задать вопрос

Проценты по ипотеке: как получить налоговый вычет при покупке квартиры

Имущественный налоговый вычет – это определенная сумма, ограниченная законом, которая уменьшает доход при расчете налога на доходы (НДФЛ). В результате уменьшается и сумма налога, которую вы должны платить в бюджет. Если с вас брали налог без учета вычета у вас появляется переплата. Ее можно вернуть из бюджета «живыми» деньгами. Подробнее о вычетах смотрите по ссылке. Есть и другой вариант. Вы можете получить вычет непосредственно по месту работы. Тогда с вас не будут удерживать НДФЛ. Сумма вычета равна расходам на покупку комнаты, квартиры или жилого дома. Вы также вправе получить вычет и по затратам на уплату процентов по кредиту банка, если квартира покупалась в ипотеку.

Содержание
  • Общие правила вычета с процентов
  • Когда есть право на вычет с процентов по ипотеке
  • Ограничение по сумме ипотечного вычета
  • Вычет по ипотечным процентам: ситуации
  • Покупка до 2014 года
  • Покупка 2 квартир: до и после 2014 года
  • Покупка 2 квартир до 2014 года
  • Покупка 2 квартир после 2014 года
  • Какой вычет первый: по квартире или процентам
  • Какие документы нужны для вычета
  • Вычет по процентам и совместная собственность супругов

Внимание!
Максимальная сумма налогового вычета по процентам по ипотеке — 3 000 000 руб. Это общая сумма расходов на выплату процентов за все время пользования ипотечным кредитом. Сумма НДФЛ, которую вам могут вернуть, составляет 390 000 руб. максимум (13 процентов с расходов на ипотеку). Этот вычет можно получить только по одному объекту недвижимости, который вы купили. Проще говоря, его предоставляют только по одному кредитному договору. Срок, в течение которого вы вправе пользоваться этим вычетом, законом не ограничен.

Общие правила вычета с процентов

Многие люди покупают квартиру в ипотеку. Ипотека – это банковский кредит, предоставленный под залог купленной квартиры. После оформления покупки квартира поступает в вашу собственность. Но распоряжаться ей без согласия банка вы не можете (продать, подарить, обменять и т. д.). Она находится в залоге банка. Залог можно снять только после возврата кредита и уплаты процентов по нему.

Сумму процентов может быть учтена вами при получении имущественного налогового вычета. Это установлено статьей 220 (пункт 1 подпункт 4) Налогового кодекса. Цитата:

1. При определении размера налоговой базы … налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов …:

4) … в сумме … расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков …

При покупке жилой недвижимости в кредит вы получаете право на 2 налоговых вычета одновременно:

Порядок покупки квартиры («вторичка» по договору купли-продажи или «первичка» по ДДУ) значения не имеет. Но имущественный вычет по процентам вам могут предоставить не раньше появления права на вычет по купленной недвижимости.

Пример
Куплена квартира по договору купли-продажи за 4 500 000 руб. Квартира оплачивалась так:

    • 950 000 руб. – собственные средства покупателя;
    • 3 550 000 руб. – ипотечный кредит банка

За год банку были выплачены проценты по кредиту в общей сумме 240 000 руб. Покупатель квартиры вычетом никогда не пользовался. По окончании того года, когда была оформлена покупка квартиры, он вправе получить:

    • вычет по самой квартире в сумме 2 000 000 руб. (это максимальный размер вычета по недвижимости);
    • вычет по уплаченным процентам в размере 240 000 руб.

Общая сумма всех вычетов, на которые имеет право покупатель, равна:
2 000 000 + 240 000 = 2 240 000 руб.

Он уменьшит доходы покупателя, облагаемые налогом. Например, заработную плату. В результате у вас появится переплата НДФЛ, которую налоговая инспекция обязана вернуть. Возврат налога от процентов по ипотеке проходит в течение 4 месяцев максимум с момента подачи в инспекцию нужных документов. Если сумма вычетов будет использована не полностью (доходы окажутся меньше вычета) она будет перенесена на следующий и все последующие годы до ее полного использования.

Вычет процентов по ипотеке предоставляют только по одному объекту недвижимости. Это прямо предусмотрено статьей 220 (пункт 8) Налогового кодекса. Цитата:

8. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимого имущества.

Поэтому если вы купили в ипотеку 2 квартиры или квартиру и жилой дом, то следует выбрать лишь один кредитный договор по которому будет заявлен вычет.

Пример
Куплено 2 объекта недвижимости:

    • квартира за 3 400 000 руб.;
    • жилой дом на 5 780 000 руб.

Для покупки объектов было получено 2 ипотечных кредита. В состав вычета вы вправе включить проценты только по одному из-них. Выгодней выбрать тот кредит, по которому вы платите проценты в наибольшей сумме.

Когда есть право на вычет с процентов по ипотеке

Право на вычет появляется при выполнении нескольких условий. Первое. Вы купили квартиру, другую жилую недвижимость (комнату, жилой дом) или долю в них. Причем продавец недвижимости не был взаимозависимым лицом по отношению к вам (например, близким родственником). О том, каких лиц считают взаимозависимыми смотрите по ссылке. Второе. Для покупки недвижимости вы получили ипотечный кредит и платите банку проценты по нему. Третье. Ранее вы никогда вычетом по процентам не пользовались.

