Налог при продаже доли в квартире: расчет, вычеты и способы уменьшения

Здесь вы узнаете о том, как правильно рассчитать налог при продаже доли в квартире для различных жизненных ситуаций. Мы детально разберем, как платятся налоги, когда квартира продается целиком (включая вашу часть в ней) или по долям (то есть когда составляется несколько отдельных договоров купли-продажи долей). Ведь от того, как оформлена сделка, напрямую зависит и итоговая сумма налога, которую вы заплатите государству.

Зачастую продавец, который продал свою долю в квартире, должен уплатить налог. Почему «зачастую», а не во всех случаях? На обязательства по уплате налога влияют три главных фактора:

1. Период владения частью квартиры (то есть минимальный срок, в течение которого проданная доля находилась в вашей собственности).
2. Продажная цена доли и кадастровая стоимость всего объекта недвижимости.
3. Юридический порядок оформления купли-продажи долей.

Как срок владения влияет на налог с продажи доли в квартире

Если ваша часть в квартире находилась в собственности больше минимального срока владения, то налог с продажи доли в квартире платить не требуется. Также в этом случае у вас не возникает обязанности подавать налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ) в инспекцию.

Как же правильно высчитать этот срок?

До 2016 года действовало единое правило: если вы владели недвижимостью в течение 3 лет и дольше, то доход от ее продажи не облагался налогом.

После этой даты правила поменялись. Необходимые поправки были внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ.

Норма о трехлетнем сроке не исчезла. Но теперь она применяется лишь в отношении долей, которые были получены:

• по наследству;
• по договору дарения от близкого родственника. Как трактует статья 14 Семейного кодекса, близкими родственниками являются родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, а также полнородные и неполнородные (имеющие одного общего родителя) братья и сестры;
• в результате приватизации;
• по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением);
• если на момент продажи данная квартира — единственная жилая собственность продавца, и у него нет других долей или целых жилых объектов в собственности.

Если вы продаете такую долю в квартире, и она была в вашей собственности 3 года и более, то налог с продажи квартиры долями в данном случае не платится. Декларировать полученный доход не нужно. Цена продажи доли роли не играет.

Для всех остальных долей, этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Правда, региональные власти имеют право уменьшить этот срок (вплоть до нулевого значения) для всех граждан или для льготных категорий (к примеру, для пенсионеров).

Пример
Вы продаете долю в квартире.

Ситуация 1
Доля получена по наследству. Вы освобождаетесь от уплаты налога, если на момент сделки доля была в вашей собственности 3 года и дольше. Доход, вырученный от продажи, не будет облагаться налогом, независимо от его суммы. Декларацию сдавать не нужно.

Ситуация 2
Долю вы приобрели по договору купли-продажи. Вы не будете платить налоги при продаже квартиры долями, если на дату сделки срок владения превысил 5 лет. Доход с продажи доли в квартире также не будет облагаться налогом, какой бы ни была сумма сделки.

3 года — это не 3 календарных года. Это 36 месяцев, следующих друг за другом. Поэтому трехлетний срок владения долей может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила работают и для 5-летнего периода. Это 60 месяцев непрерывного владения. Детальнее о том, как определить срок владения имуществом, читайте по ссылке.

Как определить начало срока, в течение которого доля находилась в вашей собственности?

Обычно это не вызывает трудностей. Дата, с которой начинается отсчет, указана в Свидетельстве о праве собственности на долю или выписке из государственного реестра прав на недвижимость. Нужная дата стоит в строке «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

Из этого правила есть три исключения, когда неважно, какая дата указана в Свидетельстве или выписке. Они относятся к квартирам, полученным:

• по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Это день смерти наследодателя;
• в кооперативе. Право собственности появляется после полной выплаты паевого взноса и оформления акта приема-передачи доли (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса).

Внимание!
Если доля в квартире приобреталась по частям (например, 1/4 вы купили, а еще 1/4 унаследовали, став в итоге собственником 1/2), то срок владения всей долей в размере 1/2 отсчитывают с даты оформления первой части. Факт увеличения размера доли (с 1/4 до 1/2) для определения срока владения долей значения не имеет. Подробнее о расчете срока владения при получении долей в разное время смотрите по ссылке.

