Проценты по ипотеке: как получить налоговый вычет при покупке квартиры

Проценты, которые вы заплатили по ипотеке, можно учесть в составе имущественного налогового вычета. Его предоставляют при покупке жилой недвижимости: комнаты, квартиры, дома. Вычет — это определенная сумма расходов, которая уменьшает доход при расчете налога на доходы (НДФЛ). В результате доход становится меньше и, соответственно, уменьшается сумма налога, которую вы должны заплатить.

Если с вас брали налог без этой льготы — появляется переплата. Ее можно вернуть из бюджета «живыми» деньгами. Есть и другой вариант. Вы можете получить вычет непосредственно по месту работы. Тогда с вас не будут удерживать НДФЛ. Сумма зарплаты, выдаваемая вам на руки, увеличится. Подробнее о налоговых вычетах смотрите по ссылке.

Внимание!
Максимальный размер налогового вычета с процентов по ипотеке — 3 000 000 руб. Это общая сумма расходов на выплату процентов за все время пользования кредитом. Максимальная сумма НДФЛ, которую вам могут вернуть, — 390 000 руб. (13 процентов от 3 млн.). Этот вычет можно получить только по одному объекту недвижимости. Срок, в течение которого вы вправе им воспользоваться, законом не ограничен.

Общие правила вычета с процентов

Ипотека – это банковский кредит, предоставленный под залог купленной квартиры или другой недвижимости. После покупки недвижимость поступает в вашу собственность. Но распоряжаться ей (продать, подарить, обменять и т. д.) без согласия банка вы не можете. Она находится в залоге банка. Залог снимают лишь после возврата кредита и уплаты процентов по нему.

Расходы на ипотеку (проценты) учитывают как имущественный налоговый вычет. Это предусмотрено статьей 220 (пункт 1 подпункт 4) Налогового кодекса. Цитата:

1. При определении размера налоговой базы … налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов …:

4) … в сумме … расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков …

При покупке жилой недвижимости в кредит вы получаете право на 2 налоговых вычета одновременно Их дают в сумме расходов:

• на покупку самой недвижимости (квартиры, комнаты, жилого дома или долей в них);
• на оплату процентов по ипотечному кредиту, если недвижимость куплена в ипотеку.

Порядок покупки квартиры («вторичка» по договору купли-продажи или «первичка» по ДДУ) значения не имеет. Но вычет в отношении процентов вам могут предоставить не раньше появления права на эту же льготу по купленной недвижимости.

Пример
По договору купли-продажи вы приобрели в собственность квартиру. Ее стоимость 4 500 000 руб. Квартира оплачивалась так:

• 950 000 руб. – собственные средства покупателя;
• 3 550 000 руб. – ипотечный кредит банка.

После покупки квартира осталась в вашей собственности, но был оформлен ее залог в пользу банка. За год банку вы заплатили проценты — 240 000 руб. Вычетом вы никогда не пользовались. По окончании того года, когда была оформлена покупка квартиры, вы вправе получить:·

• вычет по самой квартире в сумме 2 000 000 руб. (это максимальный размер вычета по недвижимости);
• вычет по уплаченным процентам в размере 240 000 руб.

Общая сумма всех вычетов:
2 000 000 + 240 000 = 2 240 000 руб.

Они уменьшат ваши доходы, облагаемые налогом. Например, заработную плату. В результате у вас появится переплата НДФЛ, которую налоговая инспекция обязана вернуть.

Срок на возврат налога с процентов по ипотеке — 4 месяцев с момента подачи в инспекцию нужных документов. Перечень нужных бумаг смотрите ниже. Если сумма вычетов будет использована не полностью (доходы окажутся меньше вычета) она будет перенесена на следующий и все последующие годы до полного использования.

Льготу предоставляют только по одному объекту недвижимости. Это установлено статьей 220 (пункт 8) Налогового кодекса. Цитата:

8. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимого имущества.

Поэтому если вы купили в ипотеку 2 квартиры или квартиру и жилой дом, то следует выбрать лишь один кредитный договор по которому будет заявлен вычет.

Пример
Вы приобрели 2 объекта недвижимости:·

• квартиру за 3 400 000 руб.;
• жилой дом за 5 780 000 руб.

Для их покупки вы получили 2 ипотечных кредита. В состав вычета вы вправе включить проценты только по одному из-них. Выгодней выбрать тот кредит, по которому вы платите проценты в наибольшей сумме.

Когда есть право на вычет с процентов по ипотеке

Право на вычет появляется при выполнении нескольких условий. Если хотя бы одно из них не соблюдается, то права на вычет у вас нет.

Первое. Вы купили квартиру, другую жилую недвижимость (комнату, жилой дом) или долю в них. Причем продавец недвижимости не был взаимозависимым лицом по отношению к вам (например, близким родственником). О том, каких лиц считают взаимозависимыми смотрите по ссылке.

Второе. Для покупки недвижимости вы получили ипотечный кредит и платите банку проценты по нему.

Третье. Ранее вы никогда вычетом по процентам не пользовались.

