Налоговый вычет за покупку квартиры: как вернуть до 650 000 рублей в 2026 году

Купили квартиру и платите НДФЛ с зарплаты? Тогда государство должно вам денег. Имущественный налоговый вычет за покупку квартиры позволяет оформить возврат НДФЛ при покупке жилья: вернуть 13% от стоимости квартиры и от процентов по ипотеке — суммарно до 650 000 рублей, а с 2026 года из-за прогрессивной шкалы НДФЛ иногда и больше.

Разбираем по шагам: кто имеет право на вычет, каковы условия получения налогового вычета, каков лимит налогового вычета и как рассчитать сумму к возврату через ФНС, работодателя или в упрощенном порядке.

Что такое имущественный налоговый вычет

Имущественный налоговый вычет — это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает ваш доход при расчете налога. В результате уменьшается и сумма налога, которую вы должны платить. Если налог с вас удерживался без такого уменьшения возникает переплата по нему. Ее обязан вернуть бюджет.

Проще говоря, получение вычета и возврат НДФЛ при покупке жилья — это возврат части подоходного налога, удержанного с вашей зарплаты за год.

Работает это так: вы уменьшаете налогооблагаемую базу (свой доход) на сумму расходов на квартиру, а излишне уплаченный с этой базы налог получаете обратно. Право на имущественный налоговый вычет закреплено в статье 220 Налогового кодекса.

Вычет складывается из двух самостоятельных и не зависимых друг от друга частей:

• вычет за саму квартиру — это сумма расходов на ее покупку;
• вычет по ипотечным процентам — это сумма процентов, уплаченных банку по ипотеке (если квартира оплачивалась банковским кредитом).

Каждую часть можно заявить отдельно и в разные годы. О том как получить вычет с процентов по ипотеке смотрите по ссылке.

Важно!
Вычет не предоставляют в отношении нежилой квартиры — «апартаментов». Также его нельзя получить по нежилой недвижимости. Например, коммерческого помещения (офиса), гаража, кладовки, машино-места.

Подробнее о том, что такое налоговый вычет и как его применяют смотрите по ссылке.

Кто имеет право на вычет

Закон содержит ряд условий, которым вы должны соответствовать, чтобы получить налоговый вычет за покупку квартиры.

Условия получения налогового вычета

Чтобы оформить возврат налога на доходы (НДФЛ) при покупке жилья, нужно одновременно соответствовать нескольким требованиям. Условия получения налогового вычета следующие:

• быть налоговым резидентом России — то есть находиться в России не менее 183 дней в течение календарного года;
• иметь официальный доход, облагаемый НДФЛ — чаще всего это «белая» зарплата, но подойдут и доходы по договору ГПХ (подряда или поручения), от сдачи жилья в аренду и другие;
• платить НДФЛ — вернуть можно только тот налог, который был реально удержан и перечислен в бюджет;
• квартира должна быть в России и оформлена в собственность. Исключение — новостройки, полученные по договору долевого участия (ДДУ). По ним достаточно акта приема-передачи.

Ключевой принцип: нельзя вернуть больше налога, чем вы заплатили за соответствующий год. Если за год у вас удержали налог в размере 100 000 рублей, то и вернуть за этот год получится не больше 100 000 рублей, а остаток перейдет на следующие периоды.

Кто не может получить вычет

Право на вычет нет, если:

• жилье куплено у взаимозависимого лица — супруга, родителей, детей, брата или сестры. А вот покупка у родственников супруга (например, у сестры жены) под запрет не попадает;
• квартира получена в дар или по наследству — вы не несли расходов на ее приобретение;
• покупка оплачена средствами работодателя, материнским капиталом или бюджетными субсидиями — с этих сумм вычет не положен (но с собственных средств сверх маткапитала — можно);
• вы уже исчерпали лимит налогового вычета по прошлым сделкам. То есть такой вычет получили раньше и в полном объеме;
• у вас нет доходов, с которых удерживали НДФЛ. Например вы самозанятый или пенсионер без другого «белого» дохода. В этом случае возвращать попросту нечего.

Сколько можно вернуть: лимит налогового вычета

Вычет считается не со всей стоимости квартиры, а лишь в пределах лимита налогового вычета, установленного законом.

Вычет за саму квартиру

Максимальная сумма налогового вычета за покупку квартиры — 2 000 000 рублей. Даже если квартира стоит 10 млн, вычет посчитают только с двух миллионов. Если с вас удерживали налог по ставке 13% (сейчас ставка налога зависит от суммы дохода) это дает возврат до 260 000 рублей.

