задать вопрос

Проценты по ипотеке: как получить налоговый вычет при покупке квартиры

Проценты, которые вы заплатили по ипотеке, можно учесть в составе имущественного налогового вычета. Его предоставляют при покупке жилой недвижимости: комнаты, квартиры дома. Напомним, что вычет — это определенная сумма ваших расходов, которая уменьшает доход при расчете налога на доходы (НДФЛ). В результате доход становится меньше и, соответственно, уменьшается сумма налога, которую вы должны заплатить.

Содержание
  • Общие правила вычета с процентов
  • Когда есть право на вычет с процентов по ипотеке
  • Ограничение по сумме ипотечного вычета
  • Какой вычет первый: по квартире или процентам
  • Налоговый вычет по “старым” покупкам
  • Вычет и совместная собственность супругов
  • Как оформить и какие документы нужны

Если с вас брали налог без учета этой льготы — появляется переплата. Ее можно вернуть из бюджета «живыми» деньгами. Есть и другой вариант. Вы можете получить вычет непосредственно по месту работы. Тогда с вас не будут удерживать НДФЛ на работе. Сумма зарплаты, выдаваемая вам на руки, увеличится. Подробнее о налоговых вычетах смотрите по ссылке.

Внимание!
Максимальная сумма налогового вычета по процентам по ипотеке — 3 000 000 руб. Это общая сумма расходов на выплату процентов за все время пользования ипотечным кредитом. Максимальная сумма НДФЛ, которую вам могут вернуть, составляет 390 000 руб. максимум (13 процентов от расходов на ипотеку). Этот вычет можно получить только по одному объекту недвижимости. Срок, в течение которого вы вправе им воспользоваться, законом не ограничен.

Общие правила вычета с процентов

Многие покупают квартиру в ипотеку. Ипотека – это банковский кредит, предоставленный под залог купленной квартиры или другой недвижимости. После покупки недвижимость поступает в вашу собственность. Но распоряжаться ей (продать, подарить, обменять и т. д.) без согласия банка вы не можете. Она находится в залоге банка. Залог снимают лишь после возврата кредита и уплаты процентов по нему.

Сумма ипотечных процентов может быть учтена при получении имущественного налогового вычета. Это установлено статьей 220 (пункт 1 подпункт 4) Налогового кодекса. Цитата:

1. При определении размера налоговой базы … налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов …:

4) … в сумме … расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков …

При покупке жилой недвижимости в кредит вы получаете право сразу на 2 налоговых вычета одновременно:

  • по расходам на покупку самой недвижимости (квартиры, комнаты, жилого дома или долей в них);
  • по расходам на оплату процентов по ипотечному кредиту, если недвижимость куплена в ипотеку.

Порядок покупки квартиры («вторичка» по договору купли-продажи или «первичка» по ДДУ) значения не имеет. Но вычет в отношении процентов вам могут предоставить не раньше появления права на эту же льготу, но по купленной недвижимости.

Пример
По договору купли-продажи приобретена и оформлена в собственность квартира. Ее стоимость 4 500 000 руб. Квартира оплачивалась так:

    • 950 000 руб. – собственные средства покупателя;
    • 3 550 000 руб. – ипотечный кредит банка.

После покупки квартира осталась в собственности покупателя, но был оформлен ее залог в пользу банка. За год банку были выплачены проценты по кредиту в сумме 240 000 руб. Покупатель квартиры вычетом никогда не пользовался. По окончании того года, когда была оформлена покупка квартиры, он вправе получить:·

    • вычет по самой квартире в сумме 2 000 000 руб. (это максимальный размер вычета по недвижимости);
    • вычет по уплаченным процентам в размере 240 000 руб.

Общая сумма всех вычетов, на которые имеет право покупатель, равна:
2 000 000 + 240 000 = 2 240 000 руб.

Он уменьшит доходы покупателя, облагаемые налогом. Например, заработную плату. В результате у вас появится переплата НДФЛ, которую налоговая инспекция обязана вернуть.