Пример
В марте 2026 года трое граждан — отец, его сын и брат отца — купили квартиру. Каждый стал владельцем 1/3 доли. В сентябре 2027 года отец скончался. В связи с этим его сын получил долю отца (1/3) по наследству. По состоянию на сентябрь 2027 года доля сына составила 2/3.

В этой ситуации считается, что сын владеет всеми 2/3 долей с марта 2026 года. То есть с даты регистрации собственности на первую 1/3 доли.

Таким образом, налоги с продажи долей квартиры, которая находится в собственности продавца 5 лет и более (в особых случаях — 3 года и более), не платят в принципе. Нет необходимости подавать декларацию (3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию данный доход не подлежит. Если это ваш случай, то дальнейшая информация для вас неактуальна.

Налог при продаже доли, находившейся в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, вероятно, придется заплатить. Для этого вам необходимо определить сумму дохода, облагаемого налогом. Здесь играют роль два других важных фактора:

1. Продажная цена доли и кадастровая стоимость всей квартиры.
2. Порядок оформления договора купли-продажи долей.

Поговорим о них подробнее.

Доход с продажи доли: цена договора и кадастровая стоимость

Обычно ваш доход — это та цена доли, которая прописана в договоре купли-продажи. Но из этого правила есть исключение. Налогооблагаемый доход — это одна, но максимальная из двух величин:

• либо договорная цена по которой продается доля;
• либо стоимость доли, рассчитанная от 70% кадастровой стоимости всей квартиры. В некоторых регионах расчет ведется исходя из 100% кадастра.

Какая из сумм окажется больше, с той и будет рассчитан налог с продажи доли в квартире.

Пример
Вы продаете 1/2 долю в квартире. Доля находится в собственности меньше трех лет. Кадастровая стоимость всей квартиры — 4 200 000 руб.

Ситуация 1
Продажная цена доли по договору — 1 800 000 руб.

Стоимость доли, определенная от кадастровой цены квартиры, равна:
4 200 000 х 70% х 1/2 = 1 470 000 руб.

Вашим доходом для расчета налога будет наибольшая сумма — 1 800 000 руб. (из договора).

Ситуация 2
Продажная цена доли по договору — 1 200 000 руб.

Стоимость доли, рассчитанная от кадастровой цены, равна:
4 200 000 х 70% х 1/2 = 1 470 000 руб.

Доходом для целей налогообложения посчитают максимальную величину — 1 470 000 руб. Именно от этой суммы и рассчитают ваш налог с продажи квартиры долями.

У продавца доли в квартире есть два законных способа снизить налогооблагаемый доход для расчета налога при продаже доли. Он может выбрать любой из них на свое усмотрение.

Способ первый: доходы минус расходы

Продав долю, бывшую в собственности меньше минимального срока, вы можете уменьшить полученный доход на сумму фактических расходов, которые вы оплатили при покупке этой доли. Такие расходы обязательно должны быть подтверждены платежными документами. Налоговая инспекция тщательно проверит их наличие и подлинность.

Цитата из статьи 220 Налогового кодекса (пункт 2 пп. 2):

… налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Следовательно, налог вы заплатите только с разницы между продажной ценой и подтвержденными затратами на покупку. Это и будет вашим доходом, который облагают налогом. Если расходы оказались больше доходов (то есть вы продали дешевле, чем купили), налоги с продажи долей квартиры платить не нужно.

Такое же правило действует при получении доли в наследство. Доход от ее продажи вы можете уменьшить на расходы по ее покупке, которые оплатил наследодатель. При условии, что такие расходы подтверждены документами.

Пример
Иванов продает долю в квартире, полученную по договору купли-продажи. На момент продажи доля находится в собственности Иванова меньше 3 и 5 лет.

Ситуация 1
Иванов приобрел долю за 1 200 000 руб. Продажная цена — 2 300 000 руб. Это больше, чем доход, рассчитанный от кадастра.

Налогом облагается доход в размере:
2 300 000 (продажная цена) — 1 200 000 (расходы на покупку) = 1 100 000 руб.

Ситуация 2
Иванов купил долю за 1 250 000 руб., а доход от продажи доли составил 1 120 000 руб.