Ограничение по сумме ипотечного вычета

Общая сумма вычета по банковским процентам не может превышать 3 000 000 руб. за все время пользования кредитом. Если вы заплатили больше, то сумму превышения учесть в составе вычета будет уже нельзя.

Это правило действует в отношении кредитов на недвижимость, которая получена в собственность в 2014 году и позже. Если недвижимость по которой заявлен «ипотечный вычет» приобретена до этой даты, такого ограничения нет. Вы вправе учесть всю сумму процентов. Год, когда вы заявите вычет, значения не имеет.

Пример
Вы купили квартиру за 2 300 000 руб. Для ее оплаты вами получен ипотечный кредит. Проценты по кредиту платились так:

• первый год – 750 000 руб.;
• второй год – 680 000 руб.;
• третий год – 630 000 руб.;
• четвертый год – 610 000 руб.;
• пятый год – 580 000 руб. и т. д.

Ситуация 1
Вы купили квартиру в 2022 году. Расходы на ипотеку составили:

Сумма процентов превысит 3 млн. рублей в 2026 году на 250 000 руб. Поэтому в этом году вы сможете учесть в составе вычета проценты лишь в сумме:
580 000 (общая сумма процентов за 2026 год) − 250 000 (сумма превышения) = 330 000 руб.

Начиная с 2027 года (то есть шестого года пользования кредитом) вычет по процентам предоставляться не будет.

Ситуация 2
Вы купили квартиру до 2014 года. Тогда вычет дают в полной сумме процентов, уплаченных за все время пользования кредитом. Никаких ограничений по максимальной сумме нет. Но вам вправе вернуть только ту сумму налога с момента уплаты которой прошло не больше 3-х лет. Поэтому, например, если вычет заявлен в 2023 году, то вам вернут налог удержанный в 2022, 2021 и 2020 годах.

Получить вычет за более ранние годы (например, 2019 или 2018) уже не получится.

Какой вычет первый: по квартире или процентам

Вычет уменьшает доходы, облагаемые налогом. Если доходы меньше имущественного вычета, то его сумма переносится на следующий и все последующие годы до ее полного использования. Как мы сказали выше при покупке недвижимости в ипотеку вычетов будет два:

• по самой недвижимости;
• по ипотечным процентам.

Если доходы человека меньше общей суммы вычетов, то какой из них нужно использовать первым? Любой. Закон не устанавливает очередность их получения. То есть вы вправе получить налоговую льготу сначала по недвижимости, а затем по процентам. Или наоборот. Сначала по процентам, а потом по недвижимости. Или оба вычета одновременно: частично по процентам, а частично по недвижимости.

Самый удобный и простой вариант получать льготу сначала по квартире, а затем по процентам. Дело в том, что вычет по квартире не меняется. Он равен расходам на ее покупку (но не более 2 000 000 руб. на человека). А сумма льготы по процентам увеличивается по мере их уплаты банку. Поэтому удобней использовать сперва весь вычет по квартире, а, затем, накопленную сумму вычета по процентам.

Еще раз подчеркнем, что в сумму налоговой льготы включают все проценты, которые вы заплатили с момента выдачи кредита банком. Тот факт, что на этот момент недвижимость не была получена или оформлена в собственность (такая ситуация обычно бывает по ДДУ) значения не имеет. Важно, что по этой квартире у вас возникло право на вычет.

Пример
В 2023 году вы купили квартиру по ДДУ за 3 400 000 руб. На ее приобретение получена ипотека. Квартира сдана застройщиком в 2026 году. По состоянию на 31 декабря 2026 года проценты по кредиту, уплаченные банку, составили 568 000 руб.

Вы вправе заявить вычет в 2026 году в сумме:

• по квартире — 2 000 000 руб. (максимальный размер);
• по процентам — 568 000 руб.

Обе этих суммы вписывают в декларацию за 2026 год.

Предположим ваш доход в 2026 году составили 1 780 000 руб. Значит вы сможете использовать льготу по квартире на эту сумму. Остаток вычета, который перейдет на следующий 2027 год, составит:

• по квартире — 220 000 руб. (2 000 000 — 1 780 000);
• по процентам — 568 000 руб. (этот вычет не был использован).

В 2027 году вы заплатили банку еще 134 000 руб. Значит по итогам 2027 года вы вправе получить вычет:

• по квартире квартиры — 220 000 руб.;
• по процентам — 788 000 руб. (568 000 + 220 000).

Эти суммы вписывают в декларацию за 2027 год.

Налоговый вычет по “старым” покупкам

Проценты — это самостоятельный и отдельный вид налогового вычета. По сути он увязан с самим объектом недвижимости лишь косвенно. Поэтому, если вы использовали вычет по самой недвижимости в прошлом, а по процентам его никогда не заявляли вы вправе это сделать сейчас. Например, если приобретете новую недвижимость в ипотеку.

Пример
В 2013 году вы купили квартиру. Вычет по ней был получен в полной сумме. В 2023 году приобретен жилой дом. Оформлена ипотека.