Если квартира дешевле 2 млн, остаток лимита переносится на следующую покупку жилья. Например, купили квартиру-студию за 1,5 млн — использовали 1,5 млн лимита. Оставшиеся 500 тыс. (2 млн. — 1,5 млн.) можно применить при покупке другой квартиры.

Вычет по ипотечным процентам

Максимальный размер вычета — 3 000 000 рублей уплаченных процентов. При ставке 13% это возврат до 390 000 рублей.

Важные нюансы:

• вычет по процентам дается только по одному объекту и только один раз в жизни — перенести остаток на другую квартиру нельзя;
• считаются только проценты, которые вы фактически заплатили, а не сумма кредита;
• этот вычет можно заявлять несколько лет подряд по мере выплаты процентов, пока полностью не исчерпаете лимит.

Итоговая сумма налога к возврату

Сведем все данные в таблицу и покажем какую сумму вы сможете вернуть из бюджета.

Внимание!
Сумма к возврату посчитана исходя из минимальной ставки налога — 13 процентов. Если за год вы получили доход больше 2,4 млн., то налог с вас будут удерживать по более высоким ставкам. В результате сумма к возврату увеличится.

Как рассчитать сумму к возврату с учетом прогрессивной шкалы НДФЛ

В 2026 года в России действует пятиступенчатая шкала НДФЛ. Ставка растет вместе с годовым доходом, причем каждая ставка применяется только к своей части дохода:

Пример
За календарный год вы получили доход в сумме 12 млн. руб. Налог будет удержан так:

• • с дохода до 2,4 млн. по ставке 13%. Сумма налога составит:
    2 400 000 х 13% = 312 000 руб.
  • с дохода от 2,4 до 5 млн. по ставке 15%. Сумма налога составит:
    (5 000 000 — 2 400 000) х 15% = 390 000 руб. 
  • с дохода от 5 до 12 млн. по ставке 18%. Сумма налога составит:
    (12 000 000 — 5 000 000) х 18% = 1 260 000 руб.

Всего с вас удержат:
312 000 + 390 000 + 1 260 000 = 1 962 000 руб.

Вычет помогает вернуть уже уплаченный налог. При высоком доходе сумма к возврату будет больше 650 000 рублей. Ведь часть налога была уплачена по повышенной ставке. А вычет применяется в первую очередь к доходам, облагаемым по самой высокой ставке.

Пример
За календарный год вы получили доход 5 млн рублей. С вас был удержан налог по ставкам 13 и 15 процентов. Сумма удержанного налога составила 702 000 руб.

В этом году у вас есть право получить налоговый вычет:

• • за покупку квартиры — 2 млн.;
  • за уплату процентов по ипотеке — 3 млн.

Общая сумма вычета 5 млн. (2 млн. + 3 млн.). В результате ваш доход за календарный год, облагаемый налогом, будет равен нулю. Поэтому вам вернут не 650 000, а 702 000 руб. То есть всю сумму удержанного налога.

Рассчитать точную сумму налога к возврату вы можете в нашем калькуляторе 👇 (после статьи).

Если в том или ином году вы не можете получить вычет полностью (доход меньше вычета), то его недоиспользованная часть переносится на следующий и последующие годы.

Пример
Куплена квартира за 8 300 000 руб. Часть квартиры в размере 600 000 руб. оплачена материнским капиталом. Оставшаяся часть за счет ипотечного кредита и ваших собственных денег.

Ваши расходы на покупку жилья составят:
8 300 000 — 600 000 = 7 700 000 руб.

Это больше максимального размера вычета (2 млн.). Поэтому вычет вы получаете в пределах его максимума — 2 000 000 руб.

2026 год

В 2026 году доход, облагаемый налогом (заработная плата), составил 720 000 руб. С нее был удержан налог в размере:
720 000 руб. х 13% = 93 600 руб.

За 2026 год вы сможете получить вычет только в пределах 720 000 руб., то есть вашего дохода. В результате бюджет должен будет вернуть всю сумму удержанного налога (93 600 руб.).

Недоиспользованная сумма вычета составит:
2 000 000 — 720 000 = 1 280 000 руб.

Она переходит на следующий 2027 год.

2027 год

Доход за весь 2027 год составил 960 000 руб. С него был удержан налог в сумме:
960 000 руб. х 13% = 124 800 руб.

По итогам 2027 года вы сможете использовать еще часть вычета. Она также будет равна вашему годовому доходу. В результате бюджет должен будет вновь вернуть всю сумму удержанного налога (124 800 руб.).

Недоиспользованная сумма вычета составит:
2 000 000 — 720 000 — 960 000 = 320 000 руб.

Она переходит на следующий 2028 год.

2028 год

Предположим, что доход за 2028 год составил 1 080 000 руб. С него был удержан налог в сумме:
1 080 000 руб. х 13% = 140 400 руб.

