Расчет налога на доход от продажи дома и земли
Здравствуйте! Хотелось бы уточнить следующее по сделке купли-продажи дома и земельного участка: Продавец собирается продавать жилой дом и земельный участок. В 2013г. он выкупил у предыдущего собственника 1/2 дома и 2/3 земли. По договору купли-продажи от 2013г. стоимость 1/2 дома была определена как 900 тыс. руб., а стоимость 2/3 земли как 90 тыс. руб. Остальная часть ½ дома и 1/3 земли принадлежат на сегодняшний день его совершеннолетнему ребенку, который изначально получил эти доли в 2012г. по наследству, еще будучи несовершеннолетним. Вопрос: Теперь весь дом и вся земля, принадлежащие маме и ее ребенку, будут продаваться. Если и дом, и землю продавать по одному договору, т.е. два продавца (мать и ребенок) продают оба объекта недвижимости одному покупателю одним договором, то в рамках этого одного договора после какой суммы начинается исчисление налога, ведь здесь продаются два объекта, по каждому из которых налоговый вычет = 1 млн. руб. Правильно ли я понимаю, что если оба продавца, представляющие себя в договоре как единое целое, решат продать оба объекта дешевле, чем приобретали, скажем, уже весь дом целиком за 900 тыс. руб., и целиком всю землю за 90 тыс. руб., то налога не будет? То есть если стоимость имущества (всего дома и всей земли вкупе) в одном договоре превысят сумму в 1 млн. , то на эту разницу полагается налог? А если будет составлено два договора каждым продавцом в отдельности, т.е. мать по своему договору продает покупателю свои ½ дома и 2/3 земли, а ее ребенок по своему договору тому же покупателю продает свои ½ дома и 1/3 земли, то в таком случае каков предел стоимости дома в отдельности, земли в отдельности или обоих объектов вместе в каждом отдельном договоре, после которой уже начинает исчисляться налог? Условно, мама в своем договоре оценила ½ дома в 1 млн. руб. или в её пределах, скажем, те же 900 тыс. руб., и 2/3 земли — в сумму до 1 млн. руб. И ребенок в своем договоре так же в тех же пределах оценил свои доли — ½ дома до 1 млн. руб. и 1/3 земли – меньше, чем мама, но в пределах 1 млн. руб.. Здесь положен налог для каждого продавца? Попробую порассуждать. Есть два варианта ответа: либо положен, т.к. стоимость имущества (и части дома, и части земли) внутри одного договора превышает 1 млн. руб.? Либо не положен, т.к. стоимость каждого объекта (дома в отдельности, земли в отдельности) не превышает 1 млн. руб. и доход, облагаемый налогом, будет равен нулю? Хотя здесь ведь надо еще соотносить с предыдущей покупной ценой, не так ли? В общем, я запуталась, прошу прощения, но не могу понять какой способ менее затратный в плане выплаты налогов — одним договором или двумя разными. Помогите, пожалуйста, разобраться. И если можно, то конкретно на примерах с указанными суммами. Возможны ваши примеры с Вашими суммами. То есть цель – понять как определить максимальный потолок по цене каждого объекта недвижимости для минимального налога или его отсутствия, при каком раскладе — с одним договором или двумя. Срочно нужен ответ. Заранее спасибо.
Если продается дом и земля, которые находятся в долевой собственности нескольких лиц (собственников), то общая сумма вычета (1 000 000 руб.) делится между ними пропорционально их долям. Это правило применяют при условии, что дом и участок продается как единый объект по одному договору купли-продажи. В то же время если каждый собственник продает свои доли по отдельным договорам купли-продажи доли в жилом доме в земельном участке, то вычет в размере 1 000 000 руб. предоставляется каждому продавцу в полной сумме. Какому-либо распределению он не подлежит. Подробнее о том, как считать налог при продаже дома, читайте по ссылке.
Теперь именно о вашей ситуации. Вам выгоднее продавать отдельно долю в доме по договору, отдельно долю в земельном участке. В таком случае, доход от продажи доли в доме вы сможете уменьшить на фактические расходы по приобретению этой доли (900 000 рублей), а доход от продажи доли в участке — на вычет 1000 000 рублей. Подробнее смотрите здесь.
Ваш ребенок сможет уменьшить свой доход от продажи долей в доме и земельном участке на вычет 1000 000 рублей, если продаст их также по отдельному договору. А вот получить вычет по 1000 000 рублей по каждому объекту — отдельно по доле в участке и отдельно по доле в доме, вряд ли получится. Налоговики против такого подхода.
Итак, при продаже своих долей по трем договорам (два у вас и один у ребенка), доход от продажи имущества вы сможете уменьшить на вычеты и расходы в общей сумме 2900 000 рублей.
Поскольку все имущество находилось у вас в собственности менее 3-х лет, то по итогам года, в котором продадите имущество, вам и ребенку нужно подать декларации 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».