Доход, облагаемый налогом:
1 120 000 (продажная цена) — 1 250 000 (расходы на покупку) = 0 руб.

Дохода нет, и налог при продаже доли не уплачивается.

В большинстве случаев доля в квартире не покупается как отдельный объект. Обычно она возникает в общей собственности, когда квартиру приобретают, например, несколько членов семьи.

В такой ситуации сумму расходов на покупку конкретной доли либо прямо прописывают в договоре купли-продажи квартиры, либо определяют по простой формуле (если цена каждой доли в договоре отдельно не выделена):

Пример
Семья из 3-х человек купила квартиру за 6 700 000 руб. У каждого из членов семьи — по 1/3 доли. В договоре купли-продажи квартиры общая цена не разбита по долям.

Стоимость приобретения каждой доли рассчитывается так:
6 700 000 (общая стоимость квартиры) х 1/3 = 2 233 333 руб.

Способ второй: имущественный вычет и оформление сделки

Продав долю в квартире, вы имеете право получить имущественный налоговый вычет.

Вычет — это установленная законом сумма, которая уменьшает ваш доход при расчете налога (подробнее о вычетах читайте по ссылке). Для недвижимости размер вычета составляет 1 000 000 руб. в год. Это установлено в статье 220 Налогового кодекса (пункт 1 и 2).

Если ваш доход от продажи доли меньше или равен вычету, налог платить не нужно. Кроме того, вы вправе не декларировать полученный доход. То есть не надо ни платить налог, ни подавать декларацию по нему. Однако, конкретная сумма данного вычета зависит от порядка оформления сделки по продажи доли.

Внимание!
Когда продается имущество, которое находится в долевой собственности, общая сумма вычета (1 000 000 руб.) делится между всеми совладельцами ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. В результате каждый продавец получает вычет в размере меньше 1 млн. рублей.

Дело в том, что этот вычет применяется не по каждому продавцу, а по одному объекту недвижимости.

Если по договору продается вся квартира целиком (а в ее составе и ваша доля), то объектом недвижимости выступает вся квартира. Поэтому вычет в размере 1 млн. руб. распределяется на всех собственников-продавцов.

Если вы продаете свою долю по отдельному договору купли-продажи доли, то она считается самостоятельным объектом. Тогда вы имеете право на вычет в полной сумме (1 000 000 руб.). Какому либо распределению эта сумма не подлежит.

Поэтому порядок оформления купли-продажи имеет очень важное значение для расчета налога с продажи квартиры долями.

Таким образом есть два варианта продажи доли и, соответственно, получения вычета.

Первый. Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Вместе с квартирой продается и ваша доля в ней. Тогда вычет в размере 1 000 000 руб. делится между всеми продавцами пропорционально размеру их долей.

Второй. Продажа квартиры осуществляется по долям. Это значит, что каждый собственник продает свою часть по отдельному договору купли-продажи доли. В этой ситуации КАЖДЫЙ продавец получает право на полный вычет — 1 000 000 руб. Данная позиция отражена в одном из писем ФНС России, обязательном для применения всеми налоговыми органами (см. ссылку). Вычет между собственниками не распределяется.

Пример
Семья из трех человек продает квартиру за 3 700 000 руб. Недвижимость в собственности менее 3 лет. Продажная цена выше кадастровой стоимости. У каждого по 1/3 доле. Квартира получена по наследству. Расходов на приобретение нет. Продавцы пользуются вычетом.

Ситуация 1
Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи.

Вычет на каждого продавца:
1 000 000 (общий вычет) х 1/3 (доля) = 333 333 руб.

Облагаемый доход каждого продавца:
3 700 000 (доход) х 1/3 (доля) – 333 333 (вычет) = 900 000 руб.

Ситуация 2
Квартира продается по долям, то есть заключается три отдельных договора купли-продажи долей. Цена каждой доли — 1 233 333 руб. (в сумме 3 700 000 руб.).

Теперь каждый владелец вправе использовать вычет в 1 000 000 руб.

Облагаемый доход каждого продавца:
1 233 333 (доход) – 1 000 000 (вычет) = 233 333 руб.