По итогам 2028 года вы используете оставшуюся часть вычета (320 000 руб.). В результате ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 080 000 — 320 000 = 760 000 руб.

С него причитается налог в размере:
760 000 руб. х 13% = 98 800 руб.

Однако на работе с вас удержали больше (140 400 руб.). Поэтому бюджет должен вернуть разницу. Она составит:
140 400 — 98 800 = 41 600 руб.

По итогам 2028 года вычет будет использован полностью. Из бюджета вам вернут налог в размере:
93 600 (налог за 2026 год) + 124 800 (налог за 2027 год) + 41 600 (налог за 2028 год) = 260 000 руб.

Документы для налогового вычета

Вот базовый пакет документов для налогового вычета за покупку квартиры:

• декларация 3-НДФЛ (при подаче через налоговую);
• договор купли-продажи или договор долевого участия (ДДУ);
• выписка из ЕГРН (для готового жилья) или акт приема-передачи (для новостройки по ДДУ);
• платежные документы, подтверждающие оплату (чеки, выписки, расписки).

Дополнительно для вычета по ипотечным процентам:

• кредитный договор;
• справка из банка об уплаченных процентах за год.

Дополнительно для супругов:

• свидетельство о браке;
• заявление о распределении вычета между супругами. Оформить такое заявление онлайн можно по ссылке.

Подробнее о том, какие документы для налогового вычета нужно собрать смотрите по ссылке.

Как получить вычет: пошаговая инструкция

Есть три способа получить налоговый вычет за покупку квартиры и оформить возврат НДФЛ. Выбирайте удобный. Для помощи в выборе способа мы предусмотрели интерактивный сервис внизу статьи.

Способ 1. Через работодателя

Этот способ позволяет не платить НДФЛ прямо сейчас. Работодатель перестает удерживать налог с зарплаты, пока вы не выберете сумму вычета.

1. Подайте в ФНС заявление о подтверждении права на вычет. Бланк и образец заявления по ссылке.
2. В течение 30 дней налоговая направит работодателю специальное уведомление.
3. Бухгалтерия перестает удерживать с вас НДФЛ — зарплата приходит больше.

Плюс: деньги начинаете получать почти сразу, не дожидаясь конца года и без декларации по налогу на доходы 3-НДФЛ. Недостаток способа в том, что заявление налоговикам нужно подавать ежегодно. Правда документы на квартиру достаточно отправить только один раз.

Способ 2. Через налоговую (декларация 3-НДФЛ)

Классический способ — вернуть налог за уже прошедший год единой суммой.

1. По окончании года заполните декларацию 3-НДФЛ.
2. Приложите пакет документов для налогового вычета.
3. Подайте через личный кабинет на сайте ФНС, МФЦ или лично в инспекции.
4. Дождитесь окончания камеральной проверки и получите деньги на счет.

Узнать в какие сроки вам вернут налог при использовании этого способа вы можете в нашем интерактивном сервисе.

Способ 3. Упрощенный порядок

Самый простой вариант: ФНС сама формирует предзаполненное заявление в вашем личном кабинете на основе данных от банков и Росреестра.

1. Дождитесь появления предзаполненного заявления в личном кабинете налогоплательщика.
2. Проверьте данные и подпишите.
3. Получите возврат — без декларации 3-НДФЛ и сбора документов.

У этого способа есть недостатки. Он будет работать если расчеты по квартире проведены лишь через определенные банки, уполномоченные налоговой службой. В частности Совкомбанк, Т-банк (бывший Тинькофф банк), Сбербанк, Альфа-банк и банк ВТБ. При расчетах через другие банки получить вычет в упрощенном порядке не получится.

Наш интерактивный сервис поможет вам узнать срок возврата налога при использовании упрощенного порядка.

Когда возникает право на вычет и сроки получения денег

Важно понимать, когда возникает право на вычет. Оно появляется только после регистрации права собственности на жилье и внесение записи в государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН).

Исключение — новостройки, купленные по ДДУ. Здесь право на вычет появляется после полной оплаты ДДУ и оформления акта приемки-передачи построенной квартиры.

Остановимся на этом подробнее.

Право на вычет по вторичке

Оно возникает в том году, в котором выполнены два условия одновременно:

• право собственности по квартире оформлено на вас (или вашего ребенка);
• квартира оплачена продавцу.

Пример
Вы купили квартиру в декабре 2026 года. Был заключен и оплачен договор купли-продажи. Ваше право собственности зарегистрировано в январе 2027 года. В этой ситуации право на вычет возникает в 2027 году. То есть вы сможете его заявить по итогам 2027 года и позже. За 2026 год вычет не предоставят.