Возврат налога от процентов по ипотеке проходит в течение 4 месяцев максимум с момента подачи в инспекцию нужных документов. Перечень нужных бумаг смотрите ниже. Если сумма вычетов будет использована не полностью (доходы окажутся меньше вычета) она будет перенесена на следующий и все последующие годы до полного использования.

Льготу предоставляют только по одному объекту недвижимости. Это прямо предусмотрено статьей 220 (пункт 8) Налогового кодекса. Цитата:

8. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимого имущества.

Поэтому если вы купили в ипотеку 2 квартиры или квартиру и жилой дом, то следует выбрать лишь один кредитный договор по которому будет заявлен вычет.

Пример
Куплено 2 объекта недвижимости:·

    • квартира за 3 400 000 руб.;
    • жилой дом на 5 780 000 руб.

Для покупки объектов было получено 2 ипотечных кредита. В состав вычета вы вправе включить проценты только по одному из-них. Выгодней выбрать тот кредит, по которому вы платите проценты в наибольшей сумме.

Когда есть право на вычет с процентов по ипотеке

Право на вычет появляется при выполнении нескольких условий. Первое. Вы купили квартиру, другую жилую недвижимость (комнату, жилой дом) или долю в них. Причем продавец недвижимости не был взаимозависимым лицом по отношению к вам (например, близким родственником). О том, каких лиц считают взаимозависимыми смотрите по ссылке. Второе. Для покупки недвижимости вы получили ипотечный кредит и платите банку проценты по нему. Третье. Ранее вы никогда вычетом по процентам не пользовались.

Если хотя бы одно из этих условий не соблюдается, то права на вычет у вас нет.

Ограничение по сумме ипотечного вычета

Общая сумма вычета по банковским процентам не может превышать 3 000 000 руб. за все время пользования кредитом. Если вы заплатили больше, то сумму превышения учесть в составе вычета будет нельзя. Это правило действует в отношении кредитов на недвижимость оформленную в собственность в 2014 году и позже. Если недвижимость по которой заявлен «ипотечный вычет» приобретена до этой даты, такого ограничения нет. Вы вправе учесть всю сумму процентов. Год, когда вы заявите вычет, значения не имеет.

Пример
Куплена квартира за 2 300 000 руб. Для ее приобретения получен ипотечный кредит. Проценты по кредиту платились так:

    • первый год – 750 000 руб.;
    • второй год – 680 000 руб.;
    • третий год – 630 000 руб.;
    • четвертый год – 610 000 руб.;
    • пятый год – 580 000 руб. и т. д.

Ситуация 1
Квартира куплена в 2020 году. Расходы на ипотеку составили:

Год Сумма процентов (руб.) Общая сумма процентов за все время пользования кредитом (руб.)
2020 750 000 750 000
2021 680 000 1 430 000
2022 630 000 2 060 000
2023 610 000 2 670 000
2024 580 000 3 250 000

Сумма процентов превысит 3 млн. рублей в 2024 году на 250 000 руб. Поэтому в этом году вы сможете учесть в составе вычета проценты лишь в сумме:
580 000 (общая сумма процентов за 2024 год) − 250 000 (сумма превышения) = 330 000 руб.

Начиная с 2025 года (то есть шестого года пользования кредитом) вычет по процентам предоставляться не будет.

Ситуация 2
Квартира куплена до 2014 года. В этой ситуации вычет предоставляется в полной сумме процентов, уплаченных за все время пользования кредитом. Никаких ограничений по максимальной сумме нет.

Какой вычет первый: по квартире или процентам

Вычет уменьшает доходы, облагаемые налогом. Если доходы меньше имущественного вычета, то его сумма переносится на следующий и все последующие годы до ее полного использования. Как мы сказали выше при покупке недвижимости в ипотеку вычетов будет два:

  • по самой недвижимости;
  • по ипотечным процентам.