Это на 666 667 руб. меньше, чем в первой ситуации. Соответственно уменьшится и сумма налога, которую нужно платить.

Как рассчитать налог при продаже доли

После того как вы определили доход, облагаемый налогом, нужно рассчитать его сумму. В отношении дохода от продажи недвижимости действует двухступенчатая шкала. Это значит, что с полученного дохода вам нужно заплатить:

• если доход не превысил 2,4 млн. — 13 процентов;
• если доход больше 2,4 млн. — 312 000 руб. плюс 15% с дохода превысившего 2,4 млн.

Пример
Семья из трех человек продает квартиру. Недвижимость в собственности менее 3 лет. Продажная цена выше кадастровой стоимости. У каждого по 1/3 доле. Квартира получена по наследству. Расходов на приобретение нет. Продавцы пользуются вычетом.

Ситуация 1
Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи. Продажная цена 6 800 000 руб.

Вычет на каждого продавца:
1 000 000 (общий вычет) х 1/3 (доля) = 333 333 руб.

Облагаемый доход каждого продавца:
6 800 000 (доход) х 1/3 (доля) – 333 333 (вычет) = 1 933 333 руб.

Это меньше 2,4 млн. Поэтому каждый продавец должен заплатить налог в размере:
1 933 333 руб. х 13% = 251 333 руб.

Ситуация 2
Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи. Продажная цена 14 800 000 руб.

Вычет на каждого продавца:
1 000 000 (общий вычет) х 1/3 (доля) = 333 333 руб.

Облагаемый доход каждого продавца:
14 800 000 (доход) х 1/3 (доля) – 333 333 (вычет) = 4 600 000 руб.

Это больше 2,4 млн. Поэтому каждый продавец должен заплатить налог в размере:
312 000 руб. + (4 600 000 — 2 400 000) х 15% = 642 000 руб.

Оптимальная стратегия: как законно снизить налог при продаже доли

Если вы внимательно ознакомились с текстом, ответ становится очевидным. Необходимо грамотно оформить сделку. Выгоднее оформлять продажу квартиры по долям, а не единым объектом. То есть заключать несколько независимых договоров купли-продажи долей, а не один общий договор купли-продажи квартиры.

Есть еще один механизм. Как видно из примеров, при продаже объекта целиком доход распределяется между собственниками пропорционально их долям. Однако в едином договоре купли-продажи квартиры продавцы могут прописать любой другой, удобный им порядок распределения дохода, который не привязан к размеру их долей. Это подтверждается одним из писем ФНС России, обязательным к применению (см. ссылку).

Если такой порядок в договоре не оговорен (указана только общая цена квартиры), совладельцы могут заключить отдельное соглашение о распределении дохода. О том, как правильно оформить соглашение о распределении дохода, смотрите по ссылке.

В чем же здесь выгода? Она появляется, когда хотя бы один из совладельцев владел своей частью дольше минимального срока (3 или 5 лет). Тогда большую долю дохода по договору нужно распределить именно на него. Он в силу закона освобожден от уплаты налога и подачи декларации.

Оставшийся доход делится между другими участниками, чей срок владения мал, причем так, чтобы сумма дохода каждого из них соответствовала их вычету. В этой ситуации платить налог никому не придется.

Пример
Семья из трех человек (отец, сын и дочь) продает квартиру за 3 700 000 руб. Это выше кадастровой стоимости. Каждому принадлежит 1/3. Отец владеет долей более 5 лет, а сын и дочь — меньше. Расходов на приобретение нет, поэтому сын и дочь применяют вычет.

Квартира продается как целый объект по одному договору. В нем прописано, что доход между продавцами распределяется так:

• • сын – 333 333 руб.;
  • дочь – 333 333 руб.;
  • отец – 3 033 334 руб. (3 700 000 – 333 333 – 333 333).

В этой ситуации отец освобожден от налога, так как срок владения его долей превышает 5 лет. Декларацию он не подает.

Сын и дочь получают вычет в размере:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.

Облагаемый доход каждого из них равен нулю:
333 333 (доход) – 333 333 (вычет) = 0 руб.

В результате никому из продавцов платить налог и подавать декларацию 3-НДФЛ по этой сделке не нужно.

Специалисты портала «Ваши налоги»
2026