Исключение их этого порядка предусмотрено для пенсионеров. Налоговый вычет при покупке квартиры пенсионером может быть предоставлен за 3 года, предшествующих году появления права на него (то есть покупки квартиры). Подробнее о том, как оформить вычет пенсионеру смотрите по ссылке.

Если вы не знали про вычет и пропустили нужный год, ничего страшного. Вы вправе его заявить в последующем. Но здесь действует одно важное правило. Вычет будет предоставлен в той сумме, которая действовала в году возникновения права на него.

Например, вы купили и оплатили квартиру в 2015 году. За вычетом вы обратились в 2027 году (то есть спустя 12 лет). Вычет будет предоставлен. Но только в той сумме, которая применялась в 2015 году.

Право на вычет по новостройке

При приобретении жилья по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) действуют свои правила. Право на вычет появляется в том году в котором одновременно выполнены следующие условия:

• заключен договор долевого участия (ДДУ);
• оплачен договор долевого участия;
• квартира получена от застройщика по акту приемки-передачи.

То есть ключевое отличие от вторички — дата оформления собственности. В отношении новостройки она не имеет значения. Если собственность не будет оформлена, то право на вычет за вами остается в любом случае.

Другие ограничения по срокам

Дальше действуют такие сроки:

• срок давности по вычету за покупку отсутствует — заявить его можно в любой год после появления права. Но вернуть налог получится только за три предыдущих года. Например, в 2027 году можно вернуть НДФЛ за 2026, 2025 и 2024 годы;
• камеральная проверка декларации 3-НДФЛ длится до 3 месяцев;
• перечисление денег — до 1 месяца после проверки. В упрощенном порядке сроки, как правило, короче;
• проценты по ипотеке можно вернуть за все годы с момента оформления кредита (в пределах трех лет для каждой декларации).

Калькуляторы сроков возврата налога …

♦ … при любом способе получения вычета  ♦ … если вычет по 3-НДФЛ   ♦ … если вычет в упрощенном порядке   ♦ … по заявлению на возврат

Исключения из общих правил

При получении вычета за покупку квартиры нужно учитывать и ряд особенностей, которые касаются частных случаев.

Вычет для супругов

Квартира, купленная в браке, считается совместной собственностью. Оба супруга могут заявить имущественный налоговый вычет — каждый в пределах своего лимита налогового вычета (по 2 млн на покупку и по 3 млн на проценты). Это позволяет семье вернуть значительно больше. Ведь в этой ситуации вычет получает не один, а два человека.

Если квартира стоит меньше 4 млн. рублей, то супруги должны договорится как вычет распределяется между ними. Кто и сколько получит. Для этого оформляют специальное заявление. Сформировать заявление супругов о распределении вычета вам поможет наш онлайн сервис.

Вычет для пенсионеров

Пенсионеры вправе перенести вычет на три года назад от года покупки — то есть вернуть налог за периоды, когда они еще работали и платили НДФЛ. Это единственная категория с расширенным правом на перенос вычета не вперед, а назад. Подробнее о том, как оформить вычет пенсионеру смотрите по ссылке.

Вычет за долю и за ребенка

При покупке доли в квартире вычет считают пропорционально расходам. При этом родители могут получить вычет не только за свою, но и за долю несовершеннолетнего ребенка. При этом ребенок в будущем свое право на вычет не теряет. Подробней смотрите «Покупка квартиры ребенку: как получить налоговый вычет».

Остаток и перенос вычета

Если годовой доход меньше суммы вычета, остаток переносится на следующие годы (налоговые периоды) — без ограничения по числу лет, пока лимит не будет выбран полностью. При этом остаток вычета за покупку можно применить к другой квартире, а остаток по процентам — нельзя.

Типичные ошибки при оформлении вычета

• Подача декларации не за тот год. Вернуть можно налог только за годы, когда у вас был доход и с него удерживался НДФЛ.
• Попытка вернуть больше уплаченного налога. Возврат ограничен фактически удержанным НДФЛ за календарный год (налоговый период).
• Учет материнского капитала и субсидий бюджета в расходах и вычете. Эти суммы из расчета нужно исключить. Они не считаются вашими расходами на покупку квартиры.
• Пропуск трехлетнего срока для возврата уже уплаченного налога.
• Ошибка в статусе резидента. Нерезиденты права на вычет не имеют.
• Получение вычета за один и тот же год как в обычном (по 3-НДФЛ), так и в упрощенном порядке. В этой ситуации вычет предоставят только по декларации 3-НДФЛ.

Ответы на частые вопросы (FAQ)

Специалисты портала «Ваши налоги»
2026