Если хотя бы одно из этих условий не соблюдается, то права на вычет у вас нет.

Ограничение по сумме ипотечного вычета

Общая сумма вычета по банковским процентам не может превышать 3 000 000 руб. за все время пользования кредитом. Если вы заплатили больше, то сумму превышения учесть в составе вычета нельзя. Это правило действует в отношении кредитов на квартиры, оформленные в собственность в 2014 году и позже. Если недвижимость по которой заявлен «ипотечный вычет» приобретена до этой даты, то такого ограничения нет. Вы вправе учесть всю сумму процентов независимо от ее размера. Год, когда вы заявите вычет, значения не имеет.

Пример
Куплена квартира за 2 300 000 руб. Для ее приобретения получен ипотечный кредит. Проценты по кредиту платились так:

    • первый год – 750 000 руб.;
    • второй год – 680 000 руб.;
    • третий год – 630 000 руб.;
    • четвертый год – 610 000 руб.;
    • пятый год – 580 000 руб. и т. д.

Ситуация 1
Квартира куплена в 2020 году. Расходы на ипотеку составили:

Год

Сумма процентов (руб.)

Итого уплаченных процентов

2020 750 000 750 000
2021 680 000 1 430 000
2022 630 000 2 060 000
2023 610 000 2 670 000
2024 580 000 3 250 000

Сумма процентов превысит 3 млн. рублей в 2024 году на 250 000 руб. Поэтому в этом году вы сможете учесть в составе вычета проценты лишь в сумме:
580 000 (общая сумма процентов за 2024 год) − 250 000 (сумма превышения) = 330 000 руб.

Начиная с 2025 года (то есть шестого года пользования кредитом) вычет по процентам предоставляться не будет.

Ситуация 2
Квартира куплена до 2014 года. В этой ситуации вычет предоставляется в полной сумме процентов, уплаченных за все время пользования кредитом. Никаких ограничений по максимальной сумме нет.

Вычет по ипотечным процентам: ситуации

До 2014 года вычет по процентам был полностью увязан с недвижимостью, которую вы купили. Был только один тип имущественного вычета: на расходы по покупке недвижимости и уплате процентов по кредиту. С 2014 года вычет разделили на 2 самостоятельные части:

  • по покупке квартиры (комнаты, дома) или доли в них;
  • по уплате процентов.

Их можно заявлять одновременно или по отдельности. Но определенная связь между покупкой недвижимости и правом на вычет процентов сохранилась. Рассмотрим, когда возникает право на вычет в различных ситуациях.

Покупка до 2014 года

Ситуация

Вы приобрели квартиру в 2013 году (или раньше) за счет банковского кредита и платили проценты по ипотеке. Но вычет получили только в отношении расходов на покупку самой квартиры. По процентам он никогда не заявлялся. Вы не знали, что его можно получить. Можно ли получить вычет сейчас?

Решение

Да, можно. Вы вправе получить вычет по расходам на уплату ипотечных процентов за текущий и 3 предшествующих года. Если вы решили воспользоваться правом на вычет в 2020 году, то вы можете уменьшить доходы 2017, 2018 и 2019 года. Если вычет будет использован не до конца, то вы можете уменьшить доход 2020 и всех последующих лет до полного использования его суммы. Вычет будет равен общей сумме расходов на уплату процентов (без ограничений по сумме).

Ситуация

До 2014 года вы купили квартиру за свои деньги. Полностью получили вычет. Так как кредита не было вычет по ипотечным процентам не заявлялся. В 2020 году вы купили еще одну квартиру, но уже в ипотеку. Можно ли учесть в составе вычета проценты по второй квартире?

Решение

Да, можно. Вы вправе заявить вычет в отношении процентов по ипотечному кредиту. Ранее такой вычет вами получен не был. Значит вы вправе его использовать сейчас. Вычет будет предоставлен в сумме расходов на оплату процентов, но не более 3 млн. рублей за все время пользования кредитом.

Покупка 2 квартир: до и после 2014 года

Ситуация

Вы приобрели квартиру в 2013 году (или раньше) за счет банковского кредита и платили проценты по ипотеке. Вычет получен как по самой квартире, так и процентам. В 2020 году в ипотеку куплена вторая квартира. Можно ли получить вычет в отношении процентов по второй квартире?

Решение

Нет, нельзя. В данной ситуации права на вычет нет. Вы его уже получили и использовали. Налоговики его не дадут ни по самой квартире, ни по расходам на ипотечные проценты. Предоставление вычета повторно не допускается.

Покупка 2 квартир до 2014 года

Ситуация

В 2012 году вы купили квартиру за счет собственных средств. Получили по ней вычет. Так как квартира куплена на ваши деньги кредит вы не брали. Поэтому вычет с процентов не заявлялся. В 2013 году вы купили вторую квартиру в ипотеку. Можно ли получить вычет процентов по второй квартире?

