная сумма льготу у отца равна:
2 000 000 — 850 000 = 1 150 000 руб.

Общий размер вычета по дому для отца составит:
675 000 (его доля) + 475 000 (часть расходов на покупку доли ребенка) = 1 150 000 руб.

В результате отец использует вычет полностью. Больше права на льготу у него нет.

Перенос льготы на будущее

Налоговый вычет уменьшает доход, который вы получили в календарном году. Если доход меньше льготы, то ее остаток переносят на следующий и все последующие годы до момента полного использования.

Поэтому в зависимости от размера вашего годового дохода процедура получения вычета может растянуться на несколько лет.

Пример
В 2025 году вы купили квартиру совместно с несовершеннолетним ребенком за 3 850 000 руб. У вас появилось право на вычет в сумме 2 000 000 руб. (это его максимальный размер). Ваш доход составил:

• • 2025 год — 530 000 руб.;
  • 2026 год — 650 000 руб.;
  • 2027 год — 850 000 руб.

Вы вправе получить вычет в сумме:

• • 2025 год — 530 000 руб. Остаток переходящий на 2023 год — 1 470 000 руб. (2 000 000 — 530 000);
  • 2026 год — 650 000 руб.  Остаток переходящий на 2024 год — 820 000 руб. (1 470 000 — 650 000);
  • 2027 год — 820 000 руб.  С этого года переходящего остатка не будет. Вычет получен полностью в размере 2 млн.

При таком уровне дохода вычет будет применяться с 2025 по 2027 год, то есть 3 года.

Какие документы нужны для вычета по доле ребенка

Чтобы получить вычет вам нужно собрать определенный пакет документов. Их состав зависит от того какая именно недвижимость куплена. Есть 2 варианта:

• готовая квартира на вторичке по договору купли-продажи (ДКП);
• новостройка по договору долевого участия в строительстве (ДДУ).

Кроме того, важно как вы будете получать льготу. Здесь также 2 варианта. Ее может предоставить:

• налоговая инспекция по вашему месту жительства по окончании года. В этой ситуации вам вернут переплату по налогу;
• компания где вы работаете. В этом случае с вас перестанут удерживать налог на доходы.

И в том и в другом случае нужно собрать примерно идентичный пакет документов.

Покупка доли на вторичном рынке

В состав пакета войдут:

• договор купли-продажи недвижимости (ДКП);
• выписка из государственного реестра недвижимости, которая подтверждает переход права собственности от продавца к вам и ребенку;
• платежные документы на оплату недвижимости (расписка продавца при оплате наличными или платежное поручение при оплате банковским переводом);
• свидетельство о рождении ребенка (при покупке недвижимости или доли в ней для собственного ребенка);
• решение опеки или суда об установлении опеки и попечительства (при покупке недвижимости для подопечных);
• заявление о распределении суммы вычета между родителями, если на него претендуют как мать, так и отец.

Покупка доли по недвижимости на стадии строительства

В состав пакета нужно включить:

• договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
• акт приемки-передачи квартиры, законченной строительством;
• платежные документы на оплату новостройки (приходный ордер при оплате наличными или платежное поручение при оплате через банк);
• свидетельство о рождении ребенка (при покупке новостройки или доли в ней для собственного ребенка);
• решение опеки или суда об установлении опеки и попечительства (при покупке недвижимости для подопечных);
• заявление о распределении суммы вычета между родителями, если на него претендуют как мать, так и отец.

Как получить вычет в инспекции

В конце того года, когда куплена и оформлена недвижимость вам нужно предоставить в налоговую инспекцию по месту вашего жительства декларацию по налогу на доходы 3-НДФЛ в которой указана сумма вычета. К ней прилагают копии документов, которые включают в пакет (см. выше).

Документы можно:

• передать налоговую инспекцию или через МФЦ (лично или через представителя);
• направить почтовым отправлением с описью вложения (ценное письмо);
• отправить в электронной форме — через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика.

Как получить вычет у работодателя

В конце того года, когда куплена и оформлена недвижимость вам нужно подать в налоговую инспекцию по месту вашего жительства копии документов на квартиру (см. выше). К ним дополнительно прилагают заявление на получение специального Уведомления о вашем праве на вычет.

Документы можно:

• передать налоговую инспекцию лично или через представителя;
• направить почтовым отправлением с описью вложения (ценное письмо).

После того, как вы получите от налоговиков Уведомление его нужно передать в бухгалтерию по месту вашей работы. В результате с вас перестанут удерживать налог.

Сможет ли ребенок получить вычет в будущем?

Сможет. Не смотря на то, то на него была оформлена квартира по которой вычет получили его родители. Как мы уже говорили эта льгота привязана к конкретному человеку.

Поэтому если в последствии ребенок купит квартиру самостоятельно, то он получит право на вычет на общих основаниях. Даже при условии, что родители уже использовали вычет за него. Причем вычетом он сможет воспользоваться в любом возрасте в котором у него будут доходы, облагаемые налогом. Достиг он при этом совершеннолетия или нет, не важно.

Алгоритм-схема получения вычета по квартире за ребенка