Вычет по дому вы получить не сможете. Свое право на него вы уже использовали в 2013 году. А вычет в отношении процентов на ипотеку вы вправе заявить в общем порядке. Право на него возникнет после оформления дома в собственность. В его состав будут включены все проценты по ипотечному кредиту уплаченные с момента его получения.

Закон не ограничивает право на эту налоговую льготу каким либо периодом времени. Если вы платили проценту банку и не знали о льготе, вы вправе ее использовать сейчас. Есть только одно ограничение. Налоговики обязаны вернуть вам лишь ту сумму налога с момента уплаты которой прошло не более 3-х лет.

Пример
В 2012 году вы купили квартиру в ипотеку. Вычет был получен так:

• по квартире — полностью;
• по процентам — не заявлялся и не получался.

Вы вправе получить льготу в отношении процентов сейчас. Расходы на их уплату могут уменьшить ваши доходы за 3 предыдущих года от текущей даты.

Например, вы узнали о льготе в 2023 году. В такой ситуации вы вправе ее применить в 2022, 2021 и 2020 годах. Тот факт, что квартира приобретена давно (в 2012 году) никакого значения не имеет.

Вычет и совместная собственность супругов

Квартира может быть куплена в браке. В этой ситуации она поступает в совместную собственность супругов. Не важно кто из супругов ее оплатил и на кого из них она оформлена. Считается, что супруги несли равные расходы на ее приобретение.

Поэтому вычет за проценты по ипотеке могут получить оба супруга. Каждый из них имеет право на вычет в размере 50% от расходов на уплату процентов. Если квартира оформлена только на одного из супругов или куплена в совместную собственность (то есть без определения долей), то они вправе определить любой порядок распределения расходов по ипотеке между собой. Например, 90% заявляет муж, а 20% жена. Для такого распределения оформите специальное соглашение (образец смотрите по ссылке).

Выгодно большую часть расходов распределить в пользу того из супругов, который получает наибольшую зарплату и платит НДФЛ по максимуму. Но нужно учитывать, что выбранный порядок придется использовать все время пользования ипотекой. Если ситуация с доходами супругов поменяется перераспределить вычет будет сложно.

Пример
Супруги купили квартиру стоимостью 2 700 000 руб. Недвижимость полностью оформлена на мужа. Для покупки вы получили ипотечный кредит. Сумма процентов, которые заплатил муж, — 790 000 руб.

Супруги оформили соглашение по которому расходы на квартиру (включая проценты) распределены так:

• 70% — жена;
• 30% — муж.

В этой пропорции вычет и распределяется между ними. Жена получит право на льготу:

• по квартире — 1 890 000 руб. (2 700 000 руб. х 70%);
• по процентам — 553 000 руб. (790 000 руб. х 70%).

Муж получит право на льготу:

• по квартире — 810 000 руб. (2 700 000 руб. х 30%);
• по процентам — 237 000 руб. (790 000 руб. х 30%).

Как оформить и какие документы нужны

Чтобы получить льготу в налоговую инспекцию нужно сдать определенные документы. Их перечень зависит от способа получения вычета. Есть два варианта:

• в налоговой инспекции по месту жительства. Вы сдаете в налоговую инспекцию декларацию о доходах. К ней прилагаете документы, которые подтверждают право на льготу. В результате налоговики возвращают переплату налога на доходы (НДФЛ) на ваш счет;
• по месту работы. Вы сдаете в налоговую инспекцию документы, которые подтверждают ваше право на вычет. Инспекция оформляет специальное уведомление. Вы отдаете уведомление в бухгалтерию вашей компании и с вас перестают удерживать налог на доходы. В результате вы получаете зарплату в большей сумме.

Чтобы получить вычет в инспекции подготовьте следующий пакет документов:

• договор купли-продажи квартиры или долевого участия в строительстве (ДДУ) — копию;
• акт приемки-передачи квартиры от продавца или застройщика к вам (при купле-продажи необязательно, при ДДУ обязательно) — копию;
• платежные документы на оплату недвижимости (расписка продавца, платежка на перевод денег застройщику и т. п.) — копию;
• кредитный договор с банком на ипотеку — копию;
• справку банка о процентах, уплаченных по кредиту за тот период, за который вы заявляете вычет — оригинал;
• декларацию по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ), где указан вычет по процентам — оригинал;
• заявление о возврате переплаченного налога, если по декларации выявилась переплата (нужно по декларациям 2019 года и раньше) — оригинал. С 2020 года такое заявление является частью декларации по налогу. Поэтому составлять его отдельно не нужно.

Вы должны документально подтвердить, как факт покупки квартиры, так и факт оплаты процентов по ипотеке. Возможно по квартире вы уже заявляли вычет и документы по ней сдавали в инспекцию. Тогда предоставлять их повторно не нужно. Передайте инспекции лишь те бумаги, которые раньше не сдавались.

Если вы хотите получить уведомление, то есть получить вычет по месту работы, сдайте налоговикам тот же пакет документов, но без декларации 3-НДФЛ. Вместо заявления на возврат налога к документам следует приложить заявление на выдачу вам уведомления (его составляют в произвольной форме).

Портал «Ваши налоги»
2023