Решение

Нет, нельзя. Вычет по второй квартире вы получить не вправе. Ни по расходам на ее покупку, ни по затратам на ипотечные проценты. Как мы сказали выше до 2014 года вычет по процентам увязан с вычетом по самой квартире. Нет вычета по квартире нет и по расходам на проценты. Вычет по квартире вы уже получили (покупка 2012 года). Претендовать на него повторно нельзя.

Покупка 2 квартир после 2014 года

Ситуация

Вы приобрели 2 квартиры в ипотеку после 2014 года. По одной был заявлен вычет. Вычет по процентам не заявлялся. Можно ли заявить вычет в отношении процентов по первой или второй квартире?

Решение

Да, можно. Вычет с процентов вы можете заявить по любой из купленных квартир. Но только одной из них (на ваш выбор). Сумма этого вычета не должна превышать 3 млн. рублей за все время пользования кредитом. Получить вычет на расходы по ипотеке в отношении 2-х квартир нельзя.

Какой вычет первый: по квартире или процентам

Вычет уменьшает доходы, облагаемые налогом. Если доходы меньше имущественного вычета, то его сумма переносится на следующий и все последующие годы до ее полного использования. При покупке квартиры в ипотеку вычета будет два:

  • по самой квартире;
  • по ипотечным процентам.

Если доходы человека меньше суммы вычетов, то какой из них нужно использовать первым? Любой. Закон не устанавливает очередность получения имущественных вычетов. То есть вы вправе получить вычет сначала по квартире, а затем по процентам. Или наоборот. Сначала по процентам, а потом по квартире. Или оба вычета одновременно: частично по процентам, а частично по квартире.

Самый удобный и простой вариант получать вычет сначала по квартире, а затем по процентам. Дело в том, что вычет по квартире не меняется. Он равен расходам на ее покупку (но не более 2 000 000 руб. на человека). А вычет по процентам увеличивается по мере их уплаты банку. Поэтому удобней использовать весь вычет по квартире, а, затем, накопленную сумму вычета по процентам.

Какие документы нужны для вычета

Для этого в налоговую инспекцию нужно сдать определенные документы. Их перечень зависит от способа получения вычета. Есть два варианта:

  • в налоговой инспекции по месту жительства. Вы сдаете в налоговую инспекцию декларацию о доходах. К ней прилагаете документы, которые подтверждают право на вычет. Налоговики возвращают переплату налога на доходы (НДФЛ) на ваш счет;
  • по месту работы. Вы сдаете в налоговую инспекцию документы, которые подтверждают ваше право на вычет. Инспекция оформляет специальное уведомление. Вы отдаете уведомление в бухгалтерию вашей компании и с вас перестают удерживать налог на доходы.

Чтобы получить вычет в инспекции подготовьте следующий пакет документов:

  • копию договора купли-продажи квартиры или долевого участия в строительстве (ДДУ);
  • копию акта приемки-передачи квартиры от продавца к вам (при купле-продажи необязательно, при ДДУ обязательно);
  • копию платежных документов, подтверждающие факт оплаты квартиры (расписка продавца, платежка на перевод денег застройщику и т. п.);
  • копию кредитного договора с банком на предоставление ипотеки;
  • оригинал справки банка о процентах, уплаченных по кредиту за тот период, за который вы заявляете вычет;
  • декларацию по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ), где указан вычет по процентам;
  • заявление о возврате переплаченного налога, если по декларации выявилась переплата.

Вы должны документально подтвердить, как факт покупки квартиры, так и факт оплаты процентов по ипотеке. Если по квартире вы уже заявляли вычет и документы по ней сдавали в инспекцию, то повторно предоставлять их не нужно. Вы должны передать инспекции лишь те бумаги, которые раньше не сдавались.

Если вы хотите получить уведомление, то есть получить вычет по месту работы, вам нужно подать налоговикам тот же пакет документов, но без декларации 3-НДФЛ. Вместо заявления на возврат налога к документам следует приложить заявление на выдачу вам уведомления (его составляют в произвольной форме).

Вычет по процентам и совместная собственность супругов

Квартира может быть куплена в браке. В этой ситуации она поступает в совместную собственность супругов. Причем не важно кто из супругов оплатил квартиру и на кого из них она оформлена. Считается, что при любом способе оплаты и оформления супруги несли равные расходы на ее приобретение. Аналогичные нормы применяют и при покупке квартиры в долевую собственность.

Поэтому налоговый вычет за проценты по ипотеке могут получить оба супруга. Каждый из них имеет право на вычет в размере 50% от общей суммы расходов на уплату процентов. Если квартира оформлена на одного из супругов или куплена в совместную собственность (то есть без определения долей), то супруги вправе установить любой порядок распределения расходов между собой. Например, 90% от общей суммы расходов заявляет муж, а 20% жена. Для такого распределения оформите специальное соглашение (образец смотрите по ссылке).

Выгодно большую часть расходов распределить в пользу того из супругов, который получает наибольшую зарплату и платит НДФЛ по максимуму. Но нужно учитывать, что выбранный порядок придется использовать все время пользования вычетом. Например, несколько лет. Если ситуация с доходами супругов поменяется перераспределить вычет будет довольно сложно.

Комментарии