Если доходы человека меньше общей суммы вычетов, то какой из них нужно использовать первым? Любой. Закон не устанавливает очередность их получения. То есть вы вправе получить налоговую льготу сначала по недвижимости, а затем по процентам. Или наоборот. Сначала по процентам, а потом по недвижимости. Или оба вычета одновременно: частично по процентам, а частично по недвижимости.

Самый удобный и простой вариант получать льготу сначала по квартире, а затем по процентам. Дело в том, что вычет по квартире не меняется. Он равен расходам на ее покупку (но не более 2 000 000 руб. на человека). А сумма льготы по процентам увеличивается по мере их уплаты банку. Поэтому удобней использовать сперва весь вычет по квартире, а, затем, накопленную сумму вычета по процентам.

Еще раз подчеркнем, что в сумму налоговой льготы включают все проценты, которые вы заплатили с момента выдачи кредита банком. Тот факт, что на этот момент недвижимость не была получена или оформлена в собственность (такая ситуация обычно бывает по ДДУ) значения не имеет. Важно, что по этой квартире у вас возникло право на вычет.

Пример
В 2022 году куплена квартира по ДДУ стоимостью 3 400 000 руб. На ее приобретение получена ипотека. Квартира была сдана застройщиком в 2025 году. По состоянию на 31 декабря 2025 года проценты по кредиту, уплаченные банку, составили 568 000 руб.

В этой ситуации вы вправе заявить вычет в 2025 году в сумме:

    • в отношении самой квартиры — 2 000 000 руб. (максимальный размер);
    • в отношении процентов в уплаченной — 568 000 руб.

Обе этих суммы вписывают в декларацию за 2025 год.

Предположим ваш доход в 2025 году составили 1 780 000 руб. Значит вы сможете использовать льготу по квартире на эту сумму. Остаток вычета, который перейдет на следующий, 2026 год, составит:

    •  отношении самой квартиры — 220 000 руб. (2 000 000 — 1 780 000);
    • в отношении процентов — 568 000 руб. (этот вычет не был использован).

В 2026 году вы заплатили банку еще 134 000 руб. Значит по итогам 2026 года вы вправе получить вычет:

    • в отношении самой квартиры — 220 000 руб.;
    • в отношении процентов — 788 000 руб. (568 000 + 220 000).

Эти суммы указывают в декларации за 2026 год.

Налоговый вычет по “старым” покупкам

Проценты — это самостоятельный и отдельный вид налогового вычета. По сути он увязан с самим объектом недвижимости лишь косвенно. Поэтому, если вы использовали вычет по самой недвижимости в прошлом, а по процентам его никогда не заявляли вы вправе это сделать сейчас. Например, если приобретете новую недвижимость в ипотеку.

Пример
В 2013 году куплена квартира. Вычет по ней был получен в полной сумме. В 2022 году приобретен жилой дом. Оформлена ипотека.

Вычет по дому вы получить не сможете. Свое право на него вы использовали в 2013 году. А вычет в отношении процентов на ипотеку вы вправе заявить в общем порядке. Право на него возникнет после оформления дома в собственность. В его состав будут включены все проценты по ипотечному кредиту уплаченные с момента его получения.

Как мы сказали выше закон не ограничивает право на эту налоговую льготу каким либо периодом времени. Если вы платили проценту банку и не знали о льготе, вы вправе ее использовать сейчас. Есть только одно ограничение. Налоговики обязаны вернуть вам лишь ту сумму налога с момента уплаты которой прошло не более 3-х лет.

Пример
В 2012 году куплена квартира в ипотеку. Вычет был получен так:

    • по квартире — полностью;
    • по процентам — не заявлялся и не получался.

В данной ситуации вы вправе получить льготу в отношении процентов сейчас. Расходы на их уплату могут уменьшить ваши доходы за 3 предыдущих года от текущей даты. Например, вы узнали о льготе в 2023 году. В такой ситуации вы вправе ее применить в 2022, 2021 и 2020 годах. Тот факт, что квартира приобретена очень давно (в 2012 году) никакого значения не имеет.

