задать вопрос

Налог с продажи при покупке за мат.капитал и последующей продаже

Квартира куплена в 2018 году за 2 млн. в совместную собственность супругов. После рождения ребенка, мат капитал был использован в качестве погашения ипотеки. Детям выделили доли. У каждого по 1/4. В августе 2020 году эта квартира продается за 3.9 млн. В октябре 2020 покупается квартира за 3,6 млн , собственник новой квартиры только мать.

Помогите рассчитать налог с продажи.

Ответ

Вашим доходом будут считать одну, но наибольшую сумму:

  • или продажную цену квартиры по договору купли-продажи;
  • или 70% от ее кадастровой стоимости.

Так как у каждого из вас есть доли в этой квартире, то доход будет распределен между вами пропорционально вашим долям (если другой порядок распределения не прописан в договоре купли-продажи). В результате на каждого из продавцов приходится доход в размере (если в расчет брать продажную стоимость):
3 900 000 руб. х 1/4 = 975 000 руб.

При расчете налога доход от продажи можно уменьшить на одну из 2-х сумм (по вашему выбору):

  • или на расходы по покупке, которые подтверждены документально;
  • или на имущественный вычет для продавцов недвижимости.

Супругам лучше использовать расходы. Их сумма больше чем вычет. Дети могут использовать вычет. Его общая сумма составляет — 1 млн. руб. Но так как продаются доли, то общая сумма вычета делится между всеми продавцами пропорционально их долям. В результате доход от продажи может быть уменьшен:

  • родителями на 1 000 000 руб. (2 000 000 (это расходы на покупку) х 1/2);
  • детьми на 250 000 руб. (1 000 000 руб. х 1/4).

В итоге у каждого родителя доход, облагаемый налогом, составит:
975 000 (доход) — 1 000 000 (расходы) = 0 руб.

У каждого из детей доход составит:
975 000 (доход) — 250 000 (вычет) = 725 000 руб.

В результате за каждого ребенка нужно заплатить налог в размере:
725 000 руб. х 13% = 94 250 руб.

Родители вправе получить имущественный вычет как покупатели недвижимости. По первой (то есть проданной) квартире такое право возникает как у мужа, так и у жены. По второй, только у жены. Общая сумма второго вычета составляет 2 000 000 руб. для каждого покупателя. Так как первая квартира приобретена в совместную собственность вы вправе распределить вычет по ней в той пропорции о которой договоритесь. Для этого достаточно заключить специальное соглашение. Образец соглашения о распределении вычета между супругами смотрите по ссылке. Добавлю, что этот вычет предоставляют как по самой квартире, так и по ипотечным процентам (в пределах 3 000 000 руб.).

Вы можете поступить так. Прописать в соглашении, что весь вычет в размере 100% по первой квартире будет распределен в пользу мужа. А вычет по второй квартире заявит жена. Дополнительно скажу, что имущество, приобретенное в браке, автоматически поступает в совместную собственность супругов. Вне зависимости от того на кого из них оно оформлено и кто из них вносил деньги в его оплату. Считается, что супруги несли равные расходы по его приобретению. Так что и у второй квартиры 2 собственника.

Каждый из продавцов обязан подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах до 30 апреля 2021 года. Заплатить налог по декларации следует до 15 июля 2021 года. Обязанность по сдаче декларации и уплате налога за несовершеннолетних детей возлагается на их законных представителей — родителей (опекунов, попечителей).

Вы изначально неправильно оформили сделку. Эту квартиру нужно было продавать не как единый объект по одному договору купли-продажи, а по долям (по 4 договорам купли-продажи долей). В этой ситуации право на вычет в 1 000 000 руб. получил бы каждый ребенок. В результате платить налог бы никому не пришлось.

Теперь остается только один вариант — заключить соглашение о распределении дохода от продажи (образец смотрите по ссылке). И максимальную сумму дохода распределить на родителей. А на детей распределить доход в пределах их вычета. Например по 260 000 руб. каждому. Доход родителей уменьшить на расходы по покупке проданной квартиры и на имущественный вычет для покупателей. Но у налоговиков по этому поводу могут возникнуть вопросы. Если возникнут — пишите нам.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Комментарии