Вычет и совместная собственность супругов

Квартира может быть куплена в браке. В этой ситуации она поступает в совместную собственность супругов. Не важно кто из супругов ее оплатил и на кого из них она оформлена. Считается, что супруги несли равные расходы на ее приобретение.

Поэтому вычет за проценты по ипотеке могут получить оба супруга. Каждый из них имеет право на вычет в размере 50% от расходов на уплату процентов. Если квартира оформлена только на одного из супругов или куплена в совместную собственность (то есть без определения долей), то они вправе определить любой порядок распределения расходов по ипотеке между собой. Например, 90% заявляет муж, а 20% жена. Для такого распределения оформите специальное соглашение (образец смотрите по ссылке).

Выгодно большую часть расходов распределить в пользу того из супругов, который получает наибольшую зарплату и платит НДФЛ по максимуму. Но нужно учитывать, что выбранный порядок придется использовать все время пользования ипотекой. Если ситуация с доходами супругов поменяется перераспределить вычет будет сложно.

Пример
Супруги купили квартиру стоимостью 2 700 000 руб. Недвижимость полностью оформлена на мужа. Для покупки получен ипотечный кредит. Сумма процентов, которые заплатил муж, составила 790 000 руб.

Между супругами оформлено соглашение по которому расходы на квартиру (включая проценты) распределены так:

    • 70% — жена;
    • 30% — муж.

В этой пропорции вычет и будет распределен между ними. Жена получит право на льготу:

    • по квартире — 1 890 000 руб. (2 700 000 руб. х 70%);
    • по процентам — 553 000 руб. (790 000 руб. х 70%).

Муж получит право на льготу:

    • по квартире — 810 000 руб. (2 700 000 руб. х 30%);
    • по процентам — 237 000 руб. (790 000 руб. х 30%).

Как оформить и какие документы нужны

Чтобы получить льготу в налоговую инспекцию нужно сдать определенные документы. Их перечень зависит от способа получения вычета. Есть два варианта:

  • в налоговой инспекции по месту жительства. Вы сдаете в налоговую инспекцию декларацию о доходах. К ней прилагаете документы, которые подтверждают право на льготу. В результате налоговики возвращают переплату налога на доходы (НДФЛ) на ваш счет;
  • по месту работы. Вы сдаете в налоговую инспекцию документы, которые подтверждают ваше право на вычет. Инспекция оформляет специальное уведомление. Вы отдаете уведомление в бухгалтерию вашей компании и с вас перестают удерживать налог на доходы. В результате вы получаете зарплату в большей сумме.

Чтобы получить вычет в инспекции подготовьте следующий пакет документов:

  • копию договора купли-продажи квартиры или долевого участия в строительстве (ДДУ);
  • копию акта приемки-передачи квартиры от продавца или застройщика к вам (при купле-продажи необязательно, при ДДУ обязательно);
  • копию платежных документов, подтверждающие факт оплаты недвижимости (расписка продавца, платежка на перевод денег застройщику и т. п.);
  • копию кредитного договора с банком на предоставление ипотеки;
  • оригинал справки банка о процентах, уплаченных по кредиту за тот период, за который вы заявляете вычет;
  • декларацию по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ), где указан вычет по процентам;
  • заявление о возврате переплаченного налога, если по декларации выявилась переплата (нужно по декларациям 2019 года и раньше). С 2020 года такое заявление является частью декларации по налогу. Поэтому составлять его отдельно не нужно.

Вы должны документально подтвердить, как факт покупки квартиры, так и факт оплаты процентов по ипотеке. Если по квартире вы уже заявляли вычет и документы по ней сдавали в инспекцию, то повторно предоставлять их не нужно. Вы должны передать инспекции лишь те бумаги, которые раньше не сдавались.

Если вы хотите получить уведомление, то есть получить вычет по месту работы, вам нужно подать налоговикам тот же пакет документов, но без декларации 3-НДФЛ. Вместо заявления на возврат налога к документам следует приложить заявление на выдачу вам уведомления (его составляют в произвольной форме).

Портал «Ваши налоги»
2